記得2019年末，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們照例預(yù)測(cè)2020年的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，有位專(zhuān)家語(yǔ)出驚人：“2019年是過(guò)去10年里最差的一年，卻是未來(lái)10年里最好的一年”。

這句話(huà)廣為流傳，不論其他行業(yè)感受如何，房地產(chǎn)業(yè)是真真切切地感受到了這句話(huà)的預(yù)見(jiàn)性。

2019年還有返鄉(xiāng)置業(yè)行情；2020年只有一半的返鄉(xiāng)置業(yè)行情；2021年返鄉(xiāng)置業(yè)行情幾乎要涼涼了。

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2020年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積創(chuàng)紀(jì)錄達(dá)到17.6億平米，同比增長(zhǎng)2.6%；銷(xiāo)售金額17.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%。

在距離春節(jié)還有20多天的時(shí)候，受疫情影響，全國(guó)多個(gè)城市倡導(dǎo)“非必要不返鄉(xiāng)”。

不返鄉(xiāng)就不會(huì)置業(yè)，這對(duì)華北、東北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響尤為明顯，而對(duì)于業(yè)務(wù)密集布局三四五線(xiàn)城市的房企來(lái)說(shuō)，返鄉(xiāng)置業(yè)需求不足對(duì)全年業(yè)績(jī)的影響，更是2021年的第一只黑天鵝。

開(kāi)門(mén)不紅

元旦到春節(jié)這段時(shí)間，原本是房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人們難得喘口氣的時(shí)候，而今年大家都在忙著送行。

因?yàn)槿A北區(qū)域業(yè)績(jī)不行，多家頭部房企的華北區(qū)域總、營(yíng)銷(xiāo)總們?cè)獾搅讼抡n或者調(diào)任處理。

最近兩三年來(lái)，北京公司總經(jīng)理是各標(biāo)桿房企最燙屁股的一個(gè)位置，不管是在公司居功甚偉或者勞苦功高，被派到北京當(dāng)總經(jīng)理，就離下課不遠(yuǎn)了。

因此，各大房企的北京公司總經(jīng)理或華北區(qū)總裁們，往往在集團(tuán)夾著尾巴做人，表現(xiàn)得更加勤勉。元旦過(guò)后也不敢喘口氣，立即布置新年的業(yè)績(jī)安排。

對(duì)于北方區(qū)域來(lái)說(shuō)，每年春節(jié)的返鄉(xiāng)置業(yè)行情十分重要，被視為一年業(yè)績(jī)的開(kāi)門(mén)紅。北方人過(guò)年團(tuán)聚觀(guān)念濃厚，在大城市打工掙錢(qián)，返鄉(xiāng)置業(yè)也算是衣錦還鄉(xiāng)的一種形式。

申萬(wàn)宏源證券曾做過(guò)一份返鄉(xiāng)置業(yè)的研究報(bào)告，其中說(shuō)明，春節(jié)到元宵節(jié)的半個(gè)月時(shí)間里，全國(guó)30個(gè)大中城市的銷(xiāo)售面積約占全年銷(xiāo)售面積的1%，2019年這一數(shù)據(jù)約為400萬(wàn)平方米。

根據(jù)中指等研究機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)公司月度業(yè)績(jī)分析，最近3年的一季度銷(xiāo)售額約占全年業(yè)績(jī)的20%左右，其中返鄉(xiāng)置業(yè)貢獻(xiàn)占比在3-4成。

如果你生活在三四線(xiàn)城市，對(duì)于返鄉(xiāng)置業(yè)的行情感受會(huì)更為真切。河北邯鄲市的一位開(kāi)發(fā)商告訴房小評(píng)，他們公司每年銷(xiāo)售額的30%是在春節(jié)期間實(shí)現(xiàn)的，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)多是在北京、上海等地工作的邯鄲人。

“減掉北京一張床，邯鄲可以買(mǎi)套房?！?/p>

邯鄲的樓盤(pán)銷(xiāo)售們，在春節(jié)期間賣(mài)房，一定先問(wèn)客戶(hù)在哪工作，如果是在北京工作，銷(xiāo)售們都會(huì)說(shuō)上面這句話(huà)。

