土地市場(chǎng)回暖開(kāi)發(fā)商拿地測(cè)算研究忙

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-28 11:42

??“工作壓力最近明顯增加，我們每天都在做測(cè)算研究，看哪些項(xiàng)目適合我們，幾乎每天都在加班。”4月24日，提及近期工作狀態(tài)，一家千億元房企投拓中心投資經(jīng)理陳峰（化名）向時(shí)代周報(bào)記者表示。

??陳峰的壓力和焦慮既來(lái)自公司施加的投資任務(wù)，也來(lái)自近期逐漸恢復(fù)的土地市場(chǎng)。

??3月以來(lái)，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市高溢價(jià)地塊頻頻成交，廈門(mén)、紹興、常州等城市更出現(xiàn)新“單價(jià)地王”，整體熱度不斷攀升。

??與陳峰所在公司不同，不少房企投資態(tài)度仍比較謹(jǐn)慎。

??“最近市場(chǎng)太熱，我們目前還是觀察一下。”4月25日，一家國(guó)有房企深圳區(qū)域負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者坦露。

??“現(xiàn)在政府推地較多，但不知道市場(chǎng)如何變化，最怕上半年拼死拼活高溢價(jià)拿地，下半年旁邊出一塊底價(jià)摘牌的地?！彼硎?。

??行動(dòng)還是觀望，這是拿地人需要作出的一道選擇題。

??一方面，受新冠肺炎疫情影響，行業(yè)銷售緊縮，在“現(xiàn)金為王”的背景下，房企對(duì)拿地的財(cái)務(wù)考核更嚴(yán)格；另一方面，規(guī)模仍是房企持續(xù)發(fā)展的重要基石，沒(méi)有土地儲(chǔ)備無(wú)法保證未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)。

??投資態(tài)度分化

??在疫情影響下，不少房企一季度拿地比較謹(jǐn)慎，但隨著疫情慢慢消退，競(jìng)拍熱度明顯上升。

??3月25日，蘇州集中推出6宗涉宅地塊，總起價(jià)達(dá)110.84億元。最終該6宗地塊均溢價(jià)成交，成交總價(jià)達(dá)123.69億元。

??在江蘇常州，繼3月份多宗地刷新板塊成交單價(jià)紀(jì)錄后，4月10日，其天寧楊板村地塊成交樓面價(jià)高達(dá)19793元/平方米，再次突破樓面價(jià)天花板。

??4月22日上午，福建廈門(mén)三宗地塊競(jìng)拍出讓，其中思明2020P01地塊成交價(jià)達(dá)103.55億元，樓面價(jià)50598元/平方米，溢價(jià)率43.82%，成為廈門(mén)首個(gè)破百億元的地塊，價(jià)格刷新廈門(mén)土地交易的單價(jià)和總價(jià)紀(jì)錄。

??陳峰告訴時(shí)代周報(bào)記者：“從區(qū)域來(lái)看，目前長(zhǎng)三角地區(qū)土拍最火爆，蘇州、溫州、寧波這些城市是爭(zhēng)奪重點(diǎn)。本以為是拿地窗口期，可以撿漏，沒(méi)想到大多數(shù)房企都報(bào)名參與?！?/p>

??參與熱情高漲背后，也反映著部分房企對(duì)于2020年投資態(tài)度的變化。與去年統(tǒng)一的謹(jǐn)慎基調(diào)不同，在銷售前十的房企中，有一半企業(yè)預(yù)計(jì)將在今年加速納儲(chǔ)。

??陳峰也向記者透露，自己所在的公司今年第一季度的拿地指標(biāo)高于去年同期。

??“主要還是出于公司規(guī)模增長(zhǎng)的迫切需要，領(lǐng)導(dǎo)提出，在公開(kāi)土拍市場(chǎng)中，只要項(xiàng)目不虧錢(qián)，都需要上會(huì)報(bào)告。據(jù)我所知，個(gè)別公司要求更低，項(xiàng)目利潤(rùn)剛好達(dá)到盈虧平衡或者略微虧損都可拿地。”陳峰表示。

??除規(guī)模驅(qū)動(dòng)外，房企內(nèi)部各大區(qū)域?qū)ν顿Y額的爭(zhēng)奪，也使土地市場(chǎng)上半年更為熱鬧。

