花了幾十萬(wàn)元想買(mǎi)房，卻變成了“租客”？最近，快報(bào)接到大量針對(duì)余杭區(qū)西溪陽(yáng)光未來(lái)悅（又名宏旺西溪陽(yáng)光中心）的投訴。

記者現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，涉事樓盤(pán)在產(chǎn)權(quán)、抵押等問(wèn)題上矛盾突出?！皹I(yè)主”拿出種種證據(jù)，力證自己購(gòu)房者身份，而開(kāi)發(fā)商卻有不同說(shuō)法……

“買(mǎi)房”簽的卻是“租賃合同”

還有人一次性付了近50萬(wàn)“租金”

西溪陽(yáng)光未來(lái)悅位于未來(lái)科技城，是一個(gè)50年產(chǎn)權(quán)的公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為2011年，交付時(shí)間為2018年。開(kāi)發(fā)商是杭州宏旺房地產(chǎn)有限公司。

投訴人張女士告訴記者，她2018年5月“購(gòu)買(mǎi)”了西溪陽(yáng)光未來(lái)悅的一套公寓，30多平方米，均價(jià)約2萬(wàn)元/平方米。

但當(dāng)記者提出看購(gòu)房合同時(shí)，她出示的卻是一份《房屋租賃合同》。

這份租賃合同里寫(xiě)著，甲方杭州宏旺房地產(chǎn)有限公司是出租方，乙方張女士是承租方。

合同里也約定了租賃期限，第一階段租期20年，期滿(mǎn)之后，贈(zèng)送第二階段租賃期（至2060年7月4日，即土地使用權(quán)期限）。同時(shí)，還約定了房屋的交付日期、租金單價(jià)、總租金、按揭貸款或一次性付款等條款。

和張女士情況相似，認(rèn)為自己是“買(mǎi)房”，卻拿不出購(gòu)房憑證的，大約有200多戶(hù)人家。其中還有人選擇一次性付款，已經(jīng)支付了近50萬(wàn)元“租金”。

現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)簽“租賃合同”的這些房子

全都不能辦獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證

為了解情況，記者來(lái)到西溪陽(yáng)光未來(lái)悅項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)展示中心。

目前，項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房了，但仍然在銷(xiāo)售中?，F(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售人員告訴我們，目前在售LOFT復(fù)式、平層這兩種戶(hù)型。其中LOFT復(fù)式有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，均價(jià)35000-36000元/平方米；平層戶(hù)型為22-46平方米，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，單價(jià)17000-19000元/平方米。

銷(xiāo)售員說(shuō)：“平層公寓是一層一本產(chǎn)權(quán)證，每套沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，所以?xún)r(jià)格便宜很多。買(mǎi)LOFT復(fù)式，就是走正常的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；如果買(mǎi)平層，就只能簽《租用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》?！?/p>

“一層一本產(chǎn)權(quán)證”的平層戶(hù)型，一整層大約400多平方米，開(kāi)發(fā)商將其分割成14套22-46平方米的小房間。多位投訴者稱(chēng)，他們買(mǎi)的就是這種平層公寓。

當(dāng)問(wèn)到為什么一層要分成14個(gè)小套時(shí)，銷(xiāo)售員說(shuō)：“一層面積太大，不好賣(mài)。分割成小戶(hù)型，總價(jià)只要50萬(wàn)到80萬(wàn)，那買(mǎi)的人就多了?！?/p>

記者實(shí)地看到，這種平層小套公寓，最小的房間大約22平方米，樣板房的床還做成了“翻板床”，空間很緊湊。

“分割租賃”暫無(wú)相關(guān)規(guī)定

多位“業(yè)主”出示“購(gòu)房證據(jù)”

沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，卻以“簽租賃合同”的方式分割銷(xiāo)售，這種行為是否違規(guī)？

記者咨詢(xún)了余杭區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心。工作人員告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目從建造、測(cè)繪、發(fā)證時(shí)，一層樓就是一間房。產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)分割到最小單位。

