記得2019年末，經(jīng)濟學家們照例預測2020年的宏觀經(jīng)濟，有位專家語出驚人：“2019年是過去10年里最差的一年，卻是未來10年里最好的一年”。

這句話廣為流傳，不論其他行業(yè)感受如何，房地產(chǎn)業(yè)是真真切切地感受到了這句話的預見性。

2019年還有返鄉(xiāng)置業(yè)行情；2020年只有一半的返鄉(xiāng)置業(yè)行情；2021年返鄉(xiāng)置業(yè)行情幾乎要涼涼了。

1月18日，國家統(tǒng)計局公布的2020年全國房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)紀錄達到17.6億平米，同比增長2.6%；銷售金額17.4萬億元，同比增長8.7%。

在距離春節(jié)還有20多天的時候，受疫情影響，全國多個城市倡導“非必要不返鄉(xiāng)”。

不返鄉(xiāng)就不會置業(yè)，這對華北、東北地區(qū)房地產(chǎn)市場影響尤為明顯，而對于業(yè)務密集布局三四五線城市的房企來說，返鄉(xiāng)置業(yè)需求不足對全年業(yè)績的影響，更是2021年的第一只黑天鵝。

開門不紅

元旦到春節(jié)這段時間，原本是房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人們難得喘口氣的時候，而今年大家都在忙著送行。

因為華北區(qū)域業(yè)績不行，多家頭部房企的華北區(qū)域總、營銷總們遭到了下課或者調(diào)任處理。

最近兩三年來，北京公司總經(jīng)理是各標桿房企最燙屁股的一個位置，不管是在公司居功甚偉或者勞苦功高，被派到北京當總經(jīng)理，就離下課不遠了。

因此，各大房企的北京公司總經(jīng)理或華北區(qū)總裁們，往往在集團夾著尾巴做人，表現(xiàn)得更加勤勉。元旦過后也不敢喘口氣，立即布置新年的業(yè)績安排。

對于北方區(qū)域來說，每年春節(jié)的返鄉(xiāng)置業(yè)行情十分重要，被視為一年業(yè)績的開門紅。北方人過年團聚觀念濃厚，在大城市打工掙錢，返鄉(xiāng)置業(yè)也算是衣錦還鄉(xiāng)的一種形式。

申萬宏源證券曾做過一份返鄉(xiāng)置業(yè)的研究報告，其中說明，春節(jié)到元宵節(jié)的半個月時間里，全國30個大中城市的銷售面積約占全年銷售面積的1%，2019年這一數(shù)據(jù)約為400萬平方米。

根據(jù)中指等研究機構(gòu)的房地產(chǎn)百強公司月度業(yè)績分析，最近3年的一季度銷售額約占全年業(yè)績的20%左右，其中返鄉(xiāng)置業(yè)貢獻占比在3-4成。

如果你生活在三四線城市，對于返鄉(xiāng)置業(yè)的行情感受會更為真切。河北邯鄲市的一位開發(fā)商告訴房小評，他們公司每年銷售額的30%是在春節(jié)期間實現(xiàn)的，購買客戶多是在北京、上海等地工作的邯鄲人。

“減掉北京一張床，邯鄲可以買套房?！?/p>

邯鄲的樓盤銷售們，在春節(jié)期間賣房，一定先問客戶在哪工作，如果是在北京工作，銷售們都會說上面這句話。

就在三四五線城市的售樓員們，張開雙臂，熱切期待著返鄉(xiāng)的成功人士們回來買房時，北京的疫情反復，也許會讓這個期望成為泡影。

北京天宮院地區(qū)的確診病例，正是準備離京，做核酸檢測的時候被查出陽性，隨即天宮院地區(qū)進入防疫工作狀態(tài)，涉事社區(qū)封閉，區(qū)域內(nèi)開始全員核酸檢測。

如今，很多城市出臺了返鄉(xiāng)人群的防疫規(guī)定，大多要求攜帶有效的核酸檢測證明，有的地方要求返鄉(xiāng)后居家進行14天醫(yī)學觀察。更多的返鄉(xiāng)人群也在擔憂路途中的感染風險，開始打消返鄉(xiāng)計劃。

全國各地紛紛倡議“非必要不返鄉(xiāng)”“非必要不外出”，有些人性化的城市和企業(yè)甚至為了呼吁員工原地過年，發(fā)放特殊津貼，多的高達5000元/人。

