??今年是國(guó)銳地產(chǎn)(HK:00108)于聯(lián)交所上市的第48年，這家資本市場(chǎng)“老兵”，是最早一批的上市房企之一。

??魏純暹作為國(guó)銳集團(tuán)創(chuàng)始人、香港國(guó)銳董事局主席，一直十分低調(diào)。和國(guó)銳地產(chǎn)一樣，市場(chǎng)上鮮有對(duì)其的報(bào)道。但2021年伊始的一紙出售公告，把低調(diào)的國(guó)銳地產(chǎn)帶到了公眾的面前。

??1月10日晚間，國(guó)銳地產(chǎn)宣布，以3096萬(wàn)英鎊的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓旗下一棟英國(guó)辦公大樓。根據(jù)公告，國(guó)銳地產(chǎn)此次出售事項(xiàng)變現(xiàn)估計(jì)虧損約47.6萬(wàn)英鎊。

??2020年下半年以來(lái)，多家房企出售資產(chǎn)，但虧本甩賣(mài)的不多。一筆交易就虧了418萬(wàn)人民幣，這背后有怎樣的無(wú)奈？

??起底國(guó)銳

??歷經(jīng)40余載，國(guó)銳地產(chǎn)不僅見(jiàn)證了香港及內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)興盛，也實(shí)現(xiàn)了自己向內(nèi)地的擴(kuò)張。

??國(guó)銳地產(chǎn)1973年1月16日于香港注冊(cè)成立，同年2月于聯(lián)交所上市。目前，國(guó)銳地產(chǎn)由Wintime Company Limited持有44.83%的股權(quán)，港銳國(guó)際持有25.37%股權(quán)。兩家公司的實(shí)控人均為同一人，那就是魏純暹。

??自從于香港成立以來(lái)，二十多年的時(shí)間，國(guó)銳地產(chǎn)一直從事開(kāi)發(fā)在香港及澳門(mén)地區(qū)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸火熱，僅僅在港澳地區(qū)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)滿足不了國(guó)銳地產(chǎn)的野心，本世紀(jì)初，國(guó)銳地產(chǎn)把目光放到了內(nèi)地市場(chǎng)。

??或是因?yàn)榈乩砦恢玫囊蛩?，?guó)銳地產(chǎn)進(jìn)軍內(nèi)地的第一站選擇了福建。2006年，其相繼收購(gòu)了福建益力及信立中國(guó)，通過(guò)這兩家附屬與獨(dú)立租戶簽訂租賃合約中獲取租金收入。至此，國(guó)銳地產(chǎn)正式開(kāi)始進(jìn)軍內(nèi)地。

??事實(shí)證明，進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)是一個(gè)明智的選擇。2009年起，國(guó)銳地產(chǎn)主要收入已經(jīng)由香港市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成為了中國(guó)內(nèi)地。也就是在這一年，國(guó)銳地產(chǎn)單在物業(yè)投資上的營(yíng)收已達(dá)40.61億港元，是剛進(jìn)軍內(nèi)地時(shí)3.96億港元總營(yíng)收的10倍。

??可好景不長(zhǎng)，2016年，因?yàn)楦Ｖ菔械奈飿I(yè)租賃市場(chǎng)不景氣，信立（中國(guó)）及福建益力(現(xiàn)稱“福建佳成”)也一直處于虧損的狀況，國(guó)銳地產(chǎn)選擇了將其剝離，回血7239.6萬(wàn)港元。同時(shí)，國(guó)銳地產(chǎn)也宣布在內(nèi)地已無(wú)任何物業(yè)投資。

??但國(guó)銳地產(chǎn)的內(nèi)地行并沒(méi)有因?yàn)楦＝ǖ貐^(qū)的挫敗而結(jié)束，他把目標(biāo)轉(zhuǎn)向了首都北京。

??2015年5月28日，國(guó)銳地產(chǎn)完成收購(gòu)北京澳西商業(yè)管理有限公司，將進(jìn)軍國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。其實(shí)對(duì)于布局北京，國(guó)銳地產(chǎn)早有打算。魏純暹于2001年就成立了北京國(guó)銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，用于從事北京物業(yè)的開(kāi)發(fā)及投資。

