今年以來(lái)，一線城市頻現(xiàn)調(diào)控。上海繼“滬十條”出臺(tái)后，樓市調(diào)控組合拳接連落地，其中最新消息是上海法拍房被納入限購(gòu)范圍。深圳則在一周內(nèi)三度發(fā)布房產(chǎn)管控信息，內(nèi)容涉及嚴(yán)格審查購(gòu)房人資格等。而廣州個(gè)人按揭貸款面臨“雙管控”，是目前唯一一個(gè)公開(kāi)在貸款集中度上進(jìn)行管控的城市。

一線城市開(kāi)年迎來(lái)調(diào)控收緊，皆源于房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)一線城市和強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)輪流上漲的可能性較大，這些城市仍將是調(diào)控的主要目標(biāo)。繼廣州、上海、深圳等城市出臺(tái)了樓市調(diào)控新政后，不排除其他熱點(diǎn)城市將會(huì)成為調(diào)控的下一個(gè)目標(biāo)。

一線城市近期頻現(xiàn)調(diào)控

今年開(kāi)年，調(diào)控政策頻發(fā)，但這一次調(diào)控的主體主要是一線城市。最為明顯的是上海、廣州、深圳。

1月24日，廣州銀行業(yè)傳出已被金融監(jiān)管窗口指導(dǎo)的信息，個(gè)人按揭貸款面臨“雙管控”:新增個(gè)人住房貸款占比不能超過(guò)12.6%，每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過(guò)2020年10月、11月、12月三個(gè)月的平均放款額度。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州信貸領(lǐng)域收緊，對(duì)應(yīng)了廣州近期房屋炒作的現(xiàn)象。貸款額度受到管控，自然也使得后續(xù)新增貸款面臨壓力，廣州也是目前唯一一個(gè)公開(kāi)在貸款集中度上進(jìn)行管控的城市。

與此同時(shí)，上海樓市的調(diào)控組合拳相繼落地。1月25日，上海法拍房也被納入了限購(gòu)范圍。“上海對(duì)法拍領(lǐng)域也開(kāi)始了穩(wěn)市場(chǎng)、嚴(yán)管炒作的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)法拍房源的交易性?xún)r(jià)比自然就下降了，客觀上使得其房?jī)r(jià)會(huì)下跌?！眹?yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

而在此前的1月21日，上海剛剛落地的調(diào)控新政“滬十條”提出，對(duì)夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算；個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，這將導(dǎo)致部分二手房房源交易成本增加。

另一個(gè)一線城市深圳，在2020年曾因“萬(wàn)人搖”而一直備受關(guān)注。今年在一周時(shí)間內(nèi)，深圳三發(fā)房產(chǎn)管控信息。1月22日，深圳市對(duì)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期12名涉嫌違規(guī)申購(gòu)商品住房人員的處理情況進(jìn)行通告；1月23日，深圳住建局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知，提出8條措施，包括嚴(yán)格審查購(gòu)房人資格，違規(guī)將暫停使用網(wǎng)簽系統(tǒng)3年。

而在1月19日，深圳對(duì)“7·15新政”進(jìn)行補(bǔ)充，要求家庭購(gòu)買(mǎi)商品房，只能登記在具備購(gòu)房資格成員名下，而且暫停夫妻婚內(nèi)更名。從影響來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳明確指向去年部分項(xiàng)目出現(xiàn)的不理性行為，只是針對(duì)市場(chǎng)非理性行為和少數(shù)人。

而在北京，雖然并沒(méi)有出現(xiàn)全市甚至區(qū)域房?jī)r(jià)整體上漲，但是部分教育資源優(yōu)質(zhì)的片區(qū)和小區(qū)房源的價(jià)格在上漲。1月25日，北京市住建委主任王飛在做客“市民對(duì)話一把手”節(jié)目中表示，打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市是今年整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的重中之重，近期就將開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

為什么2021年調(diào)控從一線城市開(kāi)始？其根源還在于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。1月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比2020年11月擴(kuò)大0.1%。而二線城市這一價(jià)格環(huán)比則上漲0.1%。

二手住宅更是如此，4個(gè)一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比2020年11月擴(kuò)大0.1%。而二線城市這一價(jià)格的環(huán)比漲幅為0.1%。

對(duì)于上述數(shù)據(jù)，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市出現(xiàn)年底翹尾行情，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)偏大。

1月22日，社科院發(fā)布的2020年12月緯房指數(shù)也顯示，一線城市房?jī)r(jià)漲速加快，北京、廣州總體平穩(wěn)，但仍有結(jié)構(gòu)性較快上漲，二線城市則相對(duì)平穩(wěn)。

