上海新版土地交易市場(chǎng)管理辦法:集體經(jīng)營性建設(shè)用地納入市場(chǎng)

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-10 08:51

據(jù)上海市政府網(wǎng)站5月9日消息，4月28日，上海發(fā)布《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)<上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法>的通知》，宣布2008年2月市政府印發(fā)的《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》（滬府發(fā)〔2008〕14號(hào)）同時(shí)廢止。

新的《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《管理辦法》”）做出了六個(gè)方面的修改，其中將“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”的出讓出租納入了上海土地入市交易范圍內(nèi)。

《管理辦法》提出，“國有建設(shè)用地使用權(quán)和集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的招標(biāo)拍賣掛牌公告和交易結(jié)果公示”、“可以以協(xié)議方式出讓、出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)和集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)供地公告和交易結(jié)果公示”需要在市土地交易事務(wù)中心應(yīng)當(dāng)在土地交易市場(chǎng)發(fā)布。

有關(guān)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)則，《管理辦法》顯示，有關(guān)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌和協(xié)議出讓、出租交易規(guī)則，參照同類用途國有建設(shè)用地執(zhí)行。此外，《管理辦法》新增誠信管理?xiàng)l款。

未來，上海將根據(jù)市場(chǎng)主體分類分級(jí)的動(dòng)態(tài)信用狀況，通過信用信息檔案和交換共享機(jī)制，依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管，推進(jìn)土地交易市場(chǎng)信用體系建設(shè)，構(gòu)建公平誠信的市場(chǎng)環(huán)境。

文件修訂的主要內(nèi)容包括六項(xiàng)，優(yōu)化目的依據(jù)，增加土地交易原則條款；調(diào)整土地交易入市范圍、公開土地交易信息種類和各項(xiàng)建設(shè)用地使用權(quán)入市交易規(guī)則；新增誠信管理?xiàng)l款；補(bǔ)充完善相應(yīng)法律責(zé)任；刪除交易服務(wù)費(fèi)用收取條款；其他修訂內(nèi)容。

起草背景及依據(jù)

據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局、“中國上海”門戶網(wǎng)站消息，《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）起草的背景和依據(jù)為，2008年圍繞優(yōu)化上海土地資源配置和提高土地利用效率，為規(guī)范土地使用權(quán)交易行為，促進(jìn)廉政建設(shè)，上海市出臺(tái)了《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》(滬府發(fā)(2008)14號(hào))。

《管理辦法》是上海市建立統(tǒng)一土地交易市場(chǎng)，實(shí)施建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的重要法律依據(jù)。十多年來該辦法規(guī)范了交易行為，促進(jìn)了土地市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。

《管理辦法》于2020年4月底到期，經(jīng)清理評(píng)估原《管理辦法》仍有適用的必要性，現(xiàn)根據(jù)《土地管理法》等國家相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整變化，結(jié)合市場(chǎng)交易管理實(shí)際，開展修訂。

文件修訂的主要內(nèi)容1、優(yōu)化目的依據(jù)，增加土地交易原則條款

為落實(shí)上海市委、市政府推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用要求，提升城明確上海市土地交易活動(dòng)目的之一為“實(shí)現(xiàn)土地高質(zhì)量利用”。為強(qiáng)化土地交易公開、公平、公正原則，進(jìn)一步規(guī)范土地交易活動(dòng)，不斷優(yōu)化土地交易市場(chǎng)環(huán)境，在第二條定義和原則中增加內(nèi)容，明確“本市土地交易應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，營造統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序、誠信守法的土地交易市場(chǎng)環(huán)境。

2、調(diào)整土地交易入市范圍、公開土地交易信息種類和各項(xiàng)建設(shè)用地使用權(quán)入市交易規(guī)則根據(jù)新《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，調(diào)整在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易的范圍

《管理辦法》第七條“在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易的范圍”(原第八條)作“三保留三新增兩刪除”修改。

保留“國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租”、“開發(fā)區(qū)成片開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓”和“委托市土地交易事務(wù)中心進(jìn)行交易的”三項(xiàng)交易活動(dòng)。

新增“集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租”、“其他根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行交易”和“合同約定進(jìn)行交易”三項(xiàng)交易活動(dòng)。

刪除“出讓土地使用權(quán)隨房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓”和“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”兩項(xiàng)交易活動(dòng)，可納入“其他根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行交易”及“合同約定進(jìn)行交易”范疇執(zhí)行。

同時(shí)，對(duì)應(yīng)土地交易入市范圍的修改，相應(yīng)調(diào)整第八條有關(guān)公開土地交易信息種類和第九條至第十三條的各項(xiàng)建設(shè)用地使用權(quán)入市交易規(guī)則。

3、新增誠信管理?xiàng)l款

按照建立健全信用體系的要求，根據(jù)市場(chǎng)主體分類分級(jí)的動(dòng)態(tài)信用狀況，通過信用信息檔案和交換共享機(jī)制，依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管，推進(jìn)土地交易市場(chǎng)信用體系建設(shè)，構(gòu)建公平誠信的市場(chǎng)環(huán)境。