可以預見，今年返鄉(xiāng)人群的規(guī)模會大大減少，返鄉(xiāng)之后也會加強防疫，逛街和買房的興趣估計會大大降低。

房企最受傷

返鄉(xiāng)置業(yè)在讀者眼里只是個名詞，對于房企來說，卻是飯碗所在。

“我一個北京的客戶，在線上看了大半年的房，本來說好是春節(jié)回來買房，昨天通知我不回來了，也不買房了，”環(huán)京某項目的銷售員小李在電話中說，“客戶過年連北京都不打算出了，更何談返鄉(xiāng)呢？”

小李所在的房地產(chǎn)公司日子更不好過。自從房企融資“三道紅線”和銀行的房地產(chǎn)貸款集中度管理政策出臺后，公司現(xiàn)金流緊張，已經(jīng)停掉了拿地投資，將全部精力集中在了銷售回款上，可以說，就指望銷售回款在年底給大家發(fā)工資和獎金了。

石家莊是房地產(chǎn)公司在華北重點布局的城市之一，而這次石家莊突發(fā)疫情，使得整個城市摁下了暫停鍵，目測1個月的時間內(nèi)都沒辦法賣房了。而房地產(chǎn)公司的業(yè)績排布已經(jīng)精確到了天，面對這失去的1個多月，各個房企石家莊的城市總們，愁眉苦臉。

2020年，東北的沈陽、大連等城市房地產(chǎn)行情出現(xiàn)周期性復蘇，房企北方公司剛開始將關(guān)注點轉(zhuǎn)向這兩個城市，近期發(fā)生的疫情又使得他們猶豫起來。

秦皇島、唐山、天津等北京東面的房地產(chǎn)市場一直是房企北方公司業(yè)績的穩(wěn)定產(chǎn)糧區(qū)，但是天津市場一直低迷，而唐山市場又隨著鋼鐵行情進入調(diào)整期。

秦皇島本來是北京人消夏避暑置業(yè)的好去處，但是2020年的疫情管控，讓進出京問題影響到了秦皇島房地產(chǎn)市場熱度，很多房企秦皇島公司的總經(jīng)理們也陷入苦悶。

張家口、承德、廊坊、保定等環(huán)京市場一直屬于北京市場的有益補充。這兩年，隨著北京土地價格水漲船高，房企在北京拿地不賺錢，又不想放棄北京市場，便紛紛開始布局環(huán)京、石家莊、天津市場，對北京市場采取撿漏投資策略。

2017年以后，環(huán)京市場退潮，房價從高點下降，導致投資置業(yè)退潮。本來市場都預計2020年環(huán)京市場已經(jīng)觸底反彈，實際表現(xiàn)也是環(huán)京市場逐漸走出獨立行情，例如大廠等北三縣地區(qū)房價和銷量都環(huán)比上漲。

可是，年初這波北京疫情的反復，又給復蘇中的環(huán)京市場蒙上了陰影。

2021年初，深圳市場已經(jīng)漲完，上海市場也開始明顯上漲，現(xiàn)在就看北京市場的了。希望這場疫情早日過去，2021年能給北京市場一點陽光。

本次返鄉(xiāng)置業(yè)涼涼，對于北方地區(qū)的區(qū)域龍頭企業(yè)影響最大。

以河南建業(yè)為例，作為河南市場占有率第一的本土企業(yè)，建業(yè)董事長胡葆森曾與正商等地方龍頭企業(yè)建立一個“不降價聯(lián)盟”。但是，很快慘淡的市場讓大家感到了生存危機，誰也不再提這個事情了。

2020年，河南建業(yè)銷售均價已經(jīng)下滑到7000元/平米左右，實現(xiàn)合約銷售金額1026.42億元，同比增長1.5％，勉強維持住銷售額不跌。

但是細看就會發(fā)現(xiàn)，建業(yè)的銷售額構(gòu)成中，輕資產(chǎn)銷售額在膨脹，權(quán)益銷售額在下滑。這個千億的含金量與以前的千億，差別很大。

在這樣一個疲軟的市場中，返鄉(xiāng)置業(yè)是一股來自外部的活水。

一旦這股活水，因為“非必要不返鄉(xiāng)”“非必要不外出”的倡導，流量降低，建業(yè)這樣深度布局北方的房企就會承受巨大的壓力。

相比之下，全國性的龍頭房企，版圖遍布全國三四線城市，東方不亮西方亮。那些扎根在一個地區(qū)的地方型房企，能用的辦法不多了，只能捱過這個春節(jié)檔。

南北分化更嚴重

南北方不僅經(jīng)濟總量差距越來越大，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)差距也越來越大，2021年返鄉(xiāng)置業(yè)涼涼，將進一步加劇南北市場的分化。

