大家談|持續(xù)降息、房企搶收,買(mǎi)房迎來(lái)“好時(shí)機(jī)”?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-29 09:33

受到新冠肺炎疫情的影響，今年的北京樓市已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了“金三銀四”。隨著五一購(gòu)房季到來(lái)，在降息等政策的支持下，以及房企的大力搶收之下，“五一”有望成為今年第一個(gè)購(gòu)房旺季。那么，當(dāng)下對(duì)于購(gòu)房者而言，是不是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)？

在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的“宅家模式”之后，人們對(duì)家有了新的認(rèn)識(shí)?！昂梅孔印钡亩x也正在改寫(xiě)。那么未來(lái)的好房子是什么樣子？對(duì)此，業(yè)界專家、分析師、房企負(fù)責(zé)人各抒己見(jiàn)，從不同角度揭示樓市現(xiàn)狀。

圓桌嘉賓：

張波 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)

郭毅合碩機(jī)構(gòu)首席分析師

王小嬙諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師

楊雷（化名) 華北世茂相關(guān)負(fù)責(zé)人

陳?。ɑ? 中原地產(chǎn)分析師

觀點(diǎn)摘要：

1、今年“房住不炒”的主基調(diào)被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，因此房?jī)r(jià)本身并不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，故不存在所謂“抄底”，整體市場(chǎng)的穩(wěn)定利于購(gòu)房者理性入市。

2、當(dāng)前市場(chǎng)處在購(gòu)房需求逐步釋放中，房企為了快速回籠資金，降價(jià)跑量的可能性較大，而一些著急出手的二手房房主，議價(jià)空間也比較大，此時(shí)是剛需上車(chē)的好時(shí)機(jī)。

3、一般城市中心區(qū)、地鐵項(xiàng)目，以及類似海淀等傳統(tǒng)供需失衡的區(qū)域市場(chǎng)走熱。

4、目前，一些項(xiàng)目推出50平方米一居、70多平方米兩居，市場(chǎng)去化速度非常快。因?yàn)榻档土丝們r(jià)門(mén)檻，圈定了更多的剛需剛改人群，拉動(dòng)成交。

5、疫情之后，購(gòu)房者除了關(guān)注房間內(nèi)部結(jié)構(gòu)外，對(duì)于小區(qū)的重視程度會(huì)有明顯提升，比如配套、綠化、智能等硬件，以及物業(yè)服務(wù)等軟實(shí)力。

房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲，剛需購(gòu)房時(shí)機(jī)來(lái)臨

Q1：在降息以及房企搶收的背景下，對(duì)于購(gòu)房者而言，目前是不是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)？存在抄底的機(jī)會(huì)嗎？

張波：一方面對(duì)于自住型需求來(lái)說(shuō)，當(dāng)下是選房的好時(shí)機(jī)，各大房企經(jīng)歷了一季度的銷售低迷之后，二季度尤其是5月份推盤(pán)上市加快銷售的意愿強(qiáng)，購(gòu)房者可挑選的房源也會(huì)同步增加。從安居客線上的數(shù)據(jù)也可以看出，3月用戶的找房熱度已經(jīng)明顯提升，供需熱度同步提升的大背景下，的確有利于買(mǎi)房置業(yè)。

另一方面，由于今年“房住不炒”的主基調(diào)被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展也是重中之重，因此房?jī)r(jià)本身并不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，故不存在所謂“抄底”，整體市場(chǎng)的穩(wěn)定更有利于購(gòu)房者理性入市。

王小嬙：疫情積累了購(gòu)房需求，疫情過(guò)后會(huì)有購(gòu)房需求陸續(xù)入市，下半年的樓市或?qū)⒆叱錾习肽甑睦淝寰置?。?dāng)前市場(chǎng)處在購(gòu)房需求逐步釋放中，并未完全釋放，二手房中著急出手的房主談價(jià)空間比較大，新房中房企也為了快速回籠資金，沖擊業(yè)績(jī)，降價(jià)跑量的可能性也較大，因此，個(gè)人認(rèn)為目前是剛需上車(chē)的好時(shí)機(jī)。