就在三四五線(xiàn)城市的售樓員們，張開(kāi)雙臂，熱切期待著返鄉(xiāng)的成功人士們回來(lái)買(mǎi)房時(shí)，北京的疫情反復(fù)，也許會(huì)讓這個(gè)期望成為泡影。

北京天宮院地區(qū)的確診病例，正是準(zhǔn)備離京，做核酸檢測(cè)的時(shí)候被查出陽(yáng)性，隨即天宮院地區(qū)進(jìn)入防疫工作狀態(tài)，涉事社區(qū)封閉，區(qū)域內(nèi)開(kāi)始全員核酸檢測(cè)。

如今，很多城市出臺(tái)了返鄉(xiāng)人群的防疫規(guī)定，大多要求攜帶有效的核酸檢測(cè)證明，有的地方要求返鄉(xiāng)后居家進(jìn)行14天醫(yī)學(xué)觀(guān)察。更多的返鄉(xiāng)人群也在擔(dān)憂(yōu)路途中的感染風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始打消返鄉(xiāng)計(jì)劃。

全國(guó)各地紛紛倡議“非必要不返鄉(xiāng)”“非必要不外出”，有些人性化的城市和企業(yè)甚至為了呼吁員工原地過(guò)年，發(fā)放特殊津貼，多的高達(dá)5000元/人。

可以預(yù)見(jiàn)，今年返鄉(xiāng)人群的規(guī)模會(huì)大大減少，返鄉(xiāng)之后也會(huì)加強(qiáng)防疫，逛街和買(mǎi)房的興趣估計(jì)會(huì)大大降低。

房企最受傷

返鄉(xiāng)置業(yè)在讀者眼里只是個(gè)名詞，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，卻是飯碗所在。

“我一個(gè)北京的客戶(hù)，在線(xiàn)上看了大半年的房，本來(lái)說(shuō)好是春節(jié)回來(lái)買(mǎi)房，昨天通知我不回來(lái)了，也不買(mǎi)房了，”環(huán)京某項(xiàng)目的銷(xiāo)售員小李在電話(huà)中說(shuō)，“客戶(hù)過(guò)年連北京都不打算出了，更何談返鄉(xiāng)呢？”

小李所在的房地產(chǎn)公司日子更不好過(guò)。自從房企融資“三道紅線(xiàn)”和銀行的房地產(chǎn)貸款集中度管理政策出臺(tái)后，公司現(xiàn)金流緊張，已經(jīng)停掉了拿地投資，將全部精力集中在了銷(xiāo)售回款上，可以說(shuō)，就指望銷(xiāo)售回款在年底給大家發(fā)工資和獎(jiǎng)金了。

石家莊是房地產(chǎn)公司在華北重點(diǎn)布局的城市之一，而這次石家莊突發(fā)疫情，使得整個(gè)城市摁下了暫停鍵，目測(cè)1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)都沒(méi)辦法賣(mài)房了。而房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)排布已經(jīng)精確到了天，面對(duì)這失去的1個(gè)多月，各個(gè)房企石家莊的城市總們，愁眉苦臉。

2020年，東北的沈陽(yáng)、大連等城市房地產(chǎn)行情出現(xiàn)周期性復(fù)蘇，房企北方公司剛開(kāi)始將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向這兩個(gè)城市，近期發(fā)生的疫情又使得他們猶豫起來(lái)。

秦皇島、唐山、天津等北京東面的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是房企北方公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定產(chǎn)糧區(qū)，但是天津市場(chǎng)一直低迷，而唐山市場(chǎng)又隨著鋼鐵行情進(jìn)入調(diào)整期。

秦皇島本來(lái)是北京人消夏避暑置業(yè)的好去處，但是2020年的疫情管控，讓進(jìn)出京問(wèn)題影響到了秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，很多房企秦皇島公司的總經(jīng)理們也陷入苦悶。

張家口、承德、廊坊、保定等環(huán)京市場(chǎng)一直屬于北京市場(chǎng)的有益補(bǔ)充。這兩年，隨著北京土地價(jià)格水漲船高，房企在北京拿地不賺錢(qián)，又不想放棄北京市場(chǎng)，便紛紛開(kāi)始布局環(huán)京、石家莊、天津市場(chǎng)，對(duì)北京市場(chǎng)采取撿漏投資策略。

