況偉大:住房市場發(fā)達地區(qū)可優(yōu)先開征房地產(chǎn)稅

來源：智能家居時間：2021-01-26 08:47

1月21日，上海樓市新政出爐，要求“明確嚴格執(zhí)行住房限購政策。對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算”、將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年等，被認為是上海史上最嚴調(diào)控政策。深圳更是在5天內(nèi)3次“打假”，整治樓市亂象，進行房產(chǎn)調(diào)控。

有觀點認為，像上海、深圳這類超級城市所做的嚴厲樓市調(diào)控，抑制樓市投機炒作行為，直接目的都是以時間換空間，為后續(xù)出臺房地產(chǎn)稅做準備。

房地產(chǎn)稅再次成為輿論關(guān)注的話題。“將來房地產(chǎn)稅是作為地方政府的主稅種，是否開征與地方財政收支有關(guān)，與這城市是否為特大城市沒有關(guān)系。房地產(chǎn)稅對所有城市的作用都是一樣的?！敝袊嗣翊髮W(xué)人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大在接受時代周報記者專訪時表示。

自2013年十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革”，房地產(chǎn)稅何時開征成為全民關(guān)注的熱點話題。至今七年多，房地產(chǎn)稅依然未落地。

2020年5月18日，中央提出“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”。同年12月23日，財政部部長劉昆在《人民日報》發(fā)表《建立現(xiàn)代財稅體制》一文，表示要“健全以所得稅和財產(chǎn)稅為主體的直接稅體系，逐步提高其占稅收收入比重”，并在談及備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅時提到：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。

“從‘穩(wěn)妥推進’到‘積極穩(wěn)妥推進’意味著不能搞一刀切，房地產(chǎn)稅要因地制宜，同時具備條件的地區(qū)要積極推進?！睕r偉大說道。

住房市場發(fā)達地區(qū)可優(yōu)先開征

時代周報：2011年1月27日，經(jīng)國務(wù)院同意上海和重慶成為征收房產(chǎn)稅的試點城市。從效果來看，你認為這兩個城市在推行個人住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，效果如何？是否達到當初設(shè)定的試點作用？為何會出現(xiàn)這樣的結(jié)果？

況偉大：上海是對增量住房試點，重慶是對存量和增量住房試點，嘗試了不同稅基、不同差別稅率對房價和房產(chǎn)稅收的影響。兩地基本實現(xiàn)了試點目的，但尚未體現(xiàn)出房產(chǎn)稅對房價和地方稅收的效果。

時代周報：從作用來看，這兩地試點經(jīng)驗?zāi)芊駷槿珖_征房地產(chǎn)稅打下基礎(chǔ)？

況偉大：房產(chǎn)稅征收對象僅包含房產(chǎn)，房地產(chǎn)稅則包含房產(chǎn)和土地。上海和重慶是在不同經(jīng)濟發(fā)展狀況、不同住房市場的試點，結(jié)合人均住房面積和房價，對存量和增量住房征稅，實施差別稅率，達到了試點的目的，為全國開征房地產(chǎn)稅打下基礎(chǔ)，提供了經(jīng)驗。

時代周報：劉昆撰寫的文章是針對“十四五”規(guī)劃提出的。這是否意味著，在2025年前有可能會出臺房地產(chǎn)稅？“十四五”是最好的開征時機嗎？為什么？

況偉大：房地產(chǎn)稅最佳開征時機與“十四五”沒有關(guān)系，但與不同城市城市化水平、土地財政、住房市場相關(guān)。對于城市化率較高、土地收入占比較低、住房市場較發(fā)達的地區(qū)，可以優(yōu)先開征房地產(chǎn)稅。

制定免征額更公平合理

時代周報：自2013年十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革”，至今已七年多。房地產(chǎn)稅法為何難出臺？現(xiàn)在推行房地產(chǎn)稅最大障礙是什么？

況偉大：房地產(chǎn)稅難出臺是由于涉及面很廣，不僅涉及中央和地方關(guān)系、分稅制以及中國稅收制度改革，還涉及土地財政與房產(chǎn)稅關(guān)系、居民稅收負擔和征管成本。最大的障礙在于是否增加了居民稅負，從而增加了征管成本。

時代周報：按目前的趨勢，你認為，房地產(chǎn)稅是以統(tǒng)一不動產(chǎn)登記平臺為基礎(chǔ)，制定不動產(chǎn)稅法案，將房屋作為不動產(chǎn)的一部分納入其中，還是直接制定房地產(chǎn)稅？

況偉大：為便于厘清不同稅種之間的關(guān)系，應(yīng)該統(tǒng)一稅負，以統(tǒng)一不動產(chǎn)登記平臺為基礎(chǔ)，制定不動產(chǎn)稅法案比較好。