本次疫情影響比較大的區(qū)域是北京、東北、河北等地區(qū)，而珠三角、長三角、西南等南方地區(qū)受影響不大，預計南方地區(qū)返鄉(xiāng)置業(yè)仍有一定規(guī)模。

北方多是重要的勞動力輸出省份。即便是在疫情并不嚴重的省份，只要人口不回來，返鄉(xiāng)置業(yè)就難有起色。

以河南為例，作為我國勞動力輸出大省，每年春節(jié)前的人口遷入城市TOP10中，總能看到河南的信陽、商丘、周口等城市手拉手一起上榜，而河南人最主要的外出務工地點就是北京。

返鄉(xiāng)置業(yè)比例比較大的城市，一般都是人口流出規(guī)模比較大的城市。這樣的城市本地剛需和改善置業(yè)需求一般規(guī)模較小，而市場庫存和供給規(guī)模較大，如果沒有返鄉(xiāng)置業(yè)支撐，這些城市多會陷入高庫存窘境，進而帶來土地市場降溫，出現(xiàn)土地流拍等情況。

這種壓力，也會很快傳導到地方政府頭上。據(jù)房小評觀察，一般返鄉(xiāng)置業(yè)的情況和本地土地市場情況呈正相關(guān)，有三個月的時差。也就是說，如果2月份返鄉(xiāng)置業(yè)慘淡，那么5-6月份這些三四五線城市土地市場就會出現(xiàn)溢價率降低等問題。

返鄉(xiāng)置業(yè)——本地樓市慘淡——土地市場流拍——土地財政壓力加大

這個循環(huán)會成為一個外力，使得南北方經(jīng)濟分化更加嚴重。

2021年的返鄉(xiāng)置業(yè)情況也會呈現(xiàn)分化趨勢，典型表現(xiàn)就是，南方的城市目前沒有出現(xiàn)疫情問題，返鄉(xiāng)過年估計仍會繼續(xù)。

據(jù)澤平宏觀研究指出，2012-2019年南北經(jīng)濟總量差距從14個百分點迅速擴大至29個百分點，但人口份額變化很小，導致該時期南北人均GDP差距由0.97迅速增至1.30。2013年起，南北經(jīng)濟總量差距迅速拉大，2019年經(jīng)濟份額分別為64.6%、35.4%，差距擴大至29.1個百分點。

2020年，南北方城市GDP占比從各占一半，已經(jīng)拉高到了南北方六四分，甚至進一步向七三分方向發(fā)展。

在南方打工和工作的人們，返鄉(xiāng)時也是兜里揣著錢，回家有面子。因此如果疫情不影響南方地區(qū)的返鄉(xiāng)過年行動，南方地區(qū)今年返鄉(xiāng)置業(yè)的規(guī)模仍然可觀。

雖然中西部和華北地區(qū)是勞動力輸出大省，但是南方地區(qū)四五線城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務工人群規(guī)模也不容小覷，而且這些人群主要務工目的地是深圳、上海等珠三角和長三角地區(qū)，這些人賺錢返鄉(xiāng)的紅利很客觀。

因此，2021年如果仍然有返鄉(xiāng)置業(yè)行情的話，看點就在南方地區(qū)的三四五線城市，乃至是鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓市。

今年返鄉(xiāng)置業(yè)的變化，如果傳導到房地產(chǎn)企業(yè)格局上，則會進一步加大公司分化。

例如，主要布局三四線城市的房企，北方區(qū)域業(yè)績比例又比較高的房企，2021年開局就會受到影響。

相比之下，華東地區(qū)這幾年跑出來的黑馬型房企，雖然在去杠桿的壓力下活得艱難，但是由于長三角市場龐大的業(yè)績貢獻，養(yǎng)活了大家，黑馬房企們也不至于像北方龍頭房企那么慘。

命運之神眷顧長三角的黑馬房企們，“三道紅線”的考驗下也能扛過去，2021年就該抓緊時間窗口，降杠桿、降負債，將公司駛?cè)氚踩珔^(qū)間。

最后，向文章開頭提到的那些離職的房企華北區(qū)域總、北京城市總經(jīng)理們，道聲珍重，不必眷戀，繼任者們的2021年將會更難。

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