榮萬家的毛利率增長明顯。

陶婷Echo 2021/01/15 14:43  來源：界面新聞

圖片來源：公司官微

記者| 陶婷

新年第一支物業(yè)股，沒有實現(xiàn)“開門紅”，榮萬家以破發(fā)開局2021年物業(yè)上市潮。

1月15日，榮萬家生活服務(wù)（02146.HK）（文中簡稱“榮萬家”）正式在香港掛牌上市，開盤報價12.8港元，較發(fā)行價跌4.9%。

據(jù)跟蹤觀察，開盤首日的整個上午，榮萬家的股價表現(xiàn)一直飄綠。截至午市收盤，榮萬家報價12.4港元，跌7.88%，總市值46.6億港元。截止發(fā)稿，其股價仍在下跌。

經(jīng)歷了去年近乎狂熱的物業(yè)上市浪潮后，資本市場已步入理性階段，2021年上市的物業(yè)公司想在資本市場大放光彩，更得拿出過硬的實力。

從基本經(jīng)營情況來看，榮萬家收益連年上漲。公司去年上半年實現(xiàn)收益7.65億元，同比增加37.4%，且2017年至2019年的營收年復合增長率為32.3%。

但在行業(yè)同質(zhì)化加劇的形勢下，脫胎于榮盛發(fā)展的榮萬家還有長路要走。

截至2020年6月末，榮萬家總在管面積為5240萬平方米，共管理272個物業(yè)管理項目；合約面積約8060萬平方米，覆蓋中國19個省、直轄市及自治區(qū)的53個城市。

這些在管面積中，同期內(nèi)來自關(guān)聯(lián)方的占比達98.6%。相應(yīng)地，來自關(guān)聯(lián)方開發(fā)的物業(yè)收入占比也高達99.3%。

若看榮盛發(fā)展近兩年來的土地儲備，榮萬家的確還能繼續(xù)享受關(guān)聯(lián)方的利好。數(shù)據(jù)顯示，2019年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)簽約面積1098萬平方米，同比增長11.7%；去年全年，公司累計實現(xiàn)簽約面積1174萬平方米，同比增長6.96%。

但資本市場最后看的還是榮萬家自身的造血能力。

外拓市場上，榮萬家還是個“新人”。2017年，公司沒有來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的項目，2019年該部分貢獻的在管面積剛剛突破1%。

不過，去年上半年榮萬家在參與第三方物業(yè)開發(fā)商的招投標中，中標率從2019年的33.3%大幅升至80%。

且上市后所募集的資金中，榮萬家也將拿出六成來物色戰(zhàn)略投資及收購機會，以進一步擴充公司業(yè)務(wù)規(guī)模、地域覆蓋范圍及公司服務(wù)組合。

公司副總經(jīng)理孟慶斌曾表示，2021年起公司將會通過單項目外拓、與第三方開發(fā)商成立合營企業(yè)及收并購等三種方式外拓，預期每年可帶來約40%的面積增長。

除了與關(guān)聯(lián)方深度捆綁，毛利率偏低是榮萬家的另一個軟肋。

2017年至2019年，榮萬家的整體毛利率分別為16%、16.7%及18.2%，位于行業(yè)低水平。盡管去年上半年增長至28.6%，仍未達到2020年上半年上市物企平均29%。

細看其三項業(yè)務(wù)，去年公司毛利率的增長點來自物業(yè)管理服務(wù)，而拖后腿的則是社區(qū)增值服務(wù)。

2017年至去年上半年，榮萬家來自物業(yè)管理服務(wù)的收入占總收入的比例分別為62.7%、61.3%、54.8%及58%。

相對應(yīng)的，去年上半年物業(yè)管理服務(wù)的毛利率從2019年年末的18.7%大幅增長至32.5%。

誠如榮萬家在招股文件中所言，物業(yè)管理服務(wù)毛利率增長明顯的原因有三，其一是公司在疫情期間降低了成本，減少了現(xiàn)場服務(wù)人員數(shù)；其二是得益于物業(yè)管理服務(wù)外包規(guī)模擴大而雇員福利開支減少了34.4%；其三則是來自政府的抒解措施。

相比之下，行業(yè)內(nèi)毛利率水平普遍最高的社區(qū)增值服務(wù)，在其業(yè)務(wù)比例中占比微小。

數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，社區(qū)增值服務(wù)的收入占比僅在1成左右徘徊，分別為10.2%、9%和11.5%，去年上半年該占比還進一步下滑至9.2%。

而該部分業(yè)務(wù)的毛利率也從2017年的35.5%一路下滑，至去年上半年的31.5%。

可以說，榮萬家在一定程度上吃到了疫情期間優(yōu)惠政策的福利。但疫情終會過去，隨著人員服務(wù)恢復和利好政策退去，榮萬家提升盈利水平還是得靠內(nèi)功。

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