5月實(shí)施的北京物業(yè)管理?xiàng)l例有啥用這7個(gè)問題得了解

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-29 21:28

原標(biāo)題：5月實(shí)施的北京物業(yè)管理?xiàng)l例有啥用這7個(gè)問題得了解

新京報(bào)訊（記者吳嬌穎）《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》將于今年5月1日起施行?！稐l例》首次提出，可組建物業(yè)管理委員會(huì)，明確物業(yè)服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并動(dòng)態(tài)調(diào)整，小區(qū)停車位優(yōu)先出售給業(yè)主。此外，還針對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用、新舊物業(yè)的交接、物業(yè)突發(fā)失管等作出規(guī)定。

什么是物業(yè)管理委員會(huì)、以后物業(yè)費(fèi)咋算、停車位咋分配？你最關(guān)心的七個(gè)問題，《條例》都有明確規(guī)定。

什么是業(yè)主大會(huì)，能干些啥？

可決定選聘解聘物業(yè)服務(wù)人，調(diào)整物業(yè)服務(wù)價(jià)格

《條例》明確，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主；已出售的，購房人是業(yè)主。業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)可以決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實(shí)服務(wù)；確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法遵守業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個(gè)人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

什么是物業(yè)管理委員會(huì)、啥情況下能組建？

系物業(yè)管理臨時(shí)機(jī)構(gòu)，未選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)、未成立或不具備條件成立業(yè)主大會(huì)時(shí)可組建

《條例》首次明確提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可組建物業(yè)管理委員會(huì)。組建物業(yè)管理委員會(huì)的情況有三種：不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立；業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。任期一般不超過三年；期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，可重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

以后小區(qū)物業(yè)費(fèi)怎么算？

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)如實(shí)公示、及時(shí)更新物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見的，雙方可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；雙方對(duì)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能達(dá)成一致意見的，可以從區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門確定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)目錄中隨機(jī)選定。

《條例》還明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。

今后小區(qū)停車位怎么分配？

優(yōu)先出售給業(yè)主，滿足業(yè)主需要后有空余可外租，違規(guī)出租要罰款

《條例》也專門對(duì)頗受市民關(guān)注的小區(qū)停車位問題作出立法規(guī)定。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

《條例》還針對(duì)小區(qū)物業(yè)違規(guī)租售停車位明確了具體罰則。根據(jù)規(guī)定，將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人的，責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還違法所得，按每個(gè)違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個(gè)違法出租車位處每月二千元的罰款。

新老物業(yè)怎么交接？

不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)，原物業(yè)拒不退出可提起訴訟

針對(duì)有新老物業(yè)交接的小區(qū)，《條例》規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。

原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門報(bào)告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。

原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

物業(yè)突然沒人管了怎么辦？

相關(guān)部門應(yīng)組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，包括供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等

針對(duì)物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)的情況，《條例》提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

專項(xiàng)維修資金沒了怎么辦？

資金余額不足首期籌集金額的30%，就要補(bǔ)足

《條例》還針對(duì)多種情形導(dǎo)致專項(xiàng)維修資金欠缺的情況進(jìn)行了規(guī)定。

已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足公房的專項(xiàng)維修資金；因繼承、贈(zèng)予、執(zhí)行生效法律文書而發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的，繼承人、受贈(zèng)人、受償人應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

國家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之前的未售公房，沒有專項(xiàng)維修資金的，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立并足額交納專項(xiàng)維修資金。國家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的比例交納專項(xiàng)維修資金；未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)交，未足額補(bǔ)交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。

此外，專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

新京報(bào)記者吳嬌穎

編輯張暢校對(duì) 李銘返回搜狐，查看更多

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