今日（1月26日），證券時(shí)報(bào)刊載一篇《上海工行緊急叫停這一“涉房”分期貸款產(chǎn)品》文章。文章提到：1月25日，工商銀行(601398,股吧)面向上海地區(qū)、購(gòu)買(mǎi)一手二手及法拍房等個(gè)人住宅（商用除外）中所繳納稅費(fèi)的分期貸款產(chǎn)品被全面叫停。

　　（截圖源自：證券時(shí)報(bào)）

　　同在這天（1月25日），上海市房管局消息指出，繼1月21日樓市調(diào)控新政“滬十條”后，上海樓市調(diào)控組合拳再“打補(bǔ)丁”，法拍房也被納入限購(gòu)范圍。

　　可見(jiàn)，工行“叫?！边@類(lèi)房貸業(yè)務(wù)也并非空穴來(lái)風(fēng)。作為發(fā)放房貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，緊跟調(diào)控政策的步伐也是情理之中，只不過(guò)相較于其他銀行來(lái)說(shuō)，工行的動(dòng)作也就僅僅只是快一步罷了。

　　01

　　無(wú)一幸免

　　本就四處流傳“銀行停貸”再次甚囂塵上。

　　對(duì)此，上海工行則對(duì)外稱，并未完全暫停個(gè)人房貸，部分支行網(wǎng)點(diǎn)仍可放貸，但放款時(shí)間明顯有延長(zhǎng)。

　　工行上海分行行長(zhǎng)付捷公開(kāi)表示：工行上海地區(qū)確實(shí)調(diào)整、叫停稅費(fèi)貸，但是個(gè)人房貸仍在正常發(fā)放，并沒(méi)有叫停。

　　此外，工商銀行也正在認(rèn)真排查資金流向，嚴(yán)禁經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)進(jìn)入樓市。

　　如此可見(jiàn)，停掉的只是稅費(fèi)貸，個(gè)人房貸依然可以辦理，只是沒(méi)有以前方便了。

　　另一方面，上周末有媒體傳聞，受房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”影響，廣東多家股份行暫停按揭貸款。招商銀行(600036,股吧)一線信貸業(yè)務(wù)人士表示，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內(nèi)各家分支行已于一周前暫停按揭貸款放款。

　　在央行的“兩道紅線”下。先是、月初廣州“抱團(tuán)漲價(jià)”；后是、近日上海、深圳的重拳出擊；昨晚，有消息指出，北京也開(kāi)始著手準(zhǔn)備，收緊信貸資金打擊炒房行為。

　　正所謂蒼蠅不叮無(wú)縫蛋，對(duì)于近來(lái)“停貸傳聞”，歸根結(jié)底有這樣三點(diǎn)是繞不開(kāi)的：

　　第一、上海銀行確有停貸，只不過(guò)停掉的是稅費(fèi)貸，而不是房貸。

　　第二、年前央行劃的“兩道紅線”，直接給銀行放貸“敲了警鐘”。

　　第三、深圳和上海的調(diào)控加碼都是針對(duì)“信貸資金”亂象展開(kāi)的。

　　嚴(yán)打“炒房”并收緊信貸資金的審查和準(zhǔn)入門(mén)檻，似乎成了圍堵“熱錢(qián)”涌動(dòng)的最有效手段。

　　02

　　低至冰點(diǎn)

　　從2020年上半年經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，到年底的灣區(qū)打新亂象，流動(dòng)的熱錢(qián)似乎成了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的第一動(dòng)力。

　　而這一背后，還有一個(gè)推力，那就是房貸的利率真是太低了，低成本資金直接導(dǎo)致部分稀缺資源被熱捧。

　　1月20日，由新華社主管的經(jīng)濟(jì)參考報(bào)刊登了一篇名為《“房住不炒”進(jìn)一步明確，房貸利率今年難降》文章。

　　文章引用并列舉了多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)房貸市場(chǎng)的看法，大概可歸納為：

　　從短期來(lái)看，春節(jié)前市場(chǎng)資金面趨緊，房貸放款周期加速拉長(zhǎng)；

　　放長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，預(yù)計(jì)未來(lái)房貸利率總體觸底。