不僅是最近1個(gè)月房?jī)r(jià)漲速有所加快，就一線城市最近1年的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅看，部分城市的漲幅也較大。社科院數(shù)據(jù)顯示，深圳近1年房?jī)r(jià)累計(jì)上漲22.82%，上海累計(jì)上漲11.29%，總體漲速相對(duì)較快；廣州累計(jì)上漲5.59%，北京累計(jì)上漲3.59%，總體漲速相對(duì)平穩(wěn)。但北京、廣州的部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)相對(duì)較快上漲。

對(duì)此，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華分析認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房?jī)r(jià)全面上漲的可能性較小，但是一線城市和強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)輪流上漲的可能性較大，需要加以高度關(guān)注。特別是其中房?jī)r(jià)尚未大漲的城市，有必要未雨綢繆提前采取應(yīng)對(duì)措施。

一線城市“價(jià)漲”背后原因何在？

從當(dāng)下市場(chǎng)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)原因很多。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，四個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格上漲幅度明顯在加快，就核心原因來(lái)看，首先是市場(chǎng)的反彈，比如上海、廣州、北京均處于調(diào)控抑制后的市場(chǎng)反彈，二手房?jī)r(jià)格上漲速度較快；與此同時(shí)，2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業(yè)貸款與個(gè)人按揭貸款均比較寬松，也拉動(dòng)了一線城市需求。

此外，疫情影響下，一線城市中為子女教育買(mǎi)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京的這一輪年底翹尾，有優(yōu)質(zhì)教育資源的房源表現(xiàn)最為明顯，出國(guó)讀書(shū)人群回流，增加了市場(chǎng)需求。

值得關(guān)注的是，張大偉表示，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)核心除了疫情影響的信貸超發(fā)與需求回流外，“打新潮”是主要原因。上海、深圳等城市的打新潮，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶(hù)房源，同時(shí)導(dǎo)致二手房的需求增加。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也表示，這輪樓市上漲行情在2020年下半年開(kāi)始，上海、深圳一二手房的樓市快速升溫。一方面是市場(chǎng)的住房供應(yīng)、二手房源緊張，同時(shí)商品住房庫(kù)存低于7個(gè)月以下，市場(chǎng)嚴(yán)重的供不應(yīng)求；另一方面是貨幣放水、貶值、一二手房倒掛，需求大量的釋放。

業(yè)內(nèi)：滬深調(diào)控對(duì)短期市場(chǎng)有降溫作用

張大偉認(rèn)為，上海、深圳的調(diào)控是在市場(chǎng)明顯上漲的基礎(chǔ)上，對(duì)于短期市場(chǎng)有降溫的作用，但具體效果還需要看針對(duì)“打新潮”及經(jīng)營(yíng)貸的“補(bǔ)丁政策”與執(zhí)行力度。

“簡(jiǎn)單地抑制打新，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)不能產(chǎn)生根本影響?！睆埓髠シQ(chēng)，對(duì)于調(diào)控的未來(lái)方向來(lái)看，一是調(diào)控全面收緊，使得二手房?jī)r(jià)格下跌，新房也就沒(méi)有價(jià)差了；二是讓這些因打新購(gòu)買(mǎi)的房子變成“雞肋”，增加限售，抑制炒房。

“上海、深圳雖然打響的是2021年房?jī)r(jià)調(diào)控第一槍?zhuān)瑢?shí)質(zhì)上是對(duì)2020年的補(bǔ)槍。”謝逸楓認(rèn)為，房子涉及到居住，更是涉及到戶(hù)口、教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)等一系列社會(huì)問(wèn)題；供需錯(cuò)配，土地供求不平衡，是上海、深圳等大城市住房的根本問(wèn)題。

來(lái)源：新京報(bào)

相關(guān)知識(shí)

“上廣深”打響開(kāi)年調(diào)控第一槍 誰(shuí)在推高熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)?
徐州、紹興打響四季度調(diào)控第一槍 劍指房?jī)r(jià)過(guò)快上漲
恒大打響新年促銷(xiāo)第一槍;南京首次入榜2020年GDP十強(qiáng);戶(hù)籍改革更近一步!
地產(chǎn)內(nèi)參|最新樓市數(shù)據(jù)出爐:70城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,北上廣深繼續(xù)領(lǐng)跑
2021年開(kāi)年北上廣深房?jī)r(jià)均上漲
市場(chǎng)下行壓力增加，哈爾濱打響“救市”第一槍
一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)年“領(lǐng)漲” 會(huì)否迎來(lái)新調(diào)控?
70城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,北上廣深領(lǐng)跑樓市“小陽(yáng)春”
2021年,中國(guó)樓市調(diào)控第一槍來(lái)了。
2021年開(kāi)年北上廣深房?jī)r(jià)均上漲 二手房漲幅超過(guò)新房