??根據(jù)目前國(guó)銳地產(chǎn)官網(wǎng)披露的信息來(lái)看，公司位于北京的項(xiàng)目包括北京澳西物業(yè)管理有限公司、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)休閑及時(shí)尚生活體驗(yàn)中心以及中國(guó)北京國(guó)銳廣場(chǎng)B座。

??2020年，國(guó)銳地產(chǎn)曾多次于江蘇拿地，國(guó)內(nèi)的擴(kuò)張?jiān)诔掷m(xù)的進(jìn)行著。此次出售海外資產(chǎn)，是否與進(jìn)一步聚焦內(nèi)地發(fā)展有所關(guān)聯(lián)呢？

??緊急回血

??國(guó)銳地產(chǎn)正式?jīng)Q定要把版圖拓展到海外的時(shí)間為2015年。經(jīng)過(guò)數(shù)次的海外考察，在制定了海外布局戰(zhàn)略之后，開(kāi)始其在歐美地區(qū)的擴(kuò)張。

??2015年8月，國(guó)銳地產(chǎn)收購(gòu)位于美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯圣莫尼卡市的高端商業(yè)住宅綜合體的地塊，開(kāi)發(fā)圣莫尼卡項(xiàng)目，通過(guò)出租商業(yè)單元及住宅單元營(yíng)收。

??拿下美國(guó)項(xiàng)目之后，國(guó)銳地產(chǎn)一鼓作氣，開(kāi)始向英國(guó)進(jìn)軍，連落兩子。2016年7月，國(guó)銳地產(chǎn)耗資2778萬(wàn)英鎊拿下英國(guó)倫敦Boundary House辦公大樓。隨后于2017年斥資1.345億英鎊收購(gòu)倫敦的Juxon House商業(yè)樓宇。

??之后，又于2018年9月14日斥2484.39萬(wàn)美元收購(gòu)美國(guó)洛杉磯一地塊，擬將地塊發(fā)展為108個(gè)多家庭住宅公寓單位。

??瘋狂的海外擴(kuò)張，使得國(guó)銳地產(chǎn)的負(fù)債逐年攀升。2016年至2018年，其負(fù)債由5.03億元直接上升至15.76億元，翻了三倍。凈利潤(rùn)方面，2015年至2017年，國(guó)銳地產(chǎn)也一直處于虧損狀態(tài)。

??好在2018年，Juxon House以及Boundary House開(kāi)始給國(guó)銳地產(chǎn)帶來(lái)收益，上半年期間內(nèi)帶來(lái)租金收入3815.7萬(wàn)港元以及物業(yè)管理板塊收入626.2萬(wàn)港元。也就在這一年，國(guó)銳地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，凈利潤(rùn)為957.9萬(wàn)元。2019年，國(guó)銳地產(chǎn)的凈利潤(rùn)更是大幅提升至9859.9萬(wàn)元，逼近1億元，同比增長(zhǎng)929.32%。

??但在2021年，國(guó)銳地產(chǎn)卻將這個(gè)曾經(jīng)給自己帶來(lái)巨大收益的Boundary House拋售了出去。曾經(jīng)的搖錢(qián)樹(shù)，現(xiàn)在卻成了負(fù)擔(dān)。根據(jù)公告顯示，截至2020年11月30日，擁有這棟樓的海外附屬公司未經(jīng)審核負(fù)債凈額為61.65萬(wàn)英鎊。

??虧本甩賣(mài)也是無(wú)奈之舉，2020年國(guó)銳地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)大幅虧損。截至6月末，虧損669.7萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流也出現(xiàn)了4791.5萬(wàn)元的缺口，同比下降了7494.29%。

??對(duì)于出售Boundary House原因，國(guó)銳地產(chǎn)表示是因?yàn)橐咔閷?dǎo)致倫敦物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格下跌，對(duì)出售后的資金用途，國(guó)銳地產(chǎn)也坦言將全數(shù)用于償還銀行和公司債務(wù)以及償付就出售事項(xiàng)產(chǎn)生的開(kāi)支。

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