甲級(jí)寫(xiě)字樓 —— 內(nèi)外部不確定因素令市場(chǎng)需求顯著放緩，租賃及投資市場(chǎng)同時(shí)向需求方傾斜

2019年，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.7%，增速較去年同期下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。盡管在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整的背景之下，深圳經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但年度經(jīng)濟(jì)總量仍位居全省之首。

2020年第一季度，受疫情防控政策而停工停業(yè)之影響，多個(gè)原籌備季內(nèi)入市的項(xiàng)目順延交付。因此，季內(nèi)深圳僅錄得一個(gè)位于南山區(qū)的新增項(xiàng)目（華橋城大廈）入市，全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量環(huán)比擴(kuò)容1.2%，至738萬(wàn)平方米。同時(shí)，南山區(qū)正持續(xù)向多商務(wù)片區(qū)均衡發(fā)展。

受春節(jié)傳統(tǒng)假期和防疫活動(dòng)的綜合影響，租賃市場(chǎng)活動(dòng)在一月末至三月初期間明顯受阻，直至季末隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進(jìn)，市場(chǎng)問(wèn)詢度及成交量才始現(xiàn)活躍。多數(shù)租賃交易于疫情前已開(kāi)展商務(wù)洽談，才得以在疫情后迅速簽署租賃合約。然而，由于持續(xù)的供過(guò)于求市場(chǎng)特性疊加疫情之負(fù)面影響，季內(nèi)總體市場(chǎng)去化表現(xiàn)低迷，全市凈吸納量下降至1.3萬(wàn)平方米。

在市場(chǎng)需求顯著放緩的背景下，主要受新增供應(yīng)影響，全市平均空置率結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，至26.2%。

季內(nèi)，各個(gè)行業(yè)需求均有所放緩。分行業(yè)來(lái)看，來(lái)自金融、房地產(chǎn)和TMT行業(yè)的租賃需求則維持相對(duì)穩(wěn)定。其中，行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)受疫情影響有限，其季內(nèi)租賃需求維持旺盛，且資金實(shí)力強(qiáng)勁的部分企業(yè)仍有擴(kuò)租需求。另一方面，商務(wù)中心及共享辦公空間行業(yè)租戶多持謹(jǐn)慎態(tài)度，部分現(xiàn)金流承壓的租戶存在縮減租賃面積之現(xiàn)象。

多數(shù)業(yè)主由于對(duì)季內(nèi)市場(chǎng)成交額持有較低期望，故仍延續(xù)上季度的以價(jià)換量策略，未采取更為激進(jìn)的優(yōu)惠措施；少數(shù)業(yè)主推出有限的中低層優(yōu)惠單位，以期吸引優(yōu)質(zhì)租戶。截至季末，深圳全市平均租金下降至人民幣每平方米每月201.7元，租金指數(shù)環(huán)比下跌1.6%。

截至季末，投資市場(chǎng)受春節(jié)及疫情影響而活動(dòng)暫緩，未錄得大宗物業(yè)交易公布。

深圳資本值位居全國(guó)前三，僅次于香港及北京。同時(shí)，租金跌幅壓力增大，因此投資收益率進(jìn)一步萎縮。然而，基于深圳穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和獨(dú)有的政府政策支持，市場(chǎng)投資興趣未減。大多數(shù)已積極于市場(chǎng)內(nèi)尋找投資機(jī)會(huì)的國(guó)內(nèi)外投資者仍維持開(kāi)放的問(wèn)詢態(tài)度，但實(shí)地考察則受交通限制而無(wú)法開(kāi)展，與此同時(shí)，多數(shù)投資者認(rèn)為疫情將有助于資本值于持續(xù)的歷史高位中有所修正，新的機(jī)遇或從危機(jī)中醞釀。

展望

預(yù)計(jì)深圳2020年迎來(lái)未來(lái)五年內(nèi)的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰，全年預(yù)計(jì)累計(jì)共有134萬(wàn)平方米的新增寫(xiě)字樓面積交付，且未來(lái)五年新增供應(yīng)總計(jì)達(dá)507萬(wàn)平方米，去化速度和質(zhì)量有待疫情結(jié)束后中國(guó)及本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而相應(yīng)改變，但租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)料將持續(xù)。

