天健、龍光前海豪宅項(xiàng)目入市深圳或?qū)⒈l(fā)新一輪“打新潮”

來源：智能家居時間：2021-01-19 20:30

新浪財經(jīng) 徐苑蕾

深圳前海片區(qū)同時迎來兩個豪宅新房項(xiàng)目入市。根據(jù)深圳住建局官網(wǎng)顯示，1月18日，龍光前海天境花園和天健悅桂府在同日獲批預(yù)售許可證，兩個項(xiàng)目單價區(qū)間分別為10.2-12.1萬元/平方米和9-12.2萬元/平方米，總價達(dá)到1153-1743萬元/套和1068-1973萬元/套。

而如今在寸金寸土的深圳前海片區(qū)，二手房均價約13萬元/平方米，個別項(xiàng)目甚至達(dá)到20萬/平方米的水平。在一二手房價格嚴(yán)重倒掛的利誘下，深圳或?qū)⒈l(fā)2021年的新一輪“打新潮”。

天健、龍光前海項(xiàng)目入市同日獲批預(yù)售

公開資料顯示，自2010年成立至今，深圳前海片區(qū)通過招拍掛方式僅出讓過三宗限價宅地，近日獲批預(yù)售的龍光前海天境花園和天健悅桂府便是在其中兩宗宅地上開發(fā)起來的項(xiàng)目。

2019年12月，由深圳國資委控股的天健集團(tuán)(000090,股吧)以38.9億元+配建人才房面積6000平方米競得前海出讓的首宗限價宅地，折合樓面價約為5.79萬元/平方米，可售樓面價約為6.36萬元/平方米，商品房最高銷售均價為9.9萬元/平方米。

根據(jù)1月18日深圳住建局官網(wǎng)公布的信息，天健悅桂府本次獲批預(yù)售備案的住宅數(shù)量為427套，商業(yè)26套，預(yù)售總面積為54698.40平方米。住宅建筑面積約115-162平方米，均價約10.3萬元/平方米，單價區(qū)間在9-12.2萬元/平方米，總價區(qū)間在1068-1973萬元/套。

而在天健集團(tuán)拿地后不到半年時間，前海片區(qū)限價宅地的可售樓面價就突破了“8”字頭。

2020年5月，龍光以最高限價115.97億元+配建人才房面積40760平方米奪下第二宗前海出讓的限價宅地，折合樓面價約為6.32萬元/平方米，可售樓面價高達(dá)8.6萬元/平方米，商品房最高銷售均價為10.7萬/平方米。該宗地塊不僅新晉成為深圳新的“單價地王”，也是深圳歷史上的第四宗“百億地塊”。

前海天境花園則是龍光地產(chǎn)在前海片區(qū)的首個住宅項(xiàng)目。根據(jù)深圳住建局官網(wǎng)顯示，龍光前海天境花園本次備案住宅1003套、商業(yè)162套，預(yù)售總面積為132957.67平方米。住宅建筑面積約107-146平方米，均價約11.2萬元/平方米，單價區(qū)間在10.2-12.1萬元/平方米，總價區(qū)間在1153-1743萬元/套。

前述兩宗地塊均采用“雙競雙限”的方式競拍，即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交的人才住房面積。在高地價、限售價的情況下，對比兩個項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，龍光項(xiàng)目可售樓面價和最高銷售均價的價差只有2萬元/平方米左右，而天健項(xiàng)目價差則有3.6萬元/平方米，這意味著龍光項(xiàng)目的利潤空間更為有限。

這就導(dǎo)致龍光地產(chǎn)不得不加快開發(fā)周期，通過加速推進(jìn)項(xiàng)目入市，從而減少項(xiàng)目的財務(wù)成本，爭取利潤空間并盡快回收現(xiàn)金。

根據(jù)媒體報道，在龍光拿地第二天，就有工作人員入場；在拿地半年后就有市場消息稱，項(xiàng)目已被正式命名為“前海天境花園”，并傳出2020年底或2021年初即將入市。隨著預(yù)售備案的信息披露，前述傳聞也“應(yīng)驗(yàn)”落地，距離龍光拿地約8個月時間。

一位TOP20房企工程負(fù)責(zé)人透露稱，龍光前海項(xiàng)目是按照去年放寬的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)來申請預(yù)售的，這樣做的話，從拿地到預(yù)售所需時間就比會一般項(xiàng)目快一點(diǎn)。

去年4月，為了緩解疫情期間開發(fā)商的資金壓力，深圳政府放寬了商品房獲批預(yù)售的條件。政策規(guī)定，2020年內(nèi)，高層建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的二分之一、裝配式建筑完成基礎(chǔ)工程并達(dá)到標(biāo)高±0.00標(biāo)準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目，則可申請預(yù)售。

而按照按照廣東省此前規(guī)定，高層建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的三分之二、裝配式建筑進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的三分之一（高層），才能申請預(yù)售。

“12月30日前開發(fā)商如果提前和相關(guān)部門溝通好，年后可以繼續(xù)沿用去年放寬的預(yù)售政策；年前沒有溝通好的，則需按照疫情之前的預(yù)售政策。目前我們還沒有收到疫情政策繼續(xù)執(zhí)行的通知”，前述工程負(fù)責(zé)人表示。

千萬豪宅買到即賺50% “打新潮”將爆發(fā)

