來源：每日經(jīng)濟新聞/甄素靜    

2020年，“分化”是樓市最重要的關(guān)鍵詞，南北分化，城市分化，即便是同一個城市，內(nèi)部分化也十分嚴重。深圳樓市從疫情復(fù)蘇之初的千萬豪宅秒光開始，也揭開了奔忙、陡轉(zhuǎn)和屢創(chuàng)新高的一年。

從時間上看，分化的另一個節(jié)點是7月15日調(diào)控新政（下稱715調(diào)控）。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，715調(diào)控前，深圳二手成交創(chuàng)新高，達21317套，但調(diào)控政策頒布后的8月，二手房成交量大幅下滑，深圳樓市新房供應(yīng)爆發(fā)，衍生出了打新、代持等樓市熱相。

王念是此前接受過記者采訪的一位購房者，715調(diào)控前賣掉在深圳的唯一住房，此后在新房市場上兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)未能如愿，最終焦慮式入手改善型二手房；欣欣是逐利而行的購房者，下半年為購新房使出所有辦法；某TOP20房企，在土拍市場觀戰(zhàn)良久后，終于與深圳本土房企合作，落子深圳。

2020年，深圳新房、二手房和土地交易量創(chuàng)下五年新高，他們均貢獻了一己之力。

二手成交“過山車式”創(chuàng)新高

在疫情和調(diào)控政策雙重影響下，深圳的二手房成交能走出獨立行情，超出大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士意料。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2020年深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）120295套，同比增長17.3%。如剔除自助網(wǎng)簽的部分，2020年網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下近五年新高。

圖片來源：深房中協(xié)

不過深圳的二手房成交并非全年處在高位，仍表現(xiàn)出強烈的政策市，715調(diào)控前后二手房成交量猶如過山車。2020年2月市場處于全年低位水平，成交量不超過2000套，3、4月份復(fù)工后，市場迅速回暖；7月創(chuàng)下月度網(wǎng)簽量的歷史高點，達到了21317套。

但715調(diào)控落地，大量購房者因資格受限暫緩購房計劃，成交量陡轉(zhuǎn)直下。2020年10月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)陡降至5725套；11月，隨著網(wǎng)紅盤打新結(jié)束和對后市樂觀預(yù)期，需求回歸至二手房，成交開始逐步企穩(wěn)，市場出現(xiàn)“翹尾”行情。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，去年12月月度網(wǎng)簽量突破了“一萬大關(guān)”，在歷史同期也屬罕見。

“深圳的市場，在其他城市不敢想象”，一位資深中介門店店主如是說，“去年年初，從開場豪宅秒光，到被媒體報道經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市、代持打新等，可以看出深圳樓市的強勁韌性。715前從外地投資客通過所謂房學(xué)院奔涌而來，有人悶聲發(fā)大財，有人錢房兩空，深圳樓市這一年用光怪陸離形容并不為過?！?/p>

新房成交先抑后揚

如果說2020年上半年是二手房的主戰(zhàn)場，715調(diào)控后，深圳樓市的熱度無縫銜接至新房，打新再度成為熱詞，同時衍生出的代持等市場亂象再度引發(fā)監(jiān)管層高度關(guān)注。

據(jù)深圳市住建局公布數(shù)據(jù)，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套數(shù)上漲19.8%，創(chuàng)2016年以來的新高。

數(shù)據(jù)來源：深圳市住建局

不過，值得注意的是，購房需求雖保持增長，但總成交面積相較2019年仍有小幅下滑。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2020年深圳一手住宅成交量達507萬平方米，較2019年下滑20%。第一太平戴維斯認為，雖然715調(diào)控將部分置業(yè)需求由二手房轉(zhuǎn)移至新房，但對購房者資質(zhì)提出了更嚴的要求。

與二手房成交先揚后抑不同，新房有其獨立的供應(yīng)節(jié)奏，三、四季度是新房集中供應(yīng)期。去年年初受疫情影響，新房項目的批售進度放緩，但進入下半年，尤其是715新政之后，供應(yīng)持續(xù)放量。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是創(chuàng)下近七年來同期新高，達6296套。

從關(guān)注熱度上看，西部是2020年深圳樓市絕對明星，但僅就成交而言，供應(yīng)量較大的東部并未示弱。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，與2019年同期對比，2020年包括一二手交易在內(nèi)的住宅成交總量增幅超過50%的區(qū)域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。

政策幾無松綁可能

2020年深圳樓市不僅新房、二手房成交創(chuàng)新高，居住用地也在放量供應(yīng)，全年供應(yīng)地塊超過往3年總和。與此同時，深圳停止了公寓審批用地，這也成為不少業(yè)內(nèi)人士看穩(wěn)深圳樓市的重要支撐觀點。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，2020年深圳共出讓31宗住宅用地，其中14宗人才房和17宗商品房，共收金800億元。

對于樓市未來走勢，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇表示，深圳停止公寓用地審批，在有限的土地資源之下，政府加快批復(fù)預(yù)售項目，供應(yīng)增加，深圳的政策及經(jīng)濟基本面均表現(xiàn)積極，需求仍將維持增長，但715調(diào)控后，新政對需求的減弱及延遲作用持續(xù)，未來市場仍以穩(wěn)基調(diào)為主。

“深圳等城市暴漲，但有些城市跌回四年前?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院主編艾振強表示，全國樓市在分化：在市場分化基礎(chǔ)上，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，房企分化，強者愈強，弱者掉隊，集中度快速提升；從業(yè)者分化，越是高層，薪酬漲得越快，基層則要慢得多。

深房中協(xié)認為，深圳樓市具有非常強的敏感性，除宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)大幅衰退外，政策松綁的幾率幾乎可以忽略不計，因此大概率會呈現(xiàn)高位震蕩與調(diào)整的運行態(tài)勢，市場反復(fù)博弈會階段性地上演。

“在全國樓市復(fù)蘇中深圳反彈表現(xiàn)無疑是突出的。”戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端認為，短期內(nèi)大幅增加的土地供應(yīng)以及可預(yù)期的多渠道供給將一定程度緩和市場對供不應(yīng)求的焦慮心態(tài)，新建商品房銷售均價持穩(wěn)將是大勢所趨，而更直接反映房價波動的二手住宅價格漲幅或有所放緩。

（文中王念、欣欣均為化名）

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