??在北京光華路SOHO二期的報(bào)告廳內(nèi)，潘石屹戴著黑框的圓形眼鏡，臉上依然堆滿笑容。面對(duì)媒體，他借著“第四賽季的租賃表彰會(huì)”，給自己和SOHO做了一份“年總結(jié)”。

??過(guò)去一年，很多企業(yè)都經(jīng)歷了大起大落，潘石屹也直言2020年“極不平凡”。

??受疫情影響，4月底SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)，曾滑到了歷史的最低谷。在潘石屹的手上，曾拿著降薪與減員兩套方案，但最后還是覺(jué)得“要沉住氣，不能亂了陣腳”。

??不過(guò)，經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)下行階段，老潘也有了一番新的頓悟，那就是“吸引那些抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客戶”。 也正如此，他才官宣華為租了麗澤SOHO 6萬(wàn)平方米作為總部。

??疫情期間，他甚至利用空閑時(shí)間，學(xué)起了編程，“學(xué)的很刻苦”，他想在這個(gè)科技發(fā)展的時(shí)代，掌握一門人工智能的語(yǔ)言，提高做事的邏輯性。

??過(guò)去一年，現(xiàn)年57歲的潘石屹，覺(jué)得“2020年不算白過(guò)，換一個(gè)角度來(lái)看過(guò)得更值得了”，他自稱學(xué)會(huì)謙卑、學(xué)會(huì)敬畏。只不過(guò)，關(guān)于幾次三番傳出的企業(yè)私有化傳聞，他仍沒(méi)有給出明確的回應(yīng)。

??去年忙辟謠，今年沒(méi)目標(biāo)

??變化、調(diào)整和適應(yīng)，成為了SOHO中國(guó)的“必修課”。

??據(jù)潘石屹披露，在4月底業(yè)績(jī)下滑到最低谷之后，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)，SOHO中國(guó)從去年5月份開始，出租業(yè)務(wù)也逐漸恢復(fù)，年內(nèi)出租面積達(dá)到24.5萬(wàn)平方米。

??一直以來(lái)，SOHO中互聯(lián)網(wǎng)公司占的比例較高，但其中的中小型公司面對(duì)疫情撐不住，垮的最快，“真是跟雪崩一樣地退”。所以下半年，SOHO中國(guó)提出新政策，將客戶分類，引入抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的客戶。 

??在此情況下，租戶結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，不僅新增的租約里，擁有華為、中國(guó)廣電、阿里巴巴、泰康人壽、鳳凰衛(wèi)視等租戶；老租戶小紅書、探探、上海農(nóng)商行等也在不斷擴(kuò)租。由此，才促成了“出租面積最大的一年”。

??在企業(yè)具體的運(yùn)轉(zhuǎn)層面之外，去年SOHO中國(guó)的私有化也陸續(xù)被人提起。

??年中，就曾有消息稱，美國(guó)私募基金黑石集團(tuán)，擬斥資40億美元私有化SOHO中國(guó)；而后的11月，又有傳言說(shuō)，高瓴資本與SOHO中國(guó)進(jìn)行初步談判，擬將其私有化，對(duì)價(jià)超20億美元。 

??因此，潘石屹“去年一年就忙活發(fā)公告辟謠了”，在他的印象中，半夜三更就發(fā)了三四次公告，但對(duì)這件事，他一如既往地保持著神秘：“我們作為上市公司，你還是看我們的公告，這是最確切的消息?！?/p>

??而當(dāng)被問(wèn)到明年有沒(méi)有具體的目標(biāo)時(shí)，潘石屹直言“沒(méi)有”。

??“疫情還沒(méi)有結(jié)束，在公司的壓力和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的壓力面前，還有好多不確定的因素，我的目標(biāo)就是讓公司很穩(wěn)定地往前發(fā)展。”

??他也感慨地說(shuō)，現(xiàn)在跟早年創(chuàng)業(yè)時(shí)期不是特別一樣了，創(chuàng)業(yè)時(shí)期要確定利潤(rùn)額、利潤(rùn)率，現(xiàn)在公司持有這樣一些項(xiàng)目，能夠很平穩(wěn)的往下發(fā)展就很好。

??看起來(lái)，即使他對(duì)北京和上海繁華地段的辦公樓較為樂(lè)觀，對(duì)目前新租的客戶和擴(kuò)租的情況透著自信，但他已沒(méi)有把發(fā)展目標(biāo)量化成數(shù)字的意愿。

??談長(zhǎng)租暴雷與“三道紅線”

??疫情讓潘石屹有了更深的領(lǐng)悟。

??他說(shuō)到，自己的渺小，要對(duì)市場(chǎng)、社會(huì)、朋友、合作伙伴、家人同事敬畏，萬(wàn)不可驕傲、不可高人一等、不可盛氣凌人，只有感悟到這一點(diǎn)，才可能去服務(wù)，而且這種服務(wù)是一種謙卑的服務(wù)。

??“對(duì)個(gè)人而言，十年前有人要罵我的時(shí)候，我很生氣一定要回罵回去；五年前有人再罵我的時(shí)候，我也生氣，但是能夠忍得住不回罵了；經(jīng)過(guò)2020年的疫情，我意識(shí)到了自己的渺小，學(xué)會(huì)了謙卑，當(dāng)有人罵我的時(shí)候，在我看到有人在網(wǎng)上罵我的時(shí)候，我不會(huì)生氣了，更不會(huì)對(duì)罵了?！?/p>

??“我就是一個(gè)蓋房子、租房子的普通人，比起對(duì)社會(huì)作出重大貢獻(xiàn)的人我什么都不是，可是這些人，許多人也在罵著他們。其實(shí)，這不是懷疑自己，是不要去介入這些是是非非，做好自己分內(nèi)的事情。”

??這位蓋房子、租房子的“普通人”，也說(shuō)出了對(duì)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的看法。近來(lái)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)暴雷聲此起彼伏，而潘石屹在幾年前就做出了研判，收起涉足該行業(yè)的念頭。

??五年前，SOHO中國(guó)也研究過(guò)能不能用長(zhǎng)租公寓這樣一種商業(yè)模式來(lái)經(jīng)營(yíng)，但前后研究了一兩個(gè)月之后，潘石屹得到的結(jié)論是，在中國(guó)現(xiàn)在的金融環(huán)境、稅收環(huán)境、租金水平下，要做長(zhǎng)租公寓有兩類人，一類是騙子，一類是傻子。

??“騙子就是沒(méi)有想著長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，騙上一筆錢就可以了，傻子就是賬沒(méi)有算明白就進(jìn)去了?！?/p>

??他坦言，辦公樓出租的回報(bào)率，比公寓要高得多；公寓的回報(bào)率在中國(guó)大概1%，辦公樓的回報(bào)率超過(guò)3%，后者是前者的三四倍。而銀行貸款的利潤(rùn)是百分之四點(diǎn)幾，如果把銀行的錢拿過(guò)來(lái)，租了、建了房子往外租，想靠租金覆蓋成本是不可行的。

??對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控下的“三道紅線”，做了多年房地產(chǎn)的他則表示，現(xiàn)在政府出臺(tái)的政策較為具體，是指標(biāo)化、精細(xì)化的管理。原來(lái)出臺(tái)的政策都是大而化之，沒(méi)有一個(gè)定量化的管理，現(xiàn)在跟財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)合，就有一個(gè)尺子了。

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