??本可主張的近千萬(wàn)元違約金，200余戶業(yè)主選擇了自愿放棄。

??1月26日，海南美好中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稱，美好龍沐灣再創(chuàng)歷史首例——廣大購(gòu)房人集體豁免違約金，同舟共濟(jì)助力盤活。在美好龍沐灣項(xiàng)目會(huì)議室，一張寬大的會(huì)議桌上擺滿了購(gòu)房人簽名的《個(gè)人聲明書》，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從美好龍沐灣項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人處證實(shí)，從2019年以來(lái)，美好龍沐灣項(xiàng)目數(shù)百戶購(gòu)房人主動(dòng)表示放棄可能潛在的違約金，“截至目前，有200多戶業(yè)主表態(tài)（簽約）豁免違約金，這筆違約金初步估計(jì)總額約1000萬(wàn)元” 。

??違約金在商品房買賣活動(dòng)中，常常要被認(rèn)為是購(gòu)房者與開發(fā)商之間的“死結(jié)”，并為此訴諸法律分毫力爭(zhēng)。美好龍沐灣項(xiàng)目的大批購(gòu)房人，卻主動(dòng)選擇豁免開發(fā)商逾期交付房屋的違約金千萬(wàn)元，這究竟發(fā)生了什么？

??有當(dāng)?shù)胤扇耸糠治龊蟾嬖V記者，綜合美好龍沐灣項(xiàng)目的特殊性，業(yè)主主動(dòng)豁免開發(fā)商的違約金，更有利于矛盾的化解及項(xiàng)目順利盤活重啟的進(jìn)程。

??曾經(jīng)辛酸的購(gòu)房遭遇

??“我去年9月份就搬進(jìn)來(lái)住了?！?月30日下午，海南美好龍沐灣業(yè)主李遠(yuǎn)海在家里哄孩子睡覺(jué)。但兩個(gè)小可愛(ài)并沒(méi)有睡意，在裝飾一新的房間里嬉鬧玩耍。

??4年前，作為某銀行的退休高管，李遠(yuǎn)海從寒冷的東北來(lái)到溫暖如春的海南購(gòu)房。但購(gòu)房并不順利，且遇到不小的麻煩。

??“我買的是7號(hào)樓，房子買了不是爛尾了嘛，前面的開發(fā)商把我騙了?！崩钸h(yuǎn)海接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)稱，2017年初，他在海南省西部的樂(lè)東黎族自治縣境內(nèi)的美好龍沐灣項(xiàng)目購(gòu)買了一套52平方米的房子，“向開發(fā)商支付了近60萬(wàn)元的購(gòu)房全款，可是房子遲遲交付不了”。

??遇到相同購(gòu)房麻煩的，不僅僅是李遠(yuǎn)海。作為某中央級(jí)媒體駐地方記者站站長(zhǎng)的劉倩芊，也在該項(xiàng)目上飽受購(gòu)房的煎熬。

??“2015年6月份前后，我跟我的老同學(xué)一起，在這里購(gòu)買了3套房。“劉倩芊告訴記者，當(dāng)時(shí)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，事先也沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)情況做一些背景調(diào)查，事后開發(fā)商以各種理由一拖再拖，遲遲不交房。后來(lái)，劉倩芊一打聽(tīng)才知道，這個(gè)項(xiàng)目的糾紛錯(cuò)綜復(fù)雜，原開發(fā)商資金鏈斷裂，售樓的錢不僅沒(méi)有“反哺”這個(gè)項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，而是抽走挪作他用，“你說(shuō)這個(gè)樓盤怎么能活呢，他們就把這個(gè)樓盤當(dāng)成搖錢樹，不斷騙一些購(gòu)房人進(jìn)來(lái)。”

??“我曾經(jīng)找過(guò)原開發(fā)商，我提出這房子不要了，你把錢退給我吧。”劉倩芊告訴記者，“你猜原開發(fā)商怎么說(shuō)？他們說(shuō)退錢是不可能的，這些錢就算我們借你的了，我們給你算些利息?！痹_發(fā)商的答復(fù)讓劉倩芊哭笑不得。

??無(wú)奈之下，劉倩芊、李遠(yuǎn)海等購(gòu)房人走上了艱難的信訪維權(quán)之路。從最開始的個(gè)體上訪變成了群體性上訪。

??“我們?nèi)チ藰?lè)東縣，也去了省里，找了（海南）省信訪局、省政法委、省住建廳，還有省高院。”劉倩芊稱，“這些年無(wú)數(shù)次去有關(guān)部門反映情況，僅信訪材料我都寫了10多萬(wàn)字。”

