不知道大家五一假期怎么過的，疫情余波還未過，估計很多人應(yīng)該是在家里躺著過的吧

　　小長假期間，我回了趟老家，開著車在老家四處轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，跟買房人和中介聊聊，去售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)

　　我老家是江蘇蘇南的一個非常典型的小縣城，百強縣top3，大概一百六十多萬人口，三千億不到的GDP，算是中國縣級市里的翹楚了

　　雖然，撤縣并市讓他可以被稱呼為地級市，但這里仍然和中國成千上萬個縣級市一樣，甚至，因為相比于其他縣級市更早的進行了城市化和工業(yè)化，所以，從某種程度看，剖析這樣的縣級市或許能窺視出其他縣級市將要走過的路

　　看的多了聊的多了就忽然有一種不太一樣的體驗和感受，或許，這是很多小縣城不得不去面對的未來

　　01

　　長三角一體化所形成大基建才有雛形，買房客就來了

　　蘇南的縣級市在前幾年有個特性，就是雖然經(jīng)濟很發(fā)達，但因為始終沒有高鐵站點，所以一直以來，在大交通的環(huán)境中其實是很沒有優(yōu)勢的

　　我還記得以前隔壁鄰居是某大型教育平臺的負責(zé)人，前幾年想要從上海請一些專家過來上課，很多專家一聽要坐3個小時的汽車才能到，就直接拒絕了

　　在未來，一座沒有高鐵的城市，其實就很容易被拋棄，幸運的是，這樣的情況在我的家鄉(xiāng)下階段將被徹底得到逆轉(zhuǎn)和改變，今年7月，滬通高鐵將建成通車，再過2年，南沿江城際也將運行

　　對于很多三四五線的縣級市而言，融入邊上的一二線城市最好的機會就是地鐵或是輕軌，當然，如果像昆山那樣直接有地鐵與上海相連通，那真的就是天賜的良機了

　　如果順利的話，未來去上海只需要半小時，去南京杭州50多分鐘，真的很夢幻是不是

　　高鐵帶來的，就是資金流、人才流的高效率匯聚，當然，還有聞訊趕來的投資者

　　雖然說是高鐵新城，整體的規(guī)劃體量很大能級也很高，但要真正一步步落位，卻還要至少七八年的時間，看看這樣的城市界面你就應(yīng)該清楚了，而這樣的環(huán)境，在高鐵站附近比比皆是

　　但是，見多識廣的投資客帶著對未來美好生活的期待還是來了，一輛輛大巴車滿載著上海的大爺大媽，對于他們而言，很明顯，他們的耐心相比以前的投資客，明顯長了很多

　　他們也不像以前炒房客一樣，希望2-3年房價可以翻番，他們也知道目前是不現(xiàn)實的

　　對于他們而言，房子每年稍微漲一點，哪怕是5%，也就足夠了，也算是一種很好的理財方式，畢竟現(xiàn)在靠譜的理財方式真的太少了，哪怕不漲，在后期退休了，還可以從上海過來度度假什么

　　現(xiàn)在的投資買房者的心態(tài)，確實是變了很多

　　對于房價的短期漲跌，很多人其實也越來越平靜了，很多人的最低要求其實就是只要不跌就行，至少房子放在那還能出租，也會產(chǎn)生租金效益，買房了手里沒錢了也就不瞎折騰了，也就安心了

　　02

　　三四線的縣城里，二手市場依然半死不活

　　相比于一二線城市二手房占主流的模式，對于三四線的縣級城市來說，大家依然還是愿意買新房

　　我跟好幾個片區(qū)的中介聊天，他們都普遍跟我說了一件事，現(xiàn)在的二手房市場啊，成交周期真的越來越長了，以前差不多是二到三個月，現(xiàn)在的話得四到六個月，差不多翻了番

　注：某大型中介工作人員在門口等待客戶

　　當然，原因也很簡單，以前可能整個市區(qū)只有150多個樓盤，現(xiàn)在經(jīng)過幾年大開發(fā)，目前有大概200多個樓盤，按照每個樓盤1500戶的三口之家進行測算，差不多可以多容納20多萬人口

　　但是，新增的人口卻跟不上新盤供應(yīng)的量，房子的供應(yīng)多了，但需求量增加不明顯，自然去化周期就變慢了

　　而且，對于三四線而言，有學(xué)區(qū)的二手房，才勉強有點市場，不帶學(xué)區(qū)的老破小正在抓緊被淘汰出局

　　不管是一二線還是三四線，20年以上的老破小正在被越來越多的人嫌棄，想告誡大家，真的不要再買樓梯房了，因為這可能是上個時代的產(chǎn)品，很多人買房的時候，會直接在在網(wǎng)頁上或跟中介說，電梯房，單是這一項，就會把這些老破小都給過濾掉

　　同理，對于買房者而言，對于房齡的判斷也越來越粗暴

　　比如同樣的資源同樣地段的房子，1999年的肯定賣的比2000年的差，2004年的肯定賣的比2005年的差，因為99年的房子和04年的房子雖然只差了一年，但在搜索時會直接跌出“房齡20年以內(nèi)”“房齡15年以內(nèi)”這樣的選項

　　這樣粗暴的選擇越來越普遍，因為剛才也說了，現(xiàn)在其實就是到了買家時代，買家可選擇余地太多了，就更需要優(yōu)先淘汰掉一批基礎(chǔ)條件差的

　　03

　　縣城的資源重新分配，地段的價值被重新排序

　　不止是一二線往郊區(qū)發(fā)展，現(xiàn)在就連三四線，也正在越來越多的發(fā)展新城

　　原因當然是多樣化的，一方面是市中心確實越來越擁堵，居住環(huán)境變得越來越差，另一方面就是只有發(fā)展“新中心”才能賣更多的地，才能有更多的財政收入來發(fā)展基建和公共設(shè)施