2017年以后，環(huán)京市場(chǎng)退潮，房?jī)r(jià)從高點(diǎn)下降，導(dǎo)致投資置業(yè)退潮。本來(lái)市場(chǎng)都預(yù)計(jì)2020年環(huán)京市場(chǎng)已經(jīng)觸底反彈，實(shí)際表現(xiàn)也是環(huán)京市場(chǎng)逐漸走出獨(dú)立行情，例如大廠(chǎng)等北三縣地區(qū)房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量都環(huán)比上漲。

可是，年初這波北京疫情的反復(fù)，又給復(fù)蘇中的環(huán)京市場(chǎng)蒙上了陰影。

2021年初，深圳市場(chǎng)已經(jīng)漲完，上海市場(chǎng)也開(kāi)始明顯上漲，現(xiàn)在就看北京市場(chǎng)的了。希望這場(chǎng)疫情早日過(guò)去，2021年能給北京市場(chǎng)一點(diǎn)陽(yáng)光。

本次返鄉(xiāng)置業(yè)涼涼，對(duì)于北方地區(qū)的區(qū)域龍頭企業(yè)影響最大。

以河南建業(yè)為例，作為河南市場(chǎng)占有率第一的本土企業(yè)，建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森曾與正商等地方龍頭企業(yè)建立一個(gè)“不降價(jià)聯(lián)盟”。但是，很快慘淡的市場(chǎng)讓大家感到了生存危機(jī)，誰(shuí)也不再提這個(gè)事情了。

2020年，河南建業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)下滑到7000元/平米左右，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1026.42億元，同比增長(zhǎng)1.5％，勉強(qiáng)維持住銷(xiāo)售額不跌。

但是細(xì)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，建業(yè)的銷(xiāo)售額構(gòu)成中，輕資產(chǎn)銷(xiāo)售額在膨脹，權(quán)益銷(xiāo)售額在下滑。這個(gè)千億的含金量與以前的千億，差別很大。

在這樣一個(gè)疲軟的市場(chǎng)中，返鄉(xiāng)置業(yè)是一股來(lái)自外部的活水。

一旦這股活水，因?yàn)椤胺潜匾环掂l(xiāng)”“非必要不外出”的倡導(dǎo)，流量降低，建業(yè)這樣深度布局北方的房企就會(huì)承受巨大的壓力。

相比之下，全國(guó)性的龍頭房企，版圖遍布全國(guó)三四線(xiàn)城市，東方不亮西方亮。那些扎根在一個(gè)地區(qū)的地方型房企，能用的辦法不多了，只能捱過(guò)這個(gè)春節(jié)檔。

南北分化更嚴(yán)重

南北方不僅經(jīng)濟(jì)總量差距越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)差距也越來(lái)越大，2021年返鄉(xiāng)置業(yè)涼涼，將進(jìn)一步加劇南北市場(chǎng)的分化。

本次疫情影響比較大的區(qū)域是北京、東北、河北等地區(qū)，而珠三角、長(zhǎng)三角、西南等南方地區(qū)受影響不大，預(yù)計(jì)南方地區(qū)返鄉(xiāng)置業(yè)仍有一定規(guī)模。

北方多是重要的勞動(dòng)力輸出省份。即便是在疫情并不嚴(yán)重的省份，只要人口不回來(lái)，返鄉(xiāng)置業(yè)就難有起色。

以河南為例，作為我國(guó)勞動(dòng)力輸出大省，每年春節(jié)前的人口遷入城市TOP10中，總能看到河南的信陽(yáng)、商丘、周口等城市手拉手一起上榜，而河南人最主要的外出務(wù)工地點(diǎn)就是北京。

返鄉(xiāng)置業(yè)比例比較大的城市，一般都是人口流出規(guī)模比較大的城市。這樣的城市本地剛需和改善置業(yè)需求一般規(guī)模較小，而市場(chǎng)庫(kù)存和供給規(guī)模較大，如果沒(méi)有返鄉(xiāng)置業(yè)支撐，這些城市多會(huì)陷入高庫(kù)存窘境，進(jìn)而帶來(lái)土地市場(chǎng)降溫，出現(xiàn)土地流拍等情況。

