出讓地塊附近仍是一片空地

??就在成功向人才安居集團(tuán)售出寶安、龍崗兩宗人才住房用地的同一天，深圳市政府在寸土寸金的前海推出一宗宅地?？紤]到今年從年初開始掛出的所有住宅用地均為人才住房建設(shè)用地，且均被深圳人才安居集團(tuán)拿下，這宗地塊實(shí)際上可以算得上是今年深圳首宗出讓的市場化宅地。

??深圳市土地房產(chǎn)交易中心在4月14日早間發(fā)布這則土地出讓公告。該地塊位于前灣片區(qū)十開發(fā)單元03街坊，土地面積3.17萬平方米，總建筑面積18.36萬平方米，包含16.46萬平方米住宅、10000平方米商業(yè)及9000平方米公共配套設(shè)施用地。該宗地將用于建設(shè)普通商品住房，配建只租不售的人才住房，初始人才住房配建面積不少于16460平方米。按照計(jì)劃，改地塊將在5月15日出讓。

??時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，該地塊緊鄰深圳地鐵5號線前灣公園站A出口，建成后將成為地鐵上蓋物業(yè)，與規(guī)劃中的前灣公園隔路相望。地塊距離規(guī)劃中的前海金融中心區(qū)域不到3公里，駕車僅需10分鐘。無論是從區(qū)位，還是周邊配套景觀來看，該宗地塊的優(yōu)勢不言自明。

??相應(yīng)的，政府也制定了苛刻的出讓條件，僅競買保證金就需要近40億元。地塊出讓采用“雙限雙競”方式，即限地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià)，競地價(jià)、競無償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積。

??該地塊的掛牌起始價(jià)為79.98億元，最高限價(jià)115.97億元。受限于“7090”政策，宗地內(nèi)可銷售的住宅套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%。

??項(xiàng)目建成之后，普通商品住房入市最高均價(jià)為10.71萬元/平方米（毛坯價(jià)，不含裝修），競得人必須嚴(yán)格按限定的銷售均價(jià)進(jìn)行銷售，不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品。按起拍價(jià)及最高限價(jià)估算，剔除初始人才住房配建面積之后，該宗地塊樓面價(jià)將在5.4萬元/平方米到7.9萬元/平方米。

??嚴(yán)苛的條件以及較高的成本，勢必將擠壓房企拿地之后的利潤空間。但即便如此，業(yè)內(nèi)仍普遍認(rèn)為，基于稀缺性，這塊宅地的出讓仍會受到市場極大的關(guān)注。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，只要想在深圳扎根的房企，基本都會想要拿到這塊地。

??參考去年底前海入市的兩項(xiàng)目的均價(jià)，此次政府給出的限價(jià)與之相差無幾。2019年11月28日，前海招商領(lǐng)璽開盤，精裝均價(jià)10.8萬元/平方米，4個(gè)半小時(shí)悉數(shù)售罄；兩天之后，只有一路之隔的頤灣府，毛坯均價(jià)10.2萬元/平方米，首日去化9成。

??李宇嘉認(rèn)為，限價(jià)水平是與當(dāng)前房價(jià)水平掛鉤的，屬于合理的范圍內(nèi)。“而且，相比去年同區(qū)域同類型的宅地出讓，政府的限價(jià)是9萬多一平方米，此次土地出讓最高限價(jià)10.7萬元/平方米，至少是上漲10%-15%，從絕對價(jià)格水平上來講，并不算很離譜?！?/p>

??去年前海片區(qū)出讓的桂灣片區(qū)T204-0142地塊，當(dāng)時(shí)政府給出的最高銷售均價(jià)為9.9萬元/平方米。在同樣受限于“7090”政策、“雙限雙競”方式的情況下，該宗地塊作為前海片區(qū)首宗公開拍賣宅地，依然遭到房企哄搶，拍賣共吸引10余家房企報(bào)名，中海、天健集團(tuán)、金茂、平安、建發(fā)、招商蛇口和龍光等7家房企舉牌競價(jià)。

??在歷經(jīng)長達(dá)1小時(shí)的拉鋸戰(zhàn)、117輪競價(jià)之后，最終由天健集團(tuán)產(chǎn)以38.9億元、溢價(jià)43.5%的代價(jià)拿下該宗地，可售樓面價(jià)高達(dá)7.2萬元/平方米。相比由天健集團(tuán)拿下的T204-0142地塊，此次推出的T102-0346地塊利潤空間相對而言高出不少。

??不過，考慮到如今疫情的影響，房企資金普遍偏緊，在拿地之前最終還是要算好回報(bào)。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫估計(jì)，對于華潤、中海等有著官方背景的國企或央企，在融資成本、貸款能力上更具優(yōu)勢，拿地應(yīng)該會更加積極。這一點(diǎn)，從去年底掛牌出讓的T204-0142地塊便可看出，除龍光之外，均為國企。

??但世茂、龍光等強(qiáng)勢民企也有出手的可能。在80億掛牌前海宅地的同一天，深圳市政府還公開拍賣兩宗人才住房用地，雖最終被人才安居集團(tuán)拿下，但金地、龍光、世茂、保利等房企均積極出價(jià)。這部分鎩羽而歸的房企，極有可能繼續(xù)出現(xiàn)在5月土拍競爭之中。

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