房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)分化，將走向何處？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-28 13:50

　　近日，上市房企億達(dá)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告稱，公司5285.4萬(wàn)美元中期票據(jù)于4月19日到期未能償付。盡管億達(dá)中國(guó)4天之后完成了票據(jù)兌付，但依然構(gòu)成了違約。億達(dá)中國(guó)違約事件引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企生存狀況的關(guān)注。

　　人民法院公告顯示，截至3月底，全國(guó)已有超過(guò)百家房企宣布破產(chǎn)，大部分是二三線城市中的中小開(kāi)發(fā)商。受到疫情影響，今年前三個(gè)月，房地產(chǎn)投資、銷售大幅下挫，高度依賴資金的房企還能撐多久？在疫情沖擊和償債高壓之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)？

　　穆迪發(fā)布的報(bào)告顯示，在運(yùn)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻的形勢(shì)下，隨著流動(dòng)性緊張的小型開(kāi)發(fā)商削減業(yè)務(wù)或向更大的公司出售資產(chǎn)，預(yù)計(jì)頭部開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額將繼續(xù)提升。

　　“手有余糧”才是生存法則

　　一季度，全國(guó)商品房銷售額同比下滑24.7%，銷售面積同比下滑26.3%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.7%；土地購(gòu)置面積同比下滑22.6%，新屋開(kāi)工面積同比下降27.2%。新冠肺炎疫情令房企在短時(shí)間內(nèi)面臨較大沖擊。

　　植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平表示，基于廣泛的全國(guó)土地儲(chǔ)備、強(qiáng)大的現(xiàn)金儲(chǔ)備及融資能力、強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊(duì)，大型房企抗壓能力相對(duì)較強(qiáng)。但部分小型房企的現(xiàn)金流管理能力相對(duì)較弱，面臨很大的市場(chǎng)退出壓力。

　　上述房企高管則認(rèn)為，負(fù)債率較高的房企面臨較大壓力，這與房企規(guī)模無(wú)關(guān)，而與經(jīng)營(yíng)思路有關(guān)。此前，高杠桿型房企普遍更加看重銷售額的增長(zhǎng)，疫情沖擊使其轉(zhuǎn)向更加看重利潤(rùn)，因此，應(yīng)著手降杠桿、控成本，增加銷售回款，以掌握更多現(xiàn)金流。

　　與此觀點(diǎn)相印證，大型房企中杠桿率較高的恒大、融創(chuàng)等均宣布了一系列降杠桿、控成本措施，這表明此類房企早已認(rèn)識(shí)到，通過(guò)高杠桿實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的道路已很難走通，唯有高質(zhì)量增長(zhǎng)才是決勝的關(guān)鍵。就連杠桿率較低的萬(wàn)科也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上高呼“現(xiàn)金為王、手有余糧”才是活下去的生存法則。

　　在房地產(chǎn)商業(yè)活動(dòng)下降，且部分房企資金緊張的背景下，降價(jià)促銷成為當(dāng)下的應(yīng)急手段之一。3月份，房產(chǎn)銷售和投資增速都有所回升，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的暫時(shí)性沖擊正在逐漸消退。

　　不過(guò)，中國(guó)銀行(601988,股吧)國(guó)際金融研究院研究員李佩珈認(rèn)為，從全國(guó)來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的壓力依然較大，疊加居民收入放緩、失業(yè)率上升的影響，房地產(chǎn)銷售能否逐步企穩(wěn)還有很大的不確定性。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至4月中上旬，30個(gè)大城市房產(chǎn)成交面積降速較3月份進(jìn)一步收窄。連平表示，宏觀政策逆向調(diào)節(jié)力度加大，有助于房地產(chǎn)行業(yè)回暖，預(yù)計(jì)后續(xù)財(cái)政和土地政策料逐步釋放積極信號(hào)，推動(dòng)房地產(chǎn)投資反彈。

　　堅(jiān)決糾正違規(guī)將貸款投入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為

　　近期，個(gè)別城市樓市交易火爆、房?jī)r(jià)異動(dòng)上漲引起廣泛關(guān)注，有消息稱，存在房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企表示，對(duì)于違規(guī)把貸款投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為要堅(jiān)決予以糾正。

　　連平強(qiáng)調(diào)，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)度明確。土地供給方面，目前，國(guó)內(nèi)土地供給處在下行周期的尾部階段，土地供給將有效增加，全年土地購(gòu)置及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速下行可控，因此，無(wú)需擔(dān)憂房?jī)r(jià)快速上行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲其實(shí)是對(duì)未來(lái)發(fā)展空間的透支，總體還是希望房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，這樣市場(chǎng)也能有持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展?！鄙鲜龇科蟾吖苷f(shuō)。

　　李佩珈表示，未來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控既要防止部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)其他城市形成傳導(dǎo)效應(yīng)，又要防止房地產(chǎn)銷售和投資繼續(xù)過(guò)度萎縮的風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)是提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性，既防止信貸資金“跑冒滴漏”，又要防止房地產(chǎn)企業(yè)資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在幫助房企資金回籠措施方面，可以考慮允許房企延期或分期繳納土地出讓金、放寬預(yù)售條件、加快銷售審批等。

　　堅(jiān)持“房住不炒”定位

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，70個(gè)大中城市新建及二手商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。其中，深圳新建商品住宅環(huán)比漲幅排名第6，二手住宅環(huán)比漲幅排名第1。據(jù)專家介紹，其實(shí)從去年下半年開(kāi)始，深圳樓市行情就一直不錯(cuò)，近期隨著疫情防控形勢(shì)向好，深圳樓市再次迎來(lái)上漲行情，千萬(wàn)元豪宅秒售罄、二手房“跳空漲價(jià)”、“百萬(wàn)喝茶費(fèi)”等新聞引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

　　針對(duì)市民反映部分樓盤存在的“喝茶費(fèi)”“捂盤惜售”“惡意加價(jià)”等問(wèn)題，深圳市住建局高度重視。4月22日，該局負(fù)責(zé)人在深圳市專題新聞通氣會(huì)上表示，針對(duì)上述問(wèn)題，已聯(lián)合有關(guān)部門深入調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。該負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)，深圳堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院調(diào)控決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，調(diào)控政策從未松動(dòng)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，3月4日至4月23日期間，全國(guó)至少有10個(gè)城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關(guān)購(gòu)房放寬的政策條款被撤回或調(diào)整?！斑@也說(shuō)明，涉及限購(gòu)、首付等方面的政策調(diào)整需謹(jǐn)慎?！孔〔怀础廊皇钦哒{(diào)整的前提，部分政策調(diào)整的尺度過(guò)大，容易被叫停?！?

　　來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

　　記者：李國(guó)輝徐貝貝

　　編輯：楊晶貽

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（責(zé)任編輯：何一華 HN110）