4、補(bǔ)充完善相應(yīng)法律責(zé)任

隨著國家監(jiān)察體制改革和《監(jiān)察法》出臺(tái)，對(duì)第十六條“法律責(zé)任”第一款公職人員在土地交易過程中違規(guī)違法行為的表現(xiàn)形式以及責(zé)任追究調(diào)整完善。

除公職人員外，進(jìn)一步在第十六條“法律責(zé)任”第二款、第三款中增設(shè)土地交易中介服務(wù)單位定義和該單位及其工作人員應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，同時(shí)調(diào)整優(yōu)化第十四條的投訴舉報(bào)途徑。

5、刪除交易服務(wù)費(fèi)用收取條款

在目前土地交易市場(chǎng)不存在交易服務(wù)收費(fèi)的情況下，刪除原第十五條交易服務(wù)費(fèi)用條款。

6、其他修訂內(nèi)容根據(jù)機(jī)構(gòu)稱謂、相關(guān)法律法規(guī)表述等調(diào)整，調(diào)整相應(yīng)表述，如將“土地使用權(quán)”改為“建設(shè)用地使用權(quán)”、將“土地使用權(quán)登記”改為“不動(dòng)產(chǎn)登記”、將“租賃”修改為“出租”等。

上海市人民政府關(guān)于印發(fā)《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》的通知原文如下：

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：現(xiàn)將《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。2008年2月市政府印發(fā)的《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》（滬府發(fā)〔2008〕14號(hào)）同時(shí)廢止。上海市人民政府2020年4月28日《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》

原文如下：

第一條（目的和依據(jù)）為規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)交易行為，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地高質(zhì)量利用，促進(jìn)廉政建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條（定義和原則）本辦法所稱的土地交易市場(chǎng)，是指由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的匯集和發(fā)布土地交易信息、公開實(shí)施土地交易活動(dòng)、辦理土地交易事務(wù)的固定場(chǎng)所。本市土地交易，遵循公開、公平、公正的原則，營造統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序、誠信守法的土地交易市場(chǎng)環(huán)境。

第三條（管理部門和承辦機(jī)構(gòu)）市規(guī)劃和自然資源局負(fù)責(zé)組織實(shí)施和監(jiān)督管理土地交易活動(dòng)。區(qū)規(guī)劃和自然資源局依據(jù)本辦法的規(guī)定，實(shí)施相關(guān)管理工作。

市土地交易事務(wù)中心是本市土地交易市場(chǎng)的承辦機(jī)構(gòu)，按照本辦法的規(guī)定，具體實(shí)施土地交易活動(dòng)。

第四條（市土地交易事務(wù)中心的職責(zé)）市土地交易事務(wù)中心履行以下職責(zé)：

（一）提供土地交易活動(dòng)專門場(chǎng)所，為土地交易代理、信息咨詢等中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)場(chǎng)所；

（二）匯集、發(fā)布本市土地交易信息；（三）接受委托，組織實(shí)施土地交易活動(dòng)；

（四）從事與土地交易相關(guān)的其他事務(wù)。

第五條（事務(wù)公開）市土地交易事務(wù)中心應(yīng)當(dāng)將土地交易規(guī)則、運(yùn)作程序、服務(wù)內(nèi)容、工作守則和監(jiān)督辦法等在土地交易市場(chǎng)及相關(guān)網(wǎng)站公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

第六條（評(píng)標(biāo)專家管理）市規(guī)劃和自然資源局應(yīng)當(dāng)建立土地招標(biāo)的評(píng)標(biāo)專家?guī)?。?shí)施建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)活動(dòng)前，應(yīng)當(dāng)在公證處的公證下，隨機(jī)抽取評(píng)標(biāo)專家。

第七條（在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易的范圍）下列建設(shè)用地使用權(quán)交易，應(yīng)當(dāng)在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行：

（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)和集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租；

（二）開發(fā)區(qū)成片開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓；

（三）其他根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)交易的；

（四）合同約定在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)交易的。除前款規(guī)定以外的其他建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，建設(shè)用地使用權(quán)人可以委托市土地交易事務(wù)中心在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易。

第八條（公開土地交易信息）市土地交易事務(wù)中心應(yīng)當(dāng)在土地交易市場(chǎng)發(fā)布以下信息：

（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)和集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的招標(biāo)拍賣掛牌公告和交易結(jié)果公示；

（二）開發(fā)區(qū)成片開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的招標(biāo)拍賣掛牌公告和交易結(jié)果公示；

（三）其他根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)交易的公告和交易結(jié)果公示；

（四）合同約定在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)交易的公告和交易結(jié)果公示；

（五）可以以協(xié)議方式出讓、出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)和集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)供地公告和交易結(jié)果公示；

（六）建設(shè)用地使用權(quán)人委托市土地交易事務(wù)中心在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易的公告和交易結(jié)果公示；

（七）其他需要發(fā)布的土地交易信息。

前款第（一）至第（七）項(xiàng)的信息，還應(yīng)當(dāng)通過中國土地市場(chǎng)網(wǎng)、上海市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)、上海土地市場(chǎng)網(wǎng)向社會(huì)公布。