??作為一名資深的媒體人，劉倩芊萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有沒(méi)想到這種事情會(huì)攤在自己的身上，而且在正常的維權(quán)過(guò)程中，還遭遇陌生人踹門恐嚇，言語(yǔ)威脅。

??“由于當(dāng)?shù)攸h委、政府的高度重視，接盤重組方的堅(jiān)持，加上我們業(yè)主的依法理性維權(quán)，這個(gè)樓盤終于守得云開日出?！眲①卉芳?dòng)地告訴記者，現(xiàn)今，美好龍沐灣項(xiàng)目已經(jīng)成為海南爛尾項(xiàng)目盤活的標(biāo)桿和典范。

??如今，李遠(yuǎn)海已經(jīng)搬進(jìn)了7號(hào)樓的新居，與老伴帶著孫子孫女一家4口，享受天倫之樂(lè)，其樂(lè)融融。而在海南為8旬老母親四處租房居住長(zhǎng)達(dá)4年的楊欣茹，曾經(jīng)維權(quán)遭人威脅恐嚇的劉倩芊，已經(jīng)看到了項(xiàng)目盤活的希望，并有望在今年拿到屬于自己的新房鑰匙，搬進(jìn)新居。

??放棄千萬(wàn)元違約金

??美好龍沐灣項(xiàng)目購(gòu)房人的真實(shí)購(gòu)房經(jīng)歷，像寫劇本一樣曲折離奇，且?guī)в袔追直瘎“闵省?/p>

??“項(xiàng)目重組接盤方進(jìn)來(lái)后，我們也考慮到項(xiàng)目盤活有很多困難，我們作為普通的小業(yè)主，也幫不上什么忙。我們就做了讓步表達(dá)一個(gè)姿態(tài)，把我們的違約金放棄不要了?！崩钸h(yuǎn)海告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，事實(shí)上，業(yè)主最迫切的想法就是趕緊把房子收了，網(wǎng)簽備案登記辦產(chǎn)權(quán)證，“我們就是這個(gè)想法和目的，其他的都是次要的?！?/p>

??李遠(yuǎn)海所說(shuō)的“項(xiàng)目重組方”，就是美好龍沐灣項(xiàng)目重組盤活牽頭企業(yè)甲乙丙資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“甲乙丙公司”）。據(jù)了解，美好龍沐灣項(xiàng)目也是甲乙丙公司在海南投資的第一個(gè)項(xiàng)目。

??“表態(tài)（簽約）豁免違約金的業(yè)主有200多戶，總額約1000萬(wàn)元。”甲乙丙公司美好龍沐灣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人吳先生向記者確認(rèn)，因前期項(xiàng)目爛尾致使房屋逾期交付，每戶違約金具體金額數(shù)據(jù)還沒(méi)有測(cè)算，不過(guò)許多購(gòu)房人沒(méi)有算賬就主動(dòng)放棄了。

??“事情的緣起很簡(jiǎn)單，3年多的重組盤活工作，讓業(yè)主對(duì)重組方從不熟悉、質(zhì)疑到完全信任和理解?！眳窍壬嬖V記者，完全信任之后，業(yè)主還以不同形式主動(dòng)參與美好龍沐灣項(xiàng)目的盤活，包括業(yè)主內(nèi)部自發(fā)一個(gè)“同舟共濟(jì)助力盤活”的倡議，主動(dòng)參與盤活自救行動(dòng)中。吳先生認(rèn)為，放棄違約金就是業(yè)主主動(dòng)自救的行動(dòng)之一。

??在美好龍沐灣項(xiàng)目會(huì)議室的一張大會(huì)議桌上，擺滿了《個(gè)人聲明書》。記者從多份《個(gè)人聲明書》上見(jiàn)到“本人已購(gòu)買海南美好中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的‘美好·龍沐灣’I區(qū)項(xiàng)目X棟X號(hào)房?，F(xiàn)在總房款已全部付清，由于‘美好·龍沐灣’I區(qū)項(xiàng)目涉及大量訴訟，項(xiàng)目房產(chǎn)被多輪查封，致使本人房屋無(wú)法交付?，F(xiàn)經(jīng)過(guò)不懈努力，投入大量裝修資金，現(xiàn)該房產(chǎn)已交付本人。故本人在此承諾，對(duì)雙方簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于的逾期違約金進(jìn)行豁免……”等內(nèi)容。

