平臺化轉型發(fā)力華夏幸福資產質量向好

來源：智能家居時間：2021-01-23 12:30

近期，華夏幸福(600340,股吧)因股債價格波動等事件受到投資者廣泛關注。一位接近華夏幸福的業(yè)內人士證實，回購“16華夏債”所需的約15億元已劃款至中登公司。受利好消息提振，21日午后華夏幸福股價和債券出現(xiàn)大幅拉升。在多位地產專業(yè)研究人士看來，不能因為暫時經營數(shù)據(jù)或業(yè)績不好看，就否定華夏幸福產業(yè)新城的發(fā)展前景。隨著其向平臺型企業(yè)邁進，公司資金的使用效率也將逐步提高，負債率不斷降低，ROE水平也會隨之提高。

21日《紅周刊(博客,微博)》從華夏幸福內部了解到，目前公司運營一切正常，不存在債務違約事實和控股權變更風險。

華夏幸福也對《紅周刊》獨家回復，“受疫情和環(huán)京調控的影響，公司銷售情況不及預期；另外受房地產政策調控和下半年信用債市場信用事件的影響，公司在公開市場的再融資受到很大影響。綜合這些因素，公司遇到階段性資金困難。

針對以上問題，目前省市兩級政府已明確表態(tài)，給予資金和資產盤活層面及政策方面的支持。兩大股東亦積極探索尋求最優(yōu)解決方案。

公司作為上市公司，在證監(jiān)會的相關管理規(guī)則下，公開市場的信息提供都必須符合監(jiān)管要求、政府相關要求和公司商業(yè)機密保密的要求。請大家理解并給與力所能及的支持。公司將極盡所能、積極努力地去解決問題，拿出方案和辦法。”

地產業(yè)務占比低

“三道紅線”影響相對有限

為控制房地產企業(yè)有息債務規(guī)模，監(jiān)管部門給房企設置了“三道紅線”：即剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。按此規(guī)定，多家房企踩線。。

但值得注意的是，相較于其他頭部房企，地產開發(fā)項目占營收比高達八九成，2020年半年報顯示，華夏幸福城市地產開發(fā)項目營收占比僅為42.7%。從業(yè)務彈性來看，占比更大的產業(yè)新城收入增速是明顯快于地產增速，如同期產業(yè)新城收入同比增長45.68%，而地產業(yè)務收入增速下滑30.24%。毛利率角度看，產業(yè)新城毛利率高達85.35%，而地產開發(fā)毛利率僅為34.68%。

“因為華夏幸福有房產開發(fā)業(yè)務，所以也一定程度上受三道紅線影響。但從實操層面來看，產業(yè)新城模式可以讓其享有ABS、REITs等產業(yè)政策的融資，因此，三道紅線對華夏幸福的影響比其他純房地產開發(fā)業(yè)務的公司，要相對少一些?！眱|翰智庫首席研究員張化東對《紅周刊》表示。

債務違約風險小

公司資產質量逐步改善

受“三道紅線”影響，房地產板塊個股整體承壓，而2021年以來多只債券跌幅擴大也傳導到股價。對于市場普遍關心的債券風波，華夏幸福內部人士向《紅周刊》表示：“目前公司運營一切正常，公司債務風險可控”。一位接近華夏幸福業(yè)內人士向證實，回購“16華夏債”所需的約15億元劃款至中登公司。21日午后，20華夏幸福MTN002漲幅175%，17幸?；鶚I(yè)MTN001漲幅33%。

除了債券風波，公司控股股東華夏控股與平安簽署的對賭協(xié)議也備受關注。根據(jù)此前協(xié)議，2018~2020年，華夏幸福實現(xiàn)歸母凈利潤分別不得低于114.15億元、144.88億元和180億元。前兩年公司均“踩線”通過，而2020年受疫情影響以及環(huán)京調控政策收緊等因素因影響，華夏幸福業(yè)績“達標”壓力驟增。對此，上述接近華夏內部人士對《紅周刊》透露：“即使對賭協(xié)議完不成，出資方也是華夏控股，而非上市公司?！睂τ谑袌鲫P注的，是否將發(fā)生控股權變更一事，華夏幸福在12日公告中明確表示：“不存在導致公司實際控制權發(fā)生變更的實質性因素?！?/p>

分析公司2020年度中報和三季報數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，即使疫情影響下，公司資產質量也正在逐步好轉。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年以來，華夏幸福資產負債率從88.12%下降到2020年三季度的82.1%。

此外，考慮到華夏幸福2019年總土儲面積同比增加15.4%，結束了連續(xù)三年的減少趨勢，以及房地產兩年左右的建設周期，預期2021年公司地產開發(fā)業(yè)績將逐步得到釋放。華西證券在1月16日發(fā)布的最新研報中，對華夏幸福給予“增持”評級，并預期2021E、2022E年度EPS分別為6.09元、7.41元,相較于2020E的4.89元同比增長24.5%和51.53%。

產業(yè)新城模式仍被看好

2020年政策繼續(xù)加碼推動新型城鎮(zhèn)化，并強調要以新型城鎮(zhèn)化帶動投資和消費需求，推動城市群、都市圈一體化發(fā)展體制機制創(chuàng)新。

“無論從國家戰(zhàn)略，還是省市政府，都認可以產促城、以產帶城、以城促產、城鄉(xiāng)融合的產業(yè)新城發(fā)展模式，是未來新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向所在?！狈教林菐靹?chuàng)始人葉一劍對《紅周刊》表示。葉一劍強調，不能因為暫時經營數(shù)據(jù)或業(yè)績不好看就否定產業(yè)新城的發(fā)展模式，華夏幸福作為在環(huán)京地區(qū)有重要布局的企業(yè)，2020年受京津冀地區(qū)疫情反復的影響則更為明顯。另外，他還認為，從京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展落地角度來看，未來環(huán)京限購政策有望再度松綁。

而從2020年中報來看，珠三角、長三角等環(huán)北京以外區(qū)域新增產業(yè)服務收入102.38億元，同比增長16.69%，高于產業(yè)新城整體業(yè)務增速。這意味著，環(huán)京地區(qū)限購對其影響正逐步弱化。

張化東也表示，產業(yè)+地產的商業(yè)模式在國內是行得通的。華夏幸福的優(yōu)勢在于，土地盤活、產業(yè)招商能力、產業(yè)投資、園區(qū)運營服務能力在國內都是首屈一指。目前其正向平臺化運作轉型，通過和產業(yè)方，例如，引入欣旺達(300207,股吧)、京東方、歐菲光(002456,股吧)等上市公司加快產業(yè)園區(qū)發(fā)展，以及通過和品牌地產商合作加速地產開發(fā)。從而提高資金使用效率、降低負債率，ROE水平也會更高。

（責任編輯：李顯杰）