又一個城市悄然松綁，V型反轉(zhuǎn)蓄力中

來源：智能家居時間：2020-05-09 22:22

　　因為經(jīng)濟下行，地方財政經(jīng)濟壓力大，各地樓市一個接一個地松綁。雖然寬松政策大多不了了之，但仍有不少城市樂此不疲地去嘗試。這次的政策試探先鋒，是東莞。

　　5月6日，東莞出臺新政，在2017年4月11日零時前已完成網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，無論是在上述時間點之前或之后辦出《不動產(chǎn)權(quán)證》，均不受“須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易”條款的限制；在2017年4月11日零時后網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，須在取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿2年后方可進行網(wǎng)上簽約交易。

　　也就是說，部分符合條件的業(yè)主可以通過轉(zhuǎn)讓新房二手房重新獲得“房票”，一定程度上釋放了資金，盤活了市場。而在以前，按照2017年4月10日的限售政策，在2017年4月11日后購買的新房和二手房，都需以房產(chǎn)證日期或購房繳稅憑證日期滿兩年后才允許轉(zhuǎn)讓。

　　新政策對消費者有一定利好，因為它不再看房產(chǎn)證時間，而是看網(wǎng)簽時間，意味著市場可出售房子的數(shù)量會增加。消費者可供選擇的余地變多，無疑會增加市場的熱度。

　　樓市回暖

　　隨著東莞逐漸復(fù)產(chǎn)復(fù)工，一些樓市新聞也在不斷刺激著人們眼球：報復(fù)性買房出現(xiàn)，有房源一夜提價110萬，二手房平均漲幅5-10%……

　　優(yōu)房超數(shù)據(jù)顯示：3月份東莞一手住宅網(wǎng)簽2679套，城區(qū)片區(qū)成交量最高，總簽約套數(shù)383套，漲幅達904%（下圖）。商辦、公寓類產(chǎn)品同樣受寵，中心城區(qū)公寓項目成交突出。在公寓網(wǎng)簽金額排行榜前10中，有6個項目位于中心城區(qū)。

　　站長看來，東莞樓市之所以回暖，是因為今年前兩個月受疫情影響，房產(chǎn)交易受限，3月開始積累的需求開始爆發(fā)，導(dǎo)致樓市“小陽春”出現(xiàn)。而且今年經(jīng)濟形勢較為嚴峻，股市疲軟，投資者的選擇變少，一部分資金流向了樓市。

　　4月份，東莞樓市成交更加火熱。合富大數(shù)據(jù)顯示：截至今年4月，東莞新建商品住宅一共成交9507套，其中4月成交了3886套，整體成交量環(huán)比3月大幅增加46%，創(chuàng)年內(nèi)新高，復(fù)蘇速度較快。

　　數(shù)據(jù)來源：東莞樓盤網(wǎng)

　　新房庫存方面，截至4月末，東莞一手住宅庫存面積僅357萬㎡，庫存處于低位，去庫存時間約9.8個月，較3月變化不大。價格方面，東莞是比較令人稱道的。作為前擁深圳、后抱廣州的新一線城市，東莞依靠獨特的地理位置與本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為各大房企的必爭之地。近來東莞房價受新政、深圳市場等多方面因素影響，多個區(qū)域網(wǎng)簽量和均價都有較大恢復(fù)或上升。其中，南城、東城、莞城、萬江、長安5個鎮(zhèn)街成交均價超3萬元/㎡，有的洋房備案價更是突破4萬。

　　從成交區(qū)域看，地段優(yōu)異的項目銷售情況相對較好。在此站長也要給大家一個建議，尋找二手房上車，等待一手房帶動房價上漲，投資回報率可能會更高。如果你是經(jīng)濟實力強的投資客，買房時一定要首選離地鐵口近的區(qū)域。因為再好的品牌樓盤也會變舊，學(xué)區(qū)房也有可能變化，甚至商業(yè)中心也會轉(zhuǎn)移。只有地鐵、城軌，百年規(guī)劃，在很長一段時間內(nèi)能吸納大量的人流出入，讓樓盤能保持價值。

　　對于自住和投資兼有的消費者，可以選擇東莞中心城區(qū)小面積低總價的公寓產(chǎn)品。因為東莞的公寓目前不限購不限貸，面積小，總價低，購置門檻低。適合一般單身人士或小夫妻用來過度居住或者投資。即使買來不住，還可以出租出去，多一份收益。而之所以推薦選擇中心城區(qū)，是因為一個城市最核心的地方是中心城區(qū)，中心城區(qū)城市配套完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)達，聚集高端人群，增值潛力較大，是未來發(fā)展最有潛力的投資地。政策方面，從2017年7月開始，東莞就將“中心城區(qū)強化三年計劃”作為城市品質(zhì)提升的重要戰(zhàn)略目標(biāo)，并且還在不斷加大投入，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆?