??“實(shí)際上，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，（違約金）也不是小錢，但對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是寥寥的，一個(gè)人也就幾萬(wàn)塊錢，我們就不要了，我們就要房子，就要盤活樓盤?！崩钸h(yuǎn)海告訴記者，考慮到項(xiàng)目盤活方也有很大的壓力，作為購(gòu)房人也做點(diǎn)貢獻(xiàn)，雖然微不足道。李遠(yuǎn)海說(shuō)，放棄違約金是業(yè)主們的集體舉動(dòng)，不僅僅是他一個(gè)人放棄。

??“有少部分業(yè)主也認(rèn)為，盤活是盤活的事，違約金是違約金的事?！眲①卉犯嬖V記者，“如果這個(gè)樓盤不盤活，你又怎么可能拿到違約金呢？拿不到違約金，同時(shí)也拿不到房子，辦不了產(chǎn)權(quán)證?！眲①卉繁硎?，接盤方進(jìn)來(lái)也有三四年了，人家一直在往里面投錢，購(gòu)房人也要將心比心，這種情況下，盤活方也頂著很大的壓力。

??“我始終堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)，項(xiàng)目盤活，接盤方要將業(yè)主的利益作為最高利益，同時(shí)我們業(yè)主也不要將自己的利益最大化。”劉倩芊稱，業(yè)主的最高利益就是要房要證，將來(lái)要有好的物業(yè)服務(wù)；如果業(yè)主想要自己的利益最大化，接盤方他們也接受不了，那就成了一個(gè)“死結(jié)”。所以只有大家各退一步，讓這個(gè)樓盤迅速盤活起來(lái)，讓它的資金流動(dòng)起來(lái)了，才有可能順利完成后面的事情。

??吳先生告訴記者，歷經(jīng)數(shù)年的艱辛努力，美好龍沐灣的重組盤活工作不僅得到了當(dāng)?shù)攸h委、政府的高度信任，更贏得了廣大業(yè)主、購(gòu)房人的信任和支持。廣大業(yè)主主動(dòng)以各種形式參與項(xiàng)目盤活工作，為項(xiàng)目盤活賦能。其中，自2019年以來(lái)美好龍沐灣業(yè)主、購(gòu)房人集體主動(dòng)放棄可能潛在的違約金，以減少項(xiàng)目矛盾，為重組盤活助力。

??吳先生說(shuō)，從一開始，美好龍沐灣重組盤活一切工作以3個(gè)“有利于”作為出發(fā)點(diǎn)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，即“要有利于保護(hù)最廣大善意購(gòu)房者的合法權(quán)益”“要有利于化解風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)穩(wěn)定”“要有利于盡快盤活項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)多方共贏”，廣大業(yè)主主動(dòng)放棄向開發(fā)商追要潛在的違約金，以各種形式參與項(xiàng)目盤活工作，這在全國(guó)也屬罕見(jiàn)。

??爛尾項(xiàng)目的盤活“樣本”

??美好龍沐灣位于海南省西部的樂(lè)東黎族自治縣境內(nèi)，屬于稀缺的濱海房地產(chǎn)項(xiàng)目。2010年前后，國(guó)家批準(zhǔn)了海南建設(shè)國(guó)際旅游島的規(guī)劃，再次掀起一股房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。在這樣的背景下，圍繞“中國(guó)最美落日海灘”的龍沐灣，也興起了大批房地產(chǎn)項(xiàng)目。美好龍沐灣便是其中的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一。

??但因?yàn)楦鞣N原因和糾紛的交織，美好龍沐灣項(xiàng)目的復(fù)雜性超乎了想象，項(xiàng)目因爛尾停擺長(zhǎng)達(dá)4年之久。該項(xiàng)目也被稱作為“海南最復(fù)雜的爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目”，曾經(jīng)引起高層的關(guān)注（詳見(jiàn)本報(bào)微信公眾號(hào)2020年10月21日《深度丨曾驚動(dòng)高層！海南“最復(fù)雜爛尾房”浴火重生》一文）。

