全球最貴CBD光環(huán)褪去今年以來(lái)香港中環(huán)寫(xiě)字樓租金大跌21.3%

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-17 07:10

香港甲級(jí)寫(xiě)字樓曾是深受投資者青睞的標(biāo)的，核心商業(yè)區(qū)中環(huán)、金鐘的甲級(jí)寫(xiě)字樓亦是“香餑餑”，長(zhǎng)期空置率低企。

香港第四波疫情反復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)深陷寒冬。

作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環(huán)租金一度 “貴”絕全球。然而，自2018年起，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)受壓，租金已連續(xù)七個(gè)季度下跌。受疫情沖擊，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓整體平均租金由年初至今的11個(gè)月累跌18.7%，已經(jīng)重返2015年第二季的價(jià)格水平。

香港中環(huán)過(guò)去數(shù)年蟬聯(lián)全球最貴CBD，因此很多企業(yè)為了考慮節(jié)省成本遷出中環(huán)，把總部搬至銅鑼灣、港島東甚至九龍區(qū)，近年來(lái)“去中環(huán)化”趨勢(shì)日益明顯。

美聯(lián)工商鋪營(yíng)運(yùn)總監(jiān)兼商業(yè)部董事翁鴻祥向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，11月香港甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)上升，中區(qū)(包括上環(huán)、中環(huán)及金鐘)的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率達(dá)到8.1%，再創(chuàng)2008年金融危機(jī)后的新高。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，由于需求仍然疲弱，今年迄今，中環(huán)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金平均跌幅達(dá)到21.3%，目前每平方英尺的單位租金已跌至102港元，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)明年租金仍然受壓。

戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓錄得負(fù)吸納量（即騰空面積大于新租賃面積），由年初至今累達(dá)-200萬(wàn)平方英尺，表現(xiàn)為有記錄以來(lái)最差，令整體甲級(jí)寫(xiě)字樓待租率攀升至12.1%，是2005年第一季以來(lái)的最高水平。其中，中環(huán)區(qū)的吸納量年初至今達(dá)到-43萬(wàn)平方英尺。

戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：“受疫情打擊，明年香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租金有可能進(jìn)一步下調(diào)達(dá)16%，而寫(xiě)字樓待租率則將攀升至約14%。由于明年寫(xiě)字樓需求依然疲弱，凈吸納量預(yù)計(jì)將達(dá)到負(fù)65萬(wàn)至負(fù)70萬(wàn)平方英尺之間?！?/p>

同時(shí)，他指出，2022年將有9個(gè)新寫(xiě)字樓項(xiàng)目落成，共提供約420萬(wàn)平方英尺的新供應(yīng)，或會(huì)令寫(xiě)字樓租金進(jìn)一步受壓。

戴德梁行執(zhí)行董事、香港寫(xiě)字樓部主管韓其峰則坦言：“由于需求疲弱，待租率持續(xù)攀升，寫(xiě)字樓租金將繼續(xù)下行趨勢(shì)。部分在2022年及2023年租約期滿的大租戶，留意到即將新增420萬(wàn)平方英尺甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)，將尋求更大的議價(jià)空間。為了降低成本，預(yù)期更多企業(yè)將計(jì)劃遷離核心區(qū)。核心區(qū)寫(xiě)字樓業(yè)主因而面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

資本離場(chǎng)

此一時(shí)彼一時(shí)，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓曾是深受投資者青睞的標(biāo)的，核心商業(yè)區(qū)中環(huán)、金鐘的甲級(jí)寫(xiě)字樓亦是“香餑餑”，長(zhǎng)期空置率低企。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，香港甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率曾在過(guò)去20年持續(xù)下跌，整體甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率已由1999年初的11.9%下跌至2018年8月底的4.2%。當(dāng)時(shí)，香港四大主要商業(yè)區(qū)寫(xiě)字樓的空置率均低于2%，其中中環(huán)辦公樓空置率則跌至1.5%，這使得香港連續(xù)數(shù)年成為全球商廈最貴的城市。

然而，隨著香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸失去光環(huán)，資本亦已悄然離場(chǎng)。戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大宗交易方面，今年1月至今，商用物業(yè)全年僅有60宗1億港元以上的大額交易，遠(yuǎn)低于2019年的89宗，相比2018年的高位則暴跌逾80%。

“目前基金買(mǎi)家大部分已經(jīng)離場(chǎng)，主要都是香港本土的房地產(chǎn)基金，他們對(duì)本地市場(chǎng)的了解更深，還有一些內(nèi)地機(jī)構(gòu)投資自用的寫(xiě)字樓。”戴德梁行香港資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事高偉雄向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

這亦讓人回想起“超人”李嘉誠(chéng)早在2017年高位套現(xiàn)中環(huán)地標(biāo)商廈之一的中環(huán)中心，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)一片嘩然。李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)于2017年11月出售中環(huán)中心75%業(yè)權(quán)，當(dāng)時(shí)售價(jià)約402億港元，一度創(chuàng)下香港有史以來(lái)最大金額的物業(yè)成交紀(jì)錄。

據(jù)了解，中環(huán)中心一個(gè)中低層辦公室，日前以月租7.9萬(wàn)港元租出，每平方英尺租金僅為40港元，創(chuàng)下近10年以來(lái)的新低。同時(shí)，有業(yè)主將持有中環(huán)中心的共3層的辦公樓在市場(chǎng)上出售，目前叫價(jià)7.2億港元，每平方英尺價(jià)格僅為2.9萬(wàn)港元，較當(dāng)年買(mǎi)入的平均每平方英尺價(jià)約3.3萬(wàn)港元虧損達(dá)12%。

商鋪市場(chǎng)或觸底

疫情“封關(guān)”之下，游客人數(shù)斷崖式下跌。香港旅發(fā)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月訪港旅客5962人次，同比下挫99.8%，其中內(nèi)地旅客3555人次，同比大跌99.8%；非內(nèi)地旅客2407人次，同比減少99.7%。

今年前11個(gè)月，訪港旅客356.4萬(wàn)人次，按年下挫93.2%，其中內(nèi)地旅客270.4萬(wàn)人次，同比銳減93.5%；非內(nèi)地旅客86萬(wàn)人次，同比下跌92.4%。

香港的零售銷售已連跌21個(gè)月，但10月的跌幅有所收窄。香港特區(qū)政府公布的10月份零售數(shù)據(jù)顯示，零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)為274億港元，同比下跌8.8%，跌幅小于市場(chǎng)預(yù)期。今年前10個(gè)月合計(jì)的零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)同比下跌27.0%。

仲量聯(lián)行香港商鋪部主管唐偉樂(lè)表示，目前香港臨街地鋪的租金已重返2003年第四季的水平，商鋪空置率上升對(duì)核心區(qū)街鋪及優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的租金構(gòu)成下調(diào)壓力。核心區(qū)街鋪?zhàn)饨鹉瓿跗褚严碌?6.8%，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金則回落31.6%。

他坦言：“我們預(yù)期在本地需求趨于穩(wěn)定的情況下，商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)將于2021年見(jiàn)底，最壞的情況將會(huì)過(guò)去。零售業(yè)銷售額已有見(jiàn)底跡象，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)輕微復(fù)蘇及推出部分旅游氣泡的帶動(dòng)下，街鋪及商場(chǎng)租金有望在明年反彈5%?！?/p>

（作者：朱麗娜編輯：和佳）

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）