這種壓力，也會(huì)很快傳導(dǎo)到地方政府頭上。據(jù)房小評(píng)觀(guān)察，一般返鄉(xiāng)置業(yè)的情況和本地土地市場(chǎng)情況呈正相關(guān)，有三個(gè)月的時(shí)差。也就是說(shuō)，如果2月份返鄉(xiāng)置業(yè)慘淡，那么5-6月份這些三四五線(xiàn)城市土地市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)溢價(jià)率降低等問(wèn)題。

返鄉(xiāng)置業(yè)——本地樓市慘淡——土地市場(chǎng)流拍——土地財(cái)政壓力加大

這個(gè)循環(huán)會(huì)成為一個(gè)外力，使得南北方經(jīng)濟(jì)分化更加嚴(yán)重。

2021年的返鄉(xiāng)置業(yè)情況也會(huì)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，典型表現(xiàn)就是，南方的城市目前沒(méi)有出現(xiàn)疫情問(wèn)題，返鄉(xiāng)過(guò)年估計(jì)仍會(huì)繼續(xù)。

據(jù)澤平宏觀(guān)研究指出，2012-2019年南北經(jīng)濟(jì)總量差距從14個(gè)百分點(diǎn)迅速擴(kuò)大至29個(gè)百分點(diǎn)，但人口份額變化很小，導(dǎo)致該時(shí)期南北人均GDP差距由0.97迅速增至1.30。2013年起，南北經(jīng)濟(jì)總量差距迅速拉大，2019年經(jīng)濟(jì)份額分別為64.6%、35.4%，差距擴(kuò)大至29.1個(gè)百分點(diǎn)。

2020年，南北方城市GDP占比從各占一半，已經(jīng)拉高到了南北方六四分，甚至進(jìn)一步向七三分方向發(fā)展。

在南方打工和工作的人們，返鄉(xiāng)時(shí)也是兜里揣著錢(qián)，回家有面子。因此如果疫情不影響南方地區(qū)的返鄉(xiāng)過(guò)年行動(dòng)，南方地區(qū)今年返鄉(xiāng)置業(yè)的規(guī)模仍然可觀(guān)。

雖然中西部和華北地區(qū)是勞動(dòng)力輸出大省，但是南方地區(qū)四五線(xiàn)城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人群規(guī)模也不容小覷，而且這些人群主要?jiǎng)?wù)工目的地是深圳、上海等珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)，這些人賺錢(qián)返鄉(xiāng)的紅利很客觀(guān)。

因此，2021年如果仍然有返鄉(xiāng)置業(yè)行情的話(huà)，看點(diǎn)就在南方地區(qū)的三四五線(xiàn)城市，乃至是鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓市。

今年返鄉(xiāng)置業(yè)的變化，如果傳導(dǎo)到房地產(chǎn)企業(yè)格局上，則會(huì)進(jìn)一步加大公司分化。

例如，主要布局三四線(xiàn)城市的房企，北方區(qū)域業(yè)績(jī)比例又比較高的房企，2021年開(kāi)局就會(huì)受到影響。

相比之下，華東地區(qū)這幾年跑出來(lái)的黑馬型房企，雖然在去杠桿的壓力下活得艱難，但是由于長(zhǎng)三角市場(chǎng)龐大的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，養(yǎng)活了大家，黑馬房企們也不至于像北方龍頭房企那么慘。

命運(yùn)之神眷顧長(zhǎng)三角的黑馬房企們，“三道紅線(xiàn)”的考驗(yàn)下也能扛過(guò)去，2021年就該抓緊時(shí)間窗口，降杠桿、降負(fù)債，將公司駛?cè)氚踩珔^(qū)間。

最后，向文章開(kāi)頭提到的那些離職的房企華北區(qū)域總、北京城市總經(jīng)理們，道聲珍重，不必眷戀，繼任者們的2021年將會(huì)更難。

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