??一組數(shù)據(jù)顯示，2017年9月美好龍沐灣項(xiàng)目重組前，一期項(xiàng)目已完成建設(shè)1855套，銷售近1300套，其余由于項(xiàng)目爛尾原因，處于停售停建狀態(tài)；已售1300套房產(chǎn)無(wú)法合同備案、交房及辦證，其中300余戶購(gòu)買法院查封房、數(shù)十戶購(gòu)買了手續(xù)公章等偽造的房產(chǎn)，面臨錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，因項(xiàng)目未完成驗(yàn)收而違規(guī)交房800余戶……

??據(jù)記者了解，該項(xiàng)目數(shù)年前因資金鏈斷裂存量債務(wù)無(wú)法償還陷入爛尾。體量龐大且糾紛復(fù)雜的美好龍沐灣項(xiàng)目，購(gòu)房人由個(gè)體的信訪變成了群體的信訪。為此，一場(chǎng)由省縣兩級(jí)政府以及重組方、業(yè)主聯(lián)合的拯救行動(dòng)自此開始。

??去年9月初，隨著美好龍沐灣項(xiàng)目舉行7號(hào)樓交房、8號(hào)樓裝修及銷售重啟儀式。這標(biāo)志著該項(xiàng)目在經(jīng)歷3年多的重組，爛尾終于得以重生。

??“對(duì)于我們購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，拿到房子才是最大的權(quán)益，只有盤活才能保住我們購(gòu)房人的權(quán)益?！薄叭绻?xiàng)目不能盤活，毛之不存、皮將焉附？我們找誰(shuí)去要違約金？”“盤活項(xiàng)目就是幫了我們最大的忙，我們不會(huì)舍本逐末……”對(duì)于豁免逾期交付房屋所產(chǎn)生的違約金，受訪購(gòu)房人如是道出自己的心聲。

??“我覺(jué)得美好龍沐灣爛尾這個(gè)‘死結(jié)’的解開、盤活不是哪一方獨(dú)立做的，需要大家共同參與和分擔(dān)?！眲①卉废蛴浾弑硎?，一開始，她也不認(rèn)識(shí)接盤方甲乙丙公司的任何人，也是從質(zhì)疑開始，“后來(lái)在質(zhì)疑的過(guò)程當(dāng)中，我覺(jué)得這家公司還是想做事，而且是一種高難度的‘挑戰(zhàn)’”。

??“這樣一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的爛尾項(xiàng)目盤活了，將來(lái)我們這些外來(lái)新居民與當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族融為一體，相互之間共生，成為一家人，這才是和諧社會(huì)，也是一種美好社會(huì)。”劉倩芊對(duì)將來(lái)懷著美好的憧憬。

??“我們初步估算了一下，購(gòu)房人應(yīng)追討的違約金少的一戶有幾千元上萬(wàn)元的，多的有幾十萬(wàn)元?！表?xiàng)目重組盤活方負(fù)責(zé)人吳先生告訴記者，業(yè)主和購(gòu)房人集體主動(dòng)放棄違約金，這在海南乃至中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷史上可能都是屬于首例，“業(yè)主的自愿行為真的讓人感動(dòng)，大家都是想把好事辦好?！?/p>

??長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)的海南新概念律師事務(wù)所律師王淞向記者表示，開發(fā)商逾期交付房屋而引發(fā)的違約金訴訟，在商品房買賣合同糾紛案中占比較大?！百?gòu)房人集體豁免開發(fā)商違約金賠補(bǔ)償，而且金額多達(dá)近1000萬(wàn)元，這種情況比較少見(jiàn)?！蓖蹁粮嬖V記者，違約金作為商品房買賣合同糾紛案中的一項(xiàng)重要訴求，通常的情況下是分毫力爭(zhēng)，各不相讓，也是開發(fā)商與購(gòu)房者之間矛盾糾紛的“死結(jié)”。

??“豁免違約金是購(gòu)房人主動(dòng)放棄本可主張的一項(xiàng)訴求權(quán)利，至于放棄與否，主動(dòng)權(quán)在于購(gòu)房人?！蓖蹁琳J(rèn)為，針對(duì)美好龍沐灣項(xiàng)目的實(shí)際，購(gòu)房人主動(dòng)放棄違約金的行為，更有利于矛盾的化解，更有利于社會(huì)的和諧，對(duì)推動(dòng)爛尾項(xiàng)目盡快盤活具有積極的意義。（受訪購(gòu)房人的要求，文中涉及購(gòu)房人均為化名）

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