如果開(kāi)發(fā)商再次分割進(jìn)行銷(xiāo)售，屬于違規(guī)行為，也無(wú)法辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證。但如果是分割租賃，暫時(shí)還沒(méi)有這方面的規(guī)定。

既然無(wú)法辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，“買(mǎi)賣(mài)”行為顯然就不成立了。那么200余戶(hù)“業(yè)主”又為什么愿意簽下“租賃合同”呢？

張女士的說(shuō)法是，房子的地段不錯(cuò)，在當(dāng)時(shí)看來(lái)，價(jià)格也比較實(shí)惠。所以，即便知道沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，她也選擇了接受。

另一位“業(yè)主”蔣先生告訴記者，“當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售員借房子沒(méi)造好、沒(méi)拿到產(chǎn)權(quán)證，不能簽購(gòu)房合同為由，說(shuō)和我們簽租賃合同。他們的宣傳單，沙盤(pán)模型，都是和賣(mài)房一樣的。”他以為，只要等產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，各項(xiàng)條件具備后，就可以重新簽購(gòu)房合同了。

他們向記者提供了一些材料，用以證明和開(kāi)發(fā)商是購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而非租賃關(guān)系。

比如在和置業(yè)顧問(wèn)的微信聊天中，置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)呼他為“業(yè)主”。

在一張《未來(lái)悅正式簽約流轉(zhuǎn)單》上，寫(xiě)了“合同房款”“首付房款”“置業(yè)顧問(wèn)”這樣的字樣。一張《西溪陽(yáng)光未來(lái)悅交房結(jié)算房款單》上，有“買(mǎi)受人”“交房時(shí)間”“×棟×室業(yè)主×××”這樣的字樣。

“業(yè)主”發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)2014年已被抵押

感覺(jué)房子可能隨時(shí)會(huì)被收走

除了投訴開(kāi)發(fā)商“以租代售”，多位買(mǎi)房人提到了房子被抵押的情況。

“現(xiàn)在整層的產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)了，寫(xiě)的是開(kāi)發(fā)商的名字。”“業(yè)主”蔣先生說(shuō)，令他們氣憤的是，“開(kāi)發(fā)商居然把房子抵押了”。

一位“業(yè)主”給我們提供了他的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)表，他簽約的這套西溪陽(yáng)光中心4幢801室，限制信息一欄為“有抵押”的狀態(tài)。

記者了解到，這個(gè)樓盤(pán)在2014年，通過(guò)在建工程抵押的方式，抵押給了西藏信托有限公司。這意味著，如果開(kāi)發(fā)商陷入債務(wù)糾紛，法院或有權(quán)處置這些被抵押的房產(chǎn)。

這讓幾百戶(hù)“業(yè)主”坐立難安。

“雖然我們現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)去了，但感覺(jué)房子可能隨時(shí)會(huì)被收走”。

然而，產(chǎn)權(quán)證在開(kāi)發(fā)商名下，這些自認(rèn)為“業(yè)主”的居民在法律層面上僅是“租客”，對(duì)于房子被抵押，他們無(wú)可奈何。

聯(lián)系到開(kāi)發(fā)商臨時(shí)負(fù)責(zé)人

“買(mǎi)房不是買(mǎi)菜，合同是他們自己簽的”

“沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證”“只能簽20年租約”“房產(chǎn)被抵押”，這些小套公寓，從多個(gè)方面，均有悖普通商品房買(mǎi)賣(mài)的常理。

張女士說(shuō)，簽約前，她不知道這批房子已經(jīng)被抵押了。由于銷(xiāo)售人員的誤導(dǎo)，簽租賃合同的時(shí)候，她也沒(méi)覺(jué)得自己是在租房，覺(jué)得這只不過(guò)是“權(quán)宜之計(jì)”。