　　并一再重申，在“房住不炒”的基調(diào)下，房貸利率也“降至冰點(diǎn)”。

　　（截圖源自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）

　　早前，咱們也在文章里也多次提到，“LPR已是最低點(diǎn)了”

　　筆者在11月10日的《買(mǎi)房人注意！高層“吹風(fēng)會(huì)”透露3個(gè)重磅信號(hào)》文章里再次明確提到：“LPR繼續(xù)下行的空間比較小，大幅反彈更是不可能，長(zhǎng)期來(lái)看LPR的走勢(shì)將處于趨穩(wěn)或迫于市場(chǎng)壓力的小幅波動(dòng)至回暖才是大概率事件。”

　　（截圖源自：格隆匯樓市）

　　但不得不承認(rèn)，在LPR的未來(lái)走勢(shì)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)上，還是有一點(diǎn)點(diǎn)的小失算。

　　本以為在2020年底會(huì)終止持平狀態(tài)，自2021年起將會(huì)有所回暖，但沒(méi)想到這一橫躺就是連續(xù)九個(gè)月。

　　對(duì)于未來(lái)，若是房貸利率不回暖，穩(wěn)房?jī)r(jià)的路依然不好走。

　　03

　　順勢(shì)而為

　　近來(lái)也有人問(wèn)到，現(xiàn)在買(mǎi)房按揭利率都是LPR，都是動(dòng)態(tài)利率計(jì)息，我先買(mǎi)和后買(mǎi)有什么區(qū)別嗎？

　　想想也是，一套房子動(dòng)輒幾百萬(wàn)，誰(shuí)還在乎這么一點(diǎn)點(diǎn)基準(zhǔn)利率的波動(dòng)？

　　貌似說(shuō)得很有道理，但得清楚的是LPR是什么？

　　LPR是貸款基準(zhǔn)利率！不等于房貸利率，僅僅只是各類(lèi)貸款利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

　　利率的波動(dòng)，影響的是整個(gè)宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。LPR的下調(diào)就如同此前央行的降息，只不過(guò)現(xiàn)在不再是央行出手調(diào)整了，被改為“市場(chǎng)定價(jià)”下的LPR。

　　央行的貨幣政策是為了均衡市場(chǎng)的“反向調(diào)節(jié)”：

　　當(dāng)市場(chǎng)過(guò)熱，就該收緊；

　　當(dāng)市場(chǎng)預(yù)冷，就得寬松。

　　基準(zhǔn)利率較低的時(shí)候，也正是熱錢(qián)涌動(dòng)市場(chǎng)資金泛濫的時(shí)候。

　　往往在這個(gè)時(shí)候，獲取資金的成本會(huì)相對(duì)要低一些，也相對(duì)會(huì)容易一些。然后這筆錢(qián)也會(huì)自發(fā)地流向獲利空間更大的市場(chǎng)。

　　緊跟市場(chǎng)的步伐，你的獲勝率也相對(duì)會(huì)高，而并不是一兩個(gè)月房貸利率的微弱波動(dòng)。

　　縱觀過(guò)去二十年，每當(dāng)資金成本相對(duì)較低的時(shí)候，也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的時(shí)候。

　　如：在2004年、2009年、2016年都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴行情。

　　其實(shí)近兩年也該有一輪了，但最終為什么都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似的行情呢，說(shuō)到底還不是因?yàn)檫@兩年從上到下的“房住不炒”。

　　從房企的供給端到市場(chǎng)的需求端，從融資成本到買(mǎi)房門(mén)檻，每一個(gè)貌似有機(jī)會(huì)的風(fēng)口最終都被堵得死死地。

　　這就如同一個(gè)優(yōu)等生，明明可以考100分，但由于答卷的過(guò)程中迫于各種外在壓力或干擾，最終只能得個(gè)70分。不是能力不夠，而是被限制了生產(chǎn)力。

　　在臨近節(jié)假日的概念高速公路上你會(huì)發(fā)現(xiàn)，不是出行的車(chē)流變少了，只是沒(méi)有到時(shí)間點(diǎn)而已。

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