郭毅：對(duì)于購(gòu)房時(shí)機(jī)，要分不同的需求人群。對(duì)于剛需、剛改人群來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。隨著限競(jìng)房越來(lái)越少，北京重新回歸以商品房為主體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。目前，一些限競(jìng)房項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)和戶型空間功能規(guī)劃，以及裝修標(biāo)準(zhǔn)都有升級(jí)。尤其是部分項(xiàng)目在價(jià)格上還有相應(yīng)的讓步。因此，當(dāng)下是選購(gòu)限競(jìng)房的好時(shí)機(jī)。

但是品質(zhì)改善人群可以等一等。從疫情推進(jìn)居住空間以及物業(yè)服務(wù)的升級(jí)來(lái)看，最近亮相的一些新項(xiàng)目，在戶型設(shè)計(jì)、公共空間規(guī)劃以及智慧化系統(tǒng)應(yīng)用上都有創(chuàng)新。而與過(guò)去被限價(jià)的商品住宅對(duì)比，這批全新商品住宅在價(jià)格制定上也相對(duì)合理，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)，相比過(guò)去，仍處于企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。因此，對(duì)于品質(zhì)改善人群來(lái)說(shuō)，會(huì)有更新更好的產(chǎn)品可選，又不用付出更高的代價(jià)。

楊雷：有幾個(gè)觸點(diǎn)使得高端群體近期的置業(yè)需求更加強(qiáng)烈。尤其是一季度房企拍地火熱，讓關(guān)注資產(chǎn)配置的高端客戶有了更大的置業(yè)沖動(dòng)。對(duì)于資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，我們接觸到的高端客群可能更加敏感，這時(shí)候他們普遍會(huì)做一些重資產(chǎn)配置，以此來(lái)規(guī)避資金貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

疫情對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，有沖擊，也有機(jī)會(huì)。疫情之前，地產(chǎn)人是“等市場(chǎng)”，如今，一些樓盤(pán)開(kāi)始受到市場(chǎng)的關(guān)注和青睞，可以說(shuō)在疫情中迎來(lái)了“窗口期”，加上輔以的一些政策優(yōu)惠，所以目前買(mǎi)房的確是一個(gè)好時(shí)機(jī)。

陳巍：目前市場(chǎng)正處于成交低位，價(jià)格商量余地大，好項(xiàng)目不斷推出，利率也處于下行通道，有需求的客戶可以有不錯(cuò)的收獲。

位置價(jià)格占據(jù)“C位”，產(chǎn)品升級(jí)滿足不同需求

Q2：在北京整體市場(chǎng)成交不佳的情況下，仍有不少賣(mài)得好的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都有什么樣的特征？

張波：市場(chǎng)是由供需來(lái)決定的，近期銷量表現(xiàn)較好的項(xiàng)目也是需求量集中的一個(gè)體現(xiàn)，除了價(jià)格因素外，部分區(qū)域長(zhǎng)期新房缺乏供應(yīng)，改善型需求在某些項(xiàng)目上得到有效匹配，都是項(xiàng)目熱銷的重要原因所在。

王小嬙：這些熱銷項(xiàng)目位置較好，要么位于主城區(qū)，如朝陽(yáng)，石景山，要么是離地鐵線較近，如昌平。從戶型上看，這些熱銷項(xiàng)目的主力戶型是三居室。

陳?。阂话愠鞘兄行膮^(qū)、地鐵項(xiàng)目，以及類似海淀等傳統(tǒng)供需失衡的區(qū)域市場(chǎng)走熱。

郭毅：賣(mài)得好的項(xiàng)目主要還是因?yàn)閮r(jià)格，明顯特征是降低總價(jià)門(mén)檻。最近一些項(xiàng)目的50平方米一居、70多平方米的兩居，市場(chǎng)去化速度都非常好。這些項(xiàng)目通過(guò)戶型面積的收窄，來(lái)降低總價(jià)門(mén)檻，圈定了更多的剛需剛改人群，所以拉動(dòng)整體的成交。另外市場(chǎng)熱度較高的項(xiàng)目還有品質(zhì)改善項(xiàng)目，主要是產(chǎn)品升級(jí)滿足當(dāng)下購(gòu)房人群需要。