　　我所感受到的現(xiàn)實情況就是，大量的“后浪們”越來越不愿意住在老破小中，只是買過來掛個學(xué)區(qū)而已，大部分的人都希望住到品牌開發(fā)商開發(fā)的新房中去

　　以前的老破小的保護傘其實就是“學(xué)區(qū)”，但目前讓人感到恐懼的是，為了開發(fā)新片區(qū)，三四線開始建造更多的名校分校，甚至干脆一點的，直接把學(xué)校給搬遷過去，異地新建，這其實就直接打破了原有的資源分布了

　　對于我所在的縣級市而言，為了發(fā)展北部新城，不僅把名校進行了異地重建，甚至還把醫(yī)療資源給搬了過去，更是打造了20萬方巨大體量的商業(yè)綜合體

　　所以，如果你去看近2年的房價漲幅，其實市中心的房價漲幅真的是遠遠低于重點開發(fā)的新區(qū)的，因為房價跟著資源走，哪邊資源附著的多，哪個區(qū)域就容易起勢

　　所以，我也一直跟大家強調(diào)一點，買房看地段本身沒錯，特別是在三四線城市，一定不是隨便買的，一定要關(guān)注重點地段，但是，請大家一定要牢記

　　地段的價值不是一成不變的，好地段也是會挪動的

　　我們不要緊盯著政府有沒有搬遷這樣的維度，不要聽那些5年或10年后的大規(guī)劃

　　而是更要看看有沒有大體量的商業(yè)落位，有沒有好一點學(xué)區(qū)新建，有沒有更好的環(huán)境變化或是道路的改善，這些實實在在的點，比那些虛頭巴腦的概念重要的多

　　04

　　三四線的超強購買力，正在崛起，改善客開始登場

　　在五年前，對于我們縣城的人來說，買房子最看重的除了地段外，還有就是價格，兩個小區(qū)的樓盤，我總價1萬，你總價1.1萬，大概率是1萬的會賣的更快一點

　　原因也很簡單，那個時候大家其實是沒有什么房企品牌意識的，反正房子其實就是用來住的，都差不多

　　但善良的人們其實都錯了，同樣是用來住的房子，在質(zhì)量上真的會差很多

　　我有一種很明顯的感受就是，就是從去年下半年開始，整體的維權(quán)潮越來越多了

　　當然，這也是事出有因

　　2017年的那一波房企投資熱潮，大量的房企在三線開始開疆拓土，2年后到了2019年，也差不多到了該交房的時候了，前期積累的種種隱患，隨著集中式的交房就越來越顯現(xiàn)了

　　也正是經(jīng)歷了這樣一次次的失望后，大家忽然覺得，買房這事，寧愿買貴一點，品質(zhì)好一點的，也不要再去維權(quán)了，真的是太折騰人了

　　當維權(quán)潮成為常態(tài)的時候，改善的力量將快速崛起，大家希望買稍微貴一些，但品質(zhì)更為好一點的房子

　　這次假期，同樣的第一天下午外面還下著小雨，我看到金茂府的售樓處是這個樣子，熙熙攘攘很多客戶在咨詢買房

　　然后來到其他剛需樓盤，是這個樣子的，除了銷售員以外看不到其他人，因為沒有客戶，大家只能慵懶的坐在椅子上打著哈欠，而這個樓盤的價格，只需要金茂府的一半

　　所以很多房企前期認為三四線只要降維打擊就可以了，隨便復(fù)制黏貼產(chǎn)品線就能大賣特賣，甚至有些品牌房企覺得三四線的購買力還不足以支撐還不錯的產(chǎn)品線

　　以前可能是對的，但現(xiàn)在，其實就是錯了，而且大錯特錯

　　而且，三四線在經(jīng)過前幾年大規(guī)模的棚改后，很多家庭拆了三四套房子，他們根本缺房子，他們有著強烈的置換需求

　　整個市場的保有量真的夠了，但是市場上就是缺好房子，缺那些業(yè)主們舍不得賣的好房子

　　05

　　最后一個維度，對于三四線買房來說也越來越重要，就是你鄰居的素質(zhì)怎么樣

　　前幾天去一個朋友家吃飯，他才剛剛裝修好幾個月，然后突然跟我說，他想要換房子

　　我看著還不錯的裝修，感到很疑惑，他解釋說，因為鄰居的素質(zhì)太差，實在受不了了

　　我們以前可能更多的會關(guān)注到小區(qū)品牌怎么樣，小區(qū)物業(yè)怎么樣，綠化怎么樣，但是現(xiàn)在，對于三四線城市來說，真實的需求真的是越來越細碎了

　　其實就跟剛剛說的一樣，改善型客戶正在崛起，大家除了關(guān)注外在的那些看的見的東西，對于很多隱性的細節(jié)，比如鄰居的素質(zhì)，也確實越來越關(guān)注

　　06

　　中國的三四線城市真的太多了，每個城市都有不同的特征

　　而且毫無疑問縣城與縣城之間的差距，將被拉的越來越大，未來在城市群中的城市，將逐漸崛起，而更多的城市，將被更加邊緣化

　　所以未來的三四線的樓市一定是發(fā)展的更為小心翼翼，如履薄冰，所以如果你要押寶三四線，一定要耐下心來多去看看城市背后的數(shù)據(jù)，多去那些城市的邊邊角角多走走看看，多看看規(guī)劃格局有沒有真正的落地

　　未來三四線的區(qū)域分化，一定比我們想象的還要厲害

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）

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