疫情對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)或存在中短期的沖擊影響，加之已然存在的供過(guò)于求現(xiàn)狀以及即將來(lái)臨的供應(yīng)高峰，預(yù)示著深圳市場(chǎng)平均空置率將持續(xù)走高。市場(chǎng)去化的提速或有賴于政策導(dǎo)向及相關(guān)激勵(lì)手段。

2020年，如前述的多方面的市場(chǎng)不利影響，預(yù)計(jì)租金將于未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)呈現(xiàn)更為明顯的下跌趨勢(shì)，將有助于促進(jìn)租賃成交量增長(zhǎng)。

投資市場(chǎng)內(nèi)的項(xiàng)目勘察和投資機(jī)會(huì)評(píng)審活動(dòng)或?qū)⒂谝咔榈靡钥刂坪蟮牡诙虻谌径葍?nèi)逐漸恢復(fù)。預(yù)計(jì)市場(chǎng)將向買家傾斜，市場(chǎng)整體平均資本值或有機(jī)會(huì)小幅下調(diào)，更多的投資成交或?qū)⒂谙掳肽贶S現(xiàn)。

零售 —— 疫情影響下租賃活動(dòng)暫時(shí)停滯，餐飲及服務(wù)類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受顯著沖擊

2020年1-2月，深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降20.5%，至1,076.92億元。疫情期間住宿及餐飲業(yè)所受沖擊最為顯著，前兩月住宿及餐飲零售總額同比下降23.8%，至123.45億元。

2020年第一季度，深圳零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)入市，全市總存量與2019年末相若，仍為約483.0萬(wàn)平方米。

由于季末才實(shí)現(xiàn)逐步復(fù)工，業(yè)主和品牌方尚未于季內(nèi)全面開(kāi)展疫情后的調(diào)整性活動(dòng)。同時(shí)，部分項(xiàng)目于季初進(jìn)行品牌及業(yè)態(tài)更新調(diào)整，但受季中疫情影響，新租戶未能如期填補(bǔ)空缺，因此截至季末，全市零售物業(yè)市場(chǎng)空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)，至4.5%。

受本季度進(jìn)行的防疫活動(dòng)影響，餐飲及服務(wù)類業(yè)態(tài)受到顯著沖擊，租賃需求有所放緩，態(tài)度趨向謹(jǐn)慎；零售類部分業(yè)態(tài)需求則仍維持平穩(wěn)。

自1月24日起，深圳有部分國(guó)資背景的業(yè)主為租戶提供階段性租金減免，以期與品牌共渡難關(guān)。同時(shí)由于疫情對(duì)零售市場(chǎng)的顯著負(fù)面影響，本季度于租戶而言存在小幅議價(jià)的空間。截至季末，全市平均首層租金降至人民幣每平方米每月709.2元，租金指數(shù)環(huán)比下降1.8%。

展望

考慮到公共衛(wèi)生安全以及客流恢復(fù)能力因素，深圳原擬定于第二季度入市的項(xiàng)目延期至下半年。全年來(lái)看，預(yù)計(jì)全市將迎來(lái)33.8萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，同比減少42.3%。

鑒于近年深圳尤為新布局華南的品牌所青睞，且該趨勢(shì)料將延續(xù)，加之新增入市項(xiàng)目多位于商業(yè)配套尚未飽和之片區(qū)，年內(nèi)市場(chǎng)供需關(guān)系有望逐漸穩(wěn)定。但由于新增項(xiàng)目的預(yù)租進(jìn)程不可避免地受疫情影響而放緩，預(yù)計(jì)全市空置率將小幅上調(diào)。

鑒于2020年仍有44.1%的新增供應(yīng)源于龍華等新興商圈，全市平均租金料將受其影響而結(jié)構(gòu)性下跌。

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