第九條（國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓、出租交易規(guī)則）依法應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓、出租國有建設(shè)用地使用權(quán)的，由市土地交易事務(wù)中心按照國家和本市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租規(guī)則，組織招標(biāo)拍賣掛牌交易活動(dòng)。

經(jīng)招標(biāo)拍賣掛牌交易活動(dòng)后，中標(biāo)人、競(jìng)得人按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書的要求，與土地管理部門簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者出租合同，并繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金或者租金，依法申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。

第十條（國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓、出租交易規(guī)則）除工業(yè)、研發(fā)總部類用地和商業(yè)、金融、旅游、娛樂、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性用地以外的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租供地公告發(fā)布后，規(guī)定的申請(qǐng)用地期限屆滿只有一個(gè)用地申請(qǐng)者的，由土地管理部門按照協(xié)議出讓規(guī)則，與申請(qǐng)用地者簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租意向書，并將該意向書或協(xié)議出讓信息在土地交易市場(chǎng)內(nèi)公示。公示期滿后，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的，應(yīng)當(dāng)在土地市場(chǎng)網(wǎng)公示交易結(jié)果。有兩個(gè)以上申請(qǐng)用地者的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第九條的規(guī)定，由市土地交易事務(wù)中心組織招標(biāo)拍賣掛牌交易活動(dòng)。

第十一條（集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌和協(xié)議出讓、出租交易規(guī)則）有關(guān)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌和協(xié)議出讓、出租交易規(guī)則，參照同類用途國有建設(shè)用地執(zhí)行。

第十二條（成片開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓交易規(guī)則）開發(fā)區(qū)下列成片開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式進(jìn)行：（一）涉及工業(yè)、研發(fā)總部類用地以及商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地；

（二）除工業(yè)、研發(fā)總部類用地和經(jīng)營性用地以外，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的。經(jīng)招標(biāo)拍賣掛牌交易活動(dòng)后，中標(biāo)人或者競(jìng)得人按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書的要求，與原國有建設(shè)用地使用權(quán)人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和轉(zhuǎn)讓監(jiān)管協(xié)議，并依法申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。

第十三條（其他建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易規(guī)則）按照本辦法第七條第一款第（三）（四）項(xiàng)規(guī)定在土地交易市場(chǎng)進(jìn)行的建設(shè)用地使用權(quán)交易和本辦法第七條第二款規(guī)定委托市土地交易事務(wù)中心轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的，建設(shè)用地使用權(quán)人可以通過市土地交易事務(wù)中心按照相關(guān)規(guī)定，以公開方式進(jìn)行。

經(jīng)市土地交易事務(wù)中心組織公開交易活動(dòng)后，中標(biāo)人或者競(jìng)得人按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書的要求，與原建設(shè)用地使用權(quán)人簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，依法申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，取得建設(shè)用地使用權(quán)。

第十四條（投訴檢舉）市規(guī)劃和自然資源局應(yīng)當(dāng)在上海市土地交易市場(chǎng)設(shè)立投訴檢舉渠道，并對(duì)外公示投訴檢舉途徑、時(shí)間、地點(diǎn)及方式等內(nèi)容，接受公民、法人和其他組織對(duì)土地交易違紀(jì)違規(guī)行為的投訴、檢舉。

土地交易行為違反法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十五條（誠信管理）按照建立健全信用體系的要求，根據(jù)市場(chǎng)主體分類分級(jí)的動(dòng)態(tài)信用狀況，通過信用信息檔案和交換共享機(jī)制，依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設(shè)用地使用權(quán)交易活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管，推進(jìn)土地交易市場(chǎng)信用體系建設(shè)，構(gòu)建公平誠信的市場(chǎng)環(huán)境。

第十六條（法律責(zé)任）市、區(qū)規(guī)劃和自然資源局工作人員以及市土地交易事務(wù)中心工作人員在土地交易過程中收受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守、濫用職權(quán)的，由其所在單位給予行政處分或者相關(guān)監(jiān)察機(jī)關(guān)給予政務(wù)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

中介服務(wù)單位及其工作人員在土地交易過程中，有違反有關(guān)法律、法規(guī)及業(yè)務(wù)管理規(guī)則、保密協(xié)議等規(guī)定行為的，市或者區(qū)規(guī)劃和自然資源局或市土地交易事務(wù)中心應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)服務(wù)約定，予以處理；造成損失的，依法追償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

本辦法所稱中介服務(wù)單位，是指為土地交易市場(chǎng)提供有關(guān)專業(yè)服務(wù)的個(gè)人、機(jī)構(gòu)或組織，包括銀行、公證處、評(píng)標(biāo)專家、主持人、咨詢機(jī)構(gòu)及相關(guān)行業(yè)組織等。

第十七條（制訂業(yè)務(wù)規(guī)則）市規(guī)劃和自然資源局應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法，制訂建設(shè)用地使用權(quán)入市交易業(yè)務(wù)規(guī)則。

第十八條（施行日期）本辦法自2020年5月1日起施行，有效期至2030年4月30日。

來源：澎湃新聞編輯：王佳靜