蔣先生表示，現(xiàn)在他們的訴求是：開(kāi)發(fā)商承認(rèn)自己的“業(yè)主”身份，將房子解除抵押，并把產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移到他們名下?！鞍奄u(mài)出去的房子拿去抵押，還說(shuō)我們只是租客不是業(yè)主，這個(gè)房子每平方米接近2萬(wàn)元，誰(shuí)會(huì)拿那么多錢(qián)租房？”蔣先生說(shuō)。

記者聯(lián)系到了一位成總，他自稱(chēng)是開(kāi)發(fā)商宏旺的臨時(shí)負(fù)責(zé)人。他表示：“當(dāng)時(shí)簽的就是租賃合同，雙方就是租賃關(guān)系。他們只有房子的‘使用權(quán)’，沒(méi)有‘所有權(quán)’。產(chǎn)權(quán)證在我們名下。”

“買(mǎi)房子也不是買(mǎi)白菜，合同是他們自己簽的?！彼麖?qiáng)調(diào)。

這位成總還說(shuō)，如果想要“所有權(quán)”，要辦理產(chǎn)權(quán)證，那就按合同來(lái)。雙方簽訂的合同規(guī)定，首先要“政府允許房屋進(jìn)行分割”，其次，辦產(chǎn)權(quán)證要再繳之前約定每套款項(xiàng)總額30%的費(fèi)用。

業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的《房屋租賃合同》有三個(gè)版本，記者從中找到了相應(yīng)條款——

“在租期內(nèi)，如政府允許本房屋進(jìn)行分割，乙方申請(qǐng)分割辦證的，乙方須向甲方支付本物業(yè)租金金額30%的“管理費(fèi)”（第二版合同又稱(chēng)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)”），分割辦證所需契稅等相關(guān)費(fèi)用由乙方獨(dú)自承擔(dān)，且乙方支付的租金不再退還?！?/p>

記者在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)看到，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)使用的最新版合同，也寫(xiě)的是 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)”。但包括蔣先生和張女士在內(nèi)，多位“業(yè)主”對(duì)這筆錢(qián)并不認(rèn)可。他們認(rèn)為，這個(gè)條款的意思是“如果以后政府允許房子分割到戶(hù)，那業(yè)主繳納額外30%的費(fèi)用，辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證?！钡壳翱磥?lái)，政策根本不允許分割到戶(hù)，開(kāi)發(fā)商的承諾只是一句空話(huà)，所以他們要求開(kāi)發(fā)商把每一層的產(chǎn)權(quán)證更名到這一層所有“業(yè)主”的名下，多人共有一本產(chǎn)權(quán)證。

律師建議可以收集證據(jù)

通過(guò)法律途徑維權(quán)

記者咨詢(xún)了律師。浙江澤大律師事務(wù)所合伙人林維鋼律師認(rèn)為，雙方簽訂的是租賃合同。租賃關(guān)系是純粹的債權(quán)關(guān)系，房屋的所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)人還是開(kāi)發(fā)商。

我國(guó)法律規(guī)定最長(zhǎng)的租賃期限不能超過(guò)20年。所以租賃合同里面只寫(xiě)20年，這其實(shí)是一個(gè)取巧的方式，是開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避法律上的風(fēng)險(xiǎn)。

從法律上來(lái)說(shuō)，他們無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商解除抵押。租賃權(quán)對(duì)應(yīng)的是房屋的使用權(quán)。抵押狀態(tài)只是在房屋的所有權(quán)上做的權(quán)利負(fù)擔(dān)，不影響使用權(quán)。

但林律師提醒，一方面合同真實(shí)有效，雙方都需要遵照?qǐng)?zhí)行；另一方面，如果在達(dá)成交易的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商用的種種表達(dá)，可能導(dǎo)致合同相對(duì)方產(chǎn)生理解偏差，或者開(kāi)發(fā)商存在欺騙行為的，可以收集證據(jù)，通過(guò)走“確認(rèn)合同無(wú)效或可撤銷(xiāo)”這樣的法律途徑來(lái)進(jìn)行維權(quán)。

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