楊雷：縱觀近期熱銷項(xiàng)目，無(wú)非是具備地理位置、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格門(mén)檻的特性。以西山龍胤為例，項(xiàng)目的產(chǎn)品具有目前市場(chǎng)上稀缺的獨(dú)棟別墅。在北京線下帶看恢復(fù)后，帶看量相比去年同期有了150%-200%的增長(zhǎng)，達(dá)到了每日十組左右。目前項(xiàng)目成交也比去年同期有了明顯提升。通過(guò)客戶主動(dòng)咨詢以及渠道帶客促進(jìn)成交的案例還在增加，成交周期也有所縮短。相比疫情前，客戶的決策周期大概縮短了接近50%的時(shí)間。

疫情之后更關(guān)注戶型、配套、科技智能、物業(yè)等

Q3：經(jīng)歷疫情的洗禮，住宅產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)有什么變化？

張波：用戶除了關(guān)注自身購(gòu)買(mǎi)的房間內(nèi)部結(jié)構(gòu)外，對(duì)于小區(qū)的重視程度會(huì)有明顯提升，包括配套、綠化環(huán)境、科技智能等硬件，也包括物業(yè)服務(wù)等軟實(shí)力。對(duì)于戶型的空間尺度要求也會(huì)出現(xiàn)分化，部分改善型需求會(huì)更多關(guān)注到遠(yuǎn)郊區(qū)域的大戶型，以更好匹配空間需求和環(huán)境。

王小嬙：經(jīng)過(guò)此次疫情，購(gòu)房者對(duì)房屋的品質(zhì)以及物業(yè)管理有更深刻的認(rèn)識(shí)，包括小區(qū)的封閉性。高端住宅以及洋房別墅的小區(qū)品質(zhì)較高，小區(qū)人流量較低，疫情之后，預(yù)計(jì)高端住宅、洋房、別墅的成交占比會(huì)略有上升。

楊雷：這次疫情讓市場(chǎng)不少客戶，尤其是高端改善客戶，意識(shí)到了有天有地有院落的產(chǎn)品的獨(dú)特性，因此對(duì)于市場(chǎng)上比較稀缺的獨(dú)棟別墅以及合院類產(chǎn)品會(huì)更加青睞。

陳?。簭漠a(chǎn)品角度來(lái)看，未來(lái)供應(yīng)將朝著大戶型（為改善用戶）、類別墅產(chǎn)品、戶型通透、房間功能配置（如配置2個(gè)衛(wèi)生間）等方向發(fā)展。

郭毅：隨著居家生活時(shí)間的增多，改善家庭更注重多功能空間的打造，比如設(shè)置健身房、書(shū)房等個(gè)性化的空間來(lái)滿足日常生活和工作需要。而在社區(qū)公共空間，針對(duì)兒童、年輕人、老年人等不同年齡個(gè)體設(shè)計(jì)的空間會(huì)越來(lái)越受重視。疫情之后，大家對(duì)物業(yè)服務(wù)要求有了大幅度提升，因?yàn)楦右庾R(shí)到物業(yè)能給活品質(zhì)帶來(lái)提升，比如在疫情期間，公共區(qū)域消毒、代采購(gòu)等附加值服務(wù)都在體現(xiàn)物業(yè)的服務(wù)水平。

未來(lái)，為防止中央空調(diào)帶來(lái)病毒流竄，業(yè)主開(kāi)始反思購(gòu)買(mǎi)什么樣的綠色健康住宅來(lái)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)恒溫恒濕恒氧，來(lái)滿足品質(zhì)生活的需要。此外，智慧化社區(qū)也更加受關(guān)注，其中配備了智慧化安防、智慧化停車(chē)、智慧化電梯的社區(qū)，在業(yè)主歸家過(guò)程能夠?qū)崿F(xiàn)智能化。比如業(yè)主歸家后先是引導(dǎo)停車(chē)，停車(chē)入位之后，電梯會(huì)自動(dòng)等待業(yè)主并送到所在樓層，整個(gè)過(guò)程全是智能化。

來(lái)源：新京報(bào)

版權(quán)歸原作者所有，如有侵權(quán)請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系刪除