　　對于自住和投資兼有的消費者，可以選擇東莞中心城區(qū)小面積低總價的公寓產(chǎn)品。因為一個城市最核心的地方是中心城區(qū)，中心城區(qū)城市配套完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)達，聚集高端人群，增值潛力較大，是未來發(fā)展最有潛力的投資地。政策方面，從2017年7月開始，東莞就將“中心城區(qū)強化三年計劃”作為城市品質(zhì)提升的重要戰(zhàn)略目標(biāo)，并且不斷加大投入。

　　土拍火熱

　　東莞中心城區(qū)品質(zhì)提升后，能夠借助粵港澳大灣區(qū)的紅利吸引人才，促進經(jīng)濟發(fā)展，支撐東莞邁向“萬億俱樂部”（去年東莞GDP為9482.5億元,同比增長7.4%）。對此大發(fā)展紅利，聰明的房企們怎會錯過，大佬們早已搶先入場搶地搶紅利了。

　　土拍向來都是樓市的風(fēng)向標(biāo)，土拍的熱度背后，蘊含的是房企對城市發(fā)展前景的看好，這點在深圳已有先例。2019年6月深圳搞出了“史詩級土拍”，光明地塊爭奪激烈，當(dāng)時有人認為是“面粉貴過面包”，但如今已沒人質(zhì)疑光明的發(fā)展前景。

　　東莞也是如此，深房企集中轉(zhuǎn)戰(zhàn)東莞中心城搶地，在之前是前所未有的。更說明在粵港澳大灣區(qū)9城中，東莞中心區(qū)的土地就是核心“戰(zhàn)略資源”，只有率先布局，才能在未來角逐中占領(lǐng)先機。

　　看看今年以來成交的商住地：分別位于萬江、大朗、茶山、石龍、麻涌等。仔細看會發(fā)現(xiàn)，這些土地后面多數(shù)都有地鐵、城軌的影子，屬于優(yōu)質(zhì)地塊，所以幾乎每一次拍地都會引來不少房企的爭奪。

　　從月度來看，今年3月房企拿地?zé)崆楦邼q，共產(chǎn)生2宗新地王，另有1宗達到最高限價+終次報價，土拍溢價率高達48%，土地市場升溫明顯。從季度看，今年首季東莞共成交25宗土地，其中包括18宗工業(yè)地、3宗商住地、其它2宗、商業(yè)和科研各1宗，預(yù)計今年2季度將迎來土地爆發(fā)期，后市可期。

　　火熱的樓市和土地背后，也讓很多當(dāng)?shù)厥忻裼行┗炭郑洪_發(fā)商都在搶地，地價這么高了，房價肯定也不會低，是不是再不買就買不到了？

　　其實不用著急，5月還有不少新盤入市。合富研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月東莞目前已經(jīng)有24個項目開盤、加推。其中，3個為新盤開盤，21個是舊盤加推，推貨項目數(shù)量創(chuàng)近4年同期最高，預(yù)計5-6月將達到年內(nèi)供應(yīng)峰值，沒上車的可以好好挑一下。

　　綜上所述，疫情對樓市的影響正在逐漸遠去，東莞樓市已走出至暗時刻。雖然沒有人知道什么時候是價格的大底，什么時候是價格的高位。但從數(shù)據(jù)可以看出，東莞的樓市從4月開始已經(jīng)進入了“V形回升期”。如果趕在這個樓市節(jié)點上車，相對還是保靠的。如果你有買房打算，站長還是勸你多看多選，不是光在線上看，更多還是要去實地看。看好后，守著你看上的新盤，搶收第一波，往往價格會相對優(yōu)惠。如果錯過了第一波，也可以等待尾盤清貨，屆時優(yōu)惠力度也會比較大。

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（責(zé)任編輯：張洋 HN080）