“合伙持股”炒房？看似無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的生意卻充滿風(fēng)險(xiǎn)，深圳新房市場(chǎng)審查正趨嚴(yán)！

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-16 09:20

　　關(guān)于深圳新房市場(chǎng)的一些亂象引發(fā)各界熱議。除了代持現(xiàn)象，還有一些投資客以“合伙持股”的方式炒房，這種現(xiàn)象也應(yīng)引起重視。

　　無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的生意？

　　張林（化名）最近一直在關(guān)注深圳的新房市場(chǎng)，需要改善住房需求的他，與心儀的新房項(xiàng)目一直無(wú)緣。最近，他遇到這么一件事。

　　“有人以1242萬(wàn)全款買下了華潤(rùn)城潤(rùn)璽，計(jì)劃把它拆成10股，每股大概120萬(wàn)，找人入股?！睆埩终f(shuō)，“幾年后拿到房產(chǎn)證時(shí)，就按當(dāng)時(shí)各大中介平臺(tái)的均價(jià)計(jì)算并分紅，看起來(lái)只要房?jī)r(jià)漲就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的生意?！?

　?。ㄊ茉L者提供的微信截圖）

　　張林給記者展示的認(rèn)購(gòu)信息顯示，假設(shè)4年后拿到房產(chǎn)證之時(shí)，按市場(chǎng)上主流的三家房產(chǎn)中介官網(wǎng)所公布的房屋單價(jià)平均價(jià)作為核算價(jià)格的話。目前，上述房屋購(gòu)買單價(jià)是12.8萬(wàn)元，面積以100平米計(jì)算，如果到時(shí)候單價(jià)漲至17.8萬(wàn)元，那就是500萬(wàn)利潤(rùn)，認(rèn)購(gòu)一股就分得50萬(wàn)。

　　值得注意的是，上述房產(chǎn)在拿到房產(chǎn)證之時(shí)就計(jì)算利潤(rùn)，并不是等到房屋出售后才計(jì)算利潤(rùn)。炒房客這樣闡述：這樣就不牽扯稅費(fèi)、不牽扯是出租還是自住的問題。“很簡(jiǎn)單，只按照價(jià)格算分紅，房子還是我的。四年后拿到房產(chǎn)證我就做抵押貸，拿出本金和分紅給對(duì)方。”

　　那么，如何保障雙方權(quán)益？炒房客表示，雙方簽署借款合同以及合作投資購(gòu)房協(xié)議。張林還展示了一份合作購(gòu)房協(xié)議的“范本”，協(xié)議中包括了產(chǎn)權(quán)所有、產(chǎn)權(quán)登記等十幾條條款，其中的條款規(guī)定也非常細(xì)致，到時(shí)候只要修改其中的一些條約即可。

　　這位投資客也“坦白”，自己是因?yàn)槟壳百Y金比較緊張，只出售一股，即120萬(wàn)元。記者嘗試與這位炒房客聯(lián)系，但截至發(fā)稿未獲得聯(lián)系。

　　張林很猶豫，最后還是選擇“放棄”。“現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上的信息真真假假，不是每個(gè)人都有辨別能力。不能輕信?！睆埩终f(shuō)。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，一旦炒房客或代持人出問題，分分鐘都會(huì)“暴雷”。就像市場(chǎng)熱議的“代持”現(xiàn)象，盈科合伙人、深圳分所涉外部副主任連婕此前接受記者采訪時(shí)就表示，這種存在代持情況的房產(chǎn)一旦糾紛起來(lái)的話訴訟、仲裁等解決爭(zhēng)議成本挺高，代持協(xié)議的約定也就顯得尤為重要，而且最終判決結(jié)果也不能保證對(duì)實(shí)際出資人有利。

　　無(wú)獨(dú)有偶，最近市場(chǎng)也傳出炒房APP和小程序的存在，并把矛頭指向“房理”這小程序，甚至包含產(chǎn)品大廳和股份大廳等讓會(huì)員掛賣房產(chǎn)和互相轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)股份的功能。不過(guò)，記者再次登陸該小程序，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)傳言的幾項(xiàng)功能已不存在。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)曾發(fā)布鄭重提示，市場(chǎng)上存在部分“炒房”團(tuán)伙通過(guò)營(yíng)造樓市追漲氛圍，吸納會(huì)員的行為，涉嫌擾亂深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重觸及法律法規(guī)，要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員嚴(yán)禁參與或協(xié)助類似“炒房”團(tuán)伙的違法違規(guī)行為，包括為此類團(tuán)伙提供攬房攬客的便利等。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似代持或者“合伙持股”的現(xiàn)象，確實(shí)是一種典型的炒房行為。通過(guò)此類分拆“股份”的做法，使得購(gòu)房的成本降低并享受房?jī)r(jià)上漲的收益。但是類似做法明顯違背了房住不炒的政策，后續(xù)需要嚴(yán)管。另外，應(yīng)該對(duì)于購(gòu)房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示和警示，防范觸碰政策紅線。

　　新房審查趨嚴(yán)

　　就像這位炒房客所說(shuō)，自己因?yàn)橘Y金緊缺才選擇出讓股份這種方式。在資金面和政策面的影響下，加之監(jiān)管部門發(fā)聲之后，一些購(gòu)房者的心態(tài)也開始發(fā)生變化。

　　近日，在深圳沙井和南山的幾處新盤正式開盤選房，雖然最終也實(shí)現(xiàn)“日光”，但有購(gòu)房者表示入圍現(xiàn)場(chǎng)選房的購(gòu)房者出現(xiàn)“棄購(gòu)”的現(xiàn)象。與此同時(shí)，有新盤項(xiàng)目多次更新銷售方案，其中提到如出現(xiàn)虛假、偽造以及其他無(wú)法持續(xù)有效，或其他不符合購(gòu)房條件等影響購(gòu)房人購(gòu)買本項(xiàng)目物業(yè)的情形，開發(fā)商有權(quán)收回購(gòu)房人的選房資格，并按“撻定”（已付了定金而毀約，這就意味著要損失定金）處理。有購(gòu)房者告訴記者，自己擔(dān)心銀行貸款方面會(huì)出問題，特別是首付資金的來(lái)源。

　　此前，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)、黨組書記張學(xué)凡在接受媒體采訪時(shí)表示，針對(duì)當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。張學(xué)凡表示，針對(duì)當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。同時(shí)，進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)和保障體系，努力讓市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，近期深圳新房入市腳步不松懈，僅在上周就有8個(gè)項(xiàng)目入市銷售，但項(xiàng)目去化率較前期有所回穩(wěn)，售罄率降低。對(duì)于購(gòu)房者而言，買房時(shí)都應(yīng)該擦亮眼睛，根據(jù)自己的情況選擇合適的房源。此外，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)幾乎每個(gè)月都有公布異動(dòng)樓盤的名單，購(gòu)房者可以多加關(guān)注留意。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）