前海片區(qū)是目前深圳房價的高地以及核心發(fā)展區(qū)域。根據(jù)公開資料，深圳前海片區(qū)可開發(fā)土地面積僅有14.92平方公里，并且以商務(wù)辦公及產(chǎn)業(yè)大廈規(guī)劃為主，住宅用地極度稀缺。

根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，在寸金寸土的前海片區(qū)，二手住宅均價約13萬元/平方米，個別項(xiàng)目如前海時代CEO公館、中海陽光玫瑰園等樓盤甚至達(dá)到均價20萬元/平方米的水平。

而在新房項(xiàng)目限價入市的情況下，一二手住宅存在嚴(yán)重價格倒掛，疊加前海核心區(qū)內(nèi)已經(jīng)一年多沒有上新，業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，深圳極大可能將爆發(fā)新一輪“打新潮”。

廣東省地產(chǎn)專家智庫成員、廣州房協(xié)專家委員會委員鄧浩志表示，“對于前海來說，龍光和天健項(xiàng)目10萬元左右的均價就是價格洼地，保守估計(jì)購房者打新成功的話，賺個50%沒問題，一套新房或可以賺幾百萬至上千萬。在這樣的套利空間下，各種融資和打新現(xiàn)象都可能會出現(xiàn)?！?/p>

1月19日，龍光前海天境花園和天健悅桂府公布了銷售方案。方案均規(guī)定，無房者優(yōu)先，意向登記保證金為300萬元，房源與意向客戶比例不超過1：3。這意味著，針對天健悅桂府的427套預(yù)售住宅，最終“入圍”人數(shù)不超過1300人；而針對龍光前海天境花園1003套預(yù)售住宅，最終“入圍”人數(shù)約為3000人左右。

在鄧浩志看來，目前開發(fā)商在片區(qū)內(nèi)幾乎采取統(tǒng)一的開發(fā)思路，即推出“緊湊型戶型”?！拔覀€人認(rèn)為，這樣的開發(fā)思路，更多是通過壓縮面積，從而降低總價和提高單價，主要針對的還是投資客，而不是用于居住的高端客戶，自住客戶更需要的是居住環(huán)境以及舒適性較高的產(chǎn)品”，鄧浩志說。

實(shí)際上，就在1個多月前，深圳網(wǎng)紅豪宅新盤華潤城潤璽1期才剛上演完“萬人搶房”的一幕。在“買到至少賺500萬”的利誘之下，1171套新房引來近萬人打新，而“無房客戶優(yōu)先”的規(guī)則更是誘發(fā)了“眾籌打新”、“借票代持”等問題。

而目前來看，為了防止“代持”、“茶水費(fèi)”等購房亂象，龍光前海天境花園和天健悅桂府兩個項(xiàng)目采用了如出一轍的銷售方案，即采用“i深圳線上購房意向登記”，項(xiàng)目微信公眾號“線上提交資料”，“線上審核資料”，深圳市前海公證處“公證搖取選房順序號”，“線上公證選房”，“線下簽約”的方式進(jìn)行。

作為深圳官方統(tǒng)一認(rèn)籌APP，“i深圳”APP在去年11月下旬正式上線，其推出旨在有效防止“喝茶費(fèi)”、暗箱操作等違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

針對龍光前海天境花園和天健悅桂府兩個項(xiàng)目的購房認(rèn)籌，“i深圳”系統(tǒng)也特別提示：“若購房人違反購房政策，將可能會面臨5年內(nèi)禁止使用購房意向登記系統(tǒng)、定金因違約被沒收、記入誠信檔案等處罰?！?/p>

面對外界的高度關(guān)注，在正式獲得預(yù)售批準(zhǔn)前，龍光地產(chǎn)更是高頻率發(fā)布購房風(fēng)險提示和辟謠聲明。

1月13日，龍光前海天境花園項(xiàng)目發(fā)布銷售的嚴(yán)正聲明：項(xiàng)目嚴(yán)格按照政府規(guī)定進(jìn)行統(tǒng)一公開銷售，開發(fā)商是唯一銷售方，再無其他消息渠道，不存在所謂的“團(tuán)購”、“內(nèi)部折扣”，所有價格以項(xiàng)目會客廳現(xiàn)場公示為準(zhǔn)。

聲明還指出，項(xiàng)目絕不會以任何形式向客戶收取“喝茶費(fèi)”、“選房費(fèi)”，亦不會索要除購房款外的任何費(fèi)用。

2天后，前海天境花園再次發(fā)布客戶溫馨提示，指出代持風(fēng)險，并表示銀行將嚴(yán)查首付資金來源、銀行流水，且不允許非直系親屬擔(dān)保。

根據(jù)日前深圳住建局發(fā)布的《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤點(diǎn)》，為緩解深圳市住房供應(yīng)緊張局面，2020年深圳共批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目144個，建筑面積888.72萬平方米，同比增長13.9%。2021年第一季度深圳預(yù)計(jì)入市商品住房及商務(wù)公寓項(xiàng)目20個，建筑面積94.9萬平方米，其中商品住宅92.5萬平方米，約8900套。

值得注意的是，華潤置地、金地、電建地產(chǎn)和前海投控聯(lián)合體在去年雙11以81.52億元+28400平方米人才房配建面積斬獲的前海第三塊限價宅地，極大概率也會在今年入市。

（責(zé)任編輯：李顯杰）