時代周報：征稅范圍、稅率、免征標準，是房地產(chǎn)稅法立法制度設(shè)計的重中之重。在你看來，多少稅率較為合適？應(yīng)該全國統(tǒng)一，還是分城分策？是否有需要設(shè)定免征額？該如何設(shè)定免征額？

況偉大：從理論上講，房地產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，對所有的房產(chǎn)都需要開征房地產(chǎn)稅，但可以對不同數(shù)量的房產(chǎn)開征實行差別稅率。此外，中央政府可制定基準稅率，各地因地制宜地在一定幅度內(nèi)上下浮動。中國房地產(chǎn)稅的稅率上限一般不太會超過2%。

免征標準應(yīng)對特殊房產(chǎn)和特殊人群，不應(yīng)針對人均面積免征。因為相同免征面積的房產(chǎn)，在市中心的價值和市郊的價值差異巨大，沒有體現(xiàn)出房地產(chǎn)稅對居民財產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用。

制定免征額比制定免征人均住房面積更加公平合理。免征額要根據(jù)中低收入者的負擔能力設(shè)定。

時代周報：目前的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅等，都會涉及房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)。如果再在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，是否會造成重復(fù)征稅的情況？未來是否會整合相關(guān)稅種以及合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅費負擔？

況偉大：在交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征稅的目的是不同的，交易環(huán)節(jié)征稅是促進交易或打擊投機炒作等交易行為。

保有環(huán)節(jié)征稅是調(diào)節(jié)財產(chǎn)存量，兩者不是重復(fù)征稅，不可合并。但可以根據(jù)居民稅收負擔能力，調(diào)節(jié)稅基和稅率。

時代周報：有觀點認為，土地出讓金和房地產(chǎn)稅之間可能存在重復(fù)征稅的問題。你如何看？應(yīng)該如何協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系？

況偉大：必須指出的是，土地出讓金和房地產(chǎn)稅不是重復(fù)征稅。前者是地租，是土地使用權(quán)價格，后者是對房產(chǎn)征稅，這屬于兩種不同性質(zhì)的收入。

但鑒于城市土地屬于地方政府所有，形式上土地租金屬于地方政府所有，給非專業(yè)人士造成了重復(fù)征稅的錯覺。鑒于土地出讓金和房地產(chǎn)稅主要用于地方公共產(chǎn)品和公共服務(wù)支出，兩者有相互替代作用，當某地土地出讓金枯竭時，可以考慮開征房地產(chǎn)稅。

抑制房價效果有限

時代周報：很多人都將房地產(chǎn)稅看作抑制房價的有效手段。但你曾研究發(fā)現(xiàn)，若不考慮房地產(chǎn)稅開征與住房所有者特征的相互作用，開征房地產(chǎn)稅對房價的抑制作用有限？為何會這么認為？

況偉大：房地產(chǎn)稅是國外地方政府的主稅種，會根據(jù)地方公共支出確定房地產(chǎn)稅的計稅條件。

根據(jù)國際實踐經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅具有流轉(zhuǎn)稅（exercise tax）、受益稅（benefit tax）和資本稅（capital tax）作用，但房地產(chǎn)稅主要具有受益稅作用，是豐富和增加地方收益的主稅種，滿足地方公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的供給，而非流轉(zhuǎn)稅和資本稅致力于降低房價。

據(jù)此，中國房地產(chǎn)稅率的上限一般不太會超過2%，盡管開征房地產(chǎn)稅能降低房價，但房價下降幅度有限，對穩(wěn)房價作用有限。

時代周報：2018年，時任財政部副部長史耀斌總結(jié)房地產(chǎn)稅的作用時表示：“房地產(chǎn)稅主要是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進社會公平的作用。同時籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求?！狈康禺a(chǎn)稅出臺是否真正能夠調(diào)節(jié)收入分配？為什么？

況偉大：根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，房產(chǎn)是居民的主要財產(chǎn)，占73%左右，所以開征房地產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)居民收入分配。

時代周報：一般認為，未來的房地產(chǎn)稅會將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及土地增值稅三種稅合并在一起征收。雖然房地產(chǎn)稅的主要作用是籌集財政收入，但土地出讓金是一次性收入，而房地產(chǎn)稅是持有期征收，這樣在短時間內(nèi)是否會對地方財政產(chǎn)生沖擊，尤其是在疫情影響之下？

況偉大：中國稅收制度改革的前提是保證地方稅收穩(wěn)定，主要是優(yōu)化結(jié)構(gòu)，優(yōu)化稅種和稅率。稅收結(jié)構(gòu)和稅種調(diào)整不會對地方財政產(chǎn)生沖擊。開征房地產(chǎn)稅亦不會對地方財政產(chǎn)生沖擊。

此外，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅不同，前者是對保有環(huán)節(jié)征稅，后兩者是對交易環(huán)節(jié)征稅，作用不同，不宜將三者合并。