深圳前海給房企發(fā)“糧票”，準入門檻40億，這些房企或突圍

來源：智能家居時間：2020-04-16 16:36

出讓地塊附近仍是一片空地

??就在成功向人才安居集團售出寶安、龍崗兩宗人才住房用地的同一天，深圳市政府在寸土寸金的前海推出一宗宅地?？紤]到今年從年初開始掛出的所有住宅用地均為人才住房建設用地，且均被深圳人才安居集團拿下，這宗地塊實際上可以算得上是今年深圳首宗出讓的市場化宅地。

??深圳市土地房產交易中心在4月14日早間發(fā)布這則土地出讓公告。該地塊位于前灣片區(qū)十開發(fā)單元03街坊，土地面積3.17萬平方米，總建筑面積18.36萬平方米，包含16.46萬平方米住宅、10000平方米商業(yè)及9000平方米公共配套設施用地。該宗地將用于建設普通商品住房，配建只租不售的人才住房，初始人才住房配建面積不少于16460平方米。按照計劃，改地塊將在5月15日出讓。

??時代財經(jīng)獲悉，該地塊緊鄰深圳地鐵5號線前灣公園站A出口，建成后將成為地鐵上蓋物業(yè)，與規(guī)劃中的前灣公園隔路相望。地塊距離規(guī)劃中的前海金融中心區(qū)域不到3公里，駕車僅需10分鐘。無論是從區(qū)位，還是周邊配套景觀來看，該宗地塊的優(yōu)勢不言自明。

??相應的，政府也制定了苛刻的出讓條件，僅競買保證金就需要近40億元。地塊出讓采用“雙限雙競”方式，即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積。

??該地塊的掛牌起始價為79.98億元，最高限價115.97億元。受限于“7090”政策，宗地內可銷售的住宅套內建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%。

??項目建成之后，普通商品住房入市最高均價為10.71萬元/平方米（毛坯價，不含裝修），競得人必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售，不得強制搭售其他服務、產品。按起拍價及最高限價估算，剔除初始人才住房配建面積之后，該宗地塊樓面價將在5.4萬元/平方米到7.9萬元/平方米。

??嚴苛的條件以及較高的成本，勢必將擠壓房企拿地之后的利潤空間。但即便如此，業(yè)內仍普遍認為，基于稀缺性，這塊宅地的出讓仍會受到市場極大的關注。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，只要想在深圳扎根的房企，基本都會想要拿到這塊地。

??參考去年底前海入市的兩項目的均價，此次政府給出的限價與之相差無幾。2019年11月28日，前海招商領璽開盤，精裝均價10.8萬元/平方米，4個半小時悉數(shù)售罄；兩天之后，只有一路之隔的頤灣府，毛坯均價10.2萬元/平方米，首日去化9成。

??李宇嘉認為，限價水平是與當前房價水平掛鉤的，屬于合理的范圍內?！岸?，相比去年同區(qū)域同類型的宅地出讓，政府的限價是9萬多一平方米，此次土地出讓最高限價10.7萬元/平方米，至少是上漲10%-15%，從絕對價格水平上來講，并不算很離譜?！?/p>

??去年前海片區(qū)出讓的桂灣片區(qū)T204-0142地塊，當時政府給出的最高銷售均價為9.9萬元/平方米。在同樣受限于“7090”政策、“雙限雙競”方式的情況下，該宗地塊作為前海片區(qū)首宗公開拍賣宅地，依然遭到房企哄搶，拍賣共吸引10余家房企報名，中海、天健集團、金茂、平安、建發(fā)、招商蛇口和龍光等7家房企舉牌競價。

??在歷經(jīng)長達1小時的拉鋸戰(zhàn)、117輪競價之后，最終由天健集團產以38.9億元、溢價43.5%的代價拿下該宗地，可售樓面價高達7.2萬元/平方米。相比由天健集團拿下的T204-0142地塊，此次推出的T102-0346地塊利潤空間相對而言高出不少。

??不過，考慮到如今疫情的影響，房企資金普遍偏緊，在拿地之前最終還是要算好回報。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫估計，對于華潤、中海等有著官方背景的國企或央企，在融資成本、貸款能力上更具優(yōu)勢，拿地應該會更加積極。這一點，從去年底掛牌出讓的T204-0142地塊便可看出，除龍光之外，均為國企。

??但世茂、龍光等強勢民企也有出手的可能。在80億掛牌前海宅地的同一天，深圳市政府還公開拍賣兩宗人才住房用地，雖最終被人才安居集團拿下，但金地、龍光、世茂、保利等房企均積極出價。這部分鎩羽而歸的房企，極有可能繼續(xù)出現(xiàn)在5月土拍競爭之中。