??“一般而言，上半年投資預(yù)算相對(duì)充足，如果我們上半年不拿地，份額就被其他區(qū)域爭(zhēng)奪走，下半年即使遇到合適的地，也可能因?yàn)轭A(yù)算不夠而被迫放棄?！标惙灞硎?。

??“在我們判斷中，今年4―6月份各地政府會(huì)釋放更多好地。對(duì)我們而言，窗口期并不是價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，而是地塊的品質(zhì)，很多一二線城市都將位置較好的核心地段放出來(lái)了，過(guò)了這個(gè)窗口期，供地的位置將越來(lái)越偏?！标惙逭f(shuō)道。

??盡管如此，但也有部分房企選擇觀望。

??4月24日，深圳一家大型房企華南區(qū)域的投資經(jīng)理李群（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年公司已報(bào)名了幾場(chǎng)粵港澳大灣區(qū)城市的土拍，但都顆粒無(wú)收。

??“今年我們區(qū)域的投資額收縮了，主要是由于去年在公開(kāi)市場(chǎng)拿了很多貴地，今年報(bào)上去的幾個(gè)項(xiàng)目要么就是沒(méi)批，要么就是降低報(bào)價(jià)?！崩钊焊嬖V時(shí)代周報(bào)記者，目前拿地財(cái)務(wù)考核指標(biāo)更嚴(yán)，住宅部分IRR（內(nèi)部收益率）要在20%以上，綜合項(xiàng)目要達(dá)到15%。

??拿地多元化

??盡管各家房企拿地態(tài)不盡相同，但多元化拿地已成為行業(yè)共識(shí)。

??“優(yōu)質(zhì)城市圈土的拍門(mén)檻越來(lái)越高，土地出讓評(píng)分體系、競(jìng)自持比例、提高保證金比例等，讓很多中小房企甚至連報(bào)名資格都沒(méi)有。例如武漢，參與競(jìng)拍需要有等同于地塊起拍價(jià)的保證金，在上海，則需要評(píng)分。”上述國(guó)有房企深圳區(qū)域的負(fù)責(zé)人表示。

??近日，旭輝控股總裁林峰公開(kāi)表示，2019年公司多元化拿地占所有拿地總額的33%，今年計(jì)劃把這個(gè)占比提高到50%。

??目前除公開(kāi)土地出讓外，還有并購(gòu)、勾地、城市更新等多元拿地策略。

??從房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中投資表態(tài)來(lái)看，2020年或?qū)?huì)成為房企收并購(gòu)大年。

??據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，僅在一季度，TOP10房企就完成了63宗收并購(gòu)，恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)分別完成16宗、11宗、11宗。華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)等國(guó)有企業(yè)也在積極推動(dòng)收并購(gòu)。

??然而，想要獲得好的收并購(gòu)項(xiàng)目并非易事。

??“這年頭只要有收并購(gòu)項(xiàng)目，各家公司都會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)，出讓條件也在蹭蹭往上調(diào)。現(xiàn)在剩下的基本是問(wèn)題項(xiàng)目，如果一個(gè)公司收并購(gòu)占多數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)極高，收回來(lái)的項(xiàng)目會(huì)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)很多意想不到的問(wèn)題?！崩钊罕硎?。

??除招拍掛和收并購(gòu)之外，勾地也是補(bǔ)充土儲(chǔ)的重要方式。

??所謂勾地，是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明購(gòu)買(mǎi)意向，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。

??李群向時(shí)代周報(bào)記者透露：“目前各地政府對(duì)產(chǎn)業(yè)訴求越發(fā)強(qiáng)烈，定向出讓土地占比會(huì)越來(lái)越高，大多數(shù)房企都是通過(guò)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的方式跟政府勾地，通常獲得的土地成本較低。對(duì)房企而言，要么自己有產(chǎn)業(yè)，要么跟有產(chǎn)業(yè)的公司聯(lián)合起來(lái)拿地?！?nbsp;

??“以深圳為代表，政府考核產(chǎn)業(yè)部分企業(yè)的產(chǎn)值和稅收等，如果不合格土地就收回?！?李群說(shuō)道。

??李群發(fā)現(xiàn)，隨著越來(lái)越多房企加入，現(xiàn)階段政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的考核要求正逐漸提高。