占比三分之一北京樓市組合貸陡增

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-30 09:01

“金九銀十”即將過(guò)去，豐收時(shí)節(jié)北京樓市雖整體溫?zé)幔粋€(gè)數(shù)據(jù)卻罕見(jiàn)出現(xiàn)大幅上漲。來(lái)自銀行、經(jīng)紀(jì)公司、開(kāi)發(fā)商等多個(gè)維度證實(shí)，北京目前新房二手房組合貸款比例出現(xiàn)較大幅上漲。部分銀行組合貸款上漲幅度超1/3，二手房貸款中混合貸已經(jīng)占到貸款總筆數(shù)的近30%，與純商貸差距大幅縮小。業(yè)內(nèi)人士表示，變化源于市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變。盡管市場(chǎng)仍處活躍狀態(tài)，但居民購(gòu)房意愿正在弱化，房屋供應(yīng)量未成比例減少，買(mǎi)方市場(chǎng)已形成，二手房業(yè)主與開(kāi)發(fā)商不得不“讓步”。

500萬(wàn)以下首套八成組合貸

經(jīng)過(guò)3個(gè)小時(shí)談判，小袁位于南三環(huán)永定門(mén)附近的小兩居最終以319萬(wàn)元的價(jià)格成交。這樣的成交價(jià)在他意料之內(nèi)，但對(duì)方的付款方式，他有些不解。“首付都能湊到小200萬(wàn)元，為什么還要組合貸款呢？”

買(mǎi)家是新婚小兩口，老家都不是北京的，首付是雙方家長(zhǎng)贊助的，剩下的100多萬(wàn)為貸款。陳偉是小袁的經(jīng)紀(jì)人，買(mǎi)家是他外區(qū)同事帶來(lái)的，在“雙方坐下來(lái)談一談”的前夜，陳偉從同事處得知買(mǎi)家肯定需要組合貸的時(shí)候，他第一時(shí)間與小袁進(jìn)行了溝通?！捌鋵?shí)現(xiàn)在手續(xù)比原來(lái)方便多了，速度也快了很多，大概比純商貸要晚一個(gè)星期到十天左右，但大家一提組合貸還是抗拒，而且很有可能影響最終成交價(jià)和談判周期，所以一定要把工作做在前面。”

與大部分二手房小業(yè)主一樣，時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)麻煩、總成本節(jié)省不了多少，是小袁們抵觸組合貸款的原因。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在公積金貸款政策改革之后，工作年限少的購(gòu)房者，選擇組合貸也是不得不進(jìn)行的。

2018年9月，北京市住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。根據(jù)《通知》，北京公積金實(shí)行貸款額度與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存年限不夠一整年的按一整年計(jì)算，最高可貸120萬(wàn)元。

與此同時(shí)，北京公積金貸款政策從此前的“只認(rèn)房”升級(jí)成“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要在中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)中有過(guò)貸款記錄，均被認(rèn)定為二套。根據(jù)通知，借款申請(qǐng)人名下無(wú)住房貸款記錄（包括商業(yè)性住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款）且在北京市無(wú)住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。

此外，《通知》首次提出了北京公積金實(shí)行差別化貸款額度。借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人，下同）戶(hù)籍均在北京市城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬(wàn)元；對(duì)于不屬于前一種情況，但借款申請(qǐng)人的戶(hù)籍均在城六區(qū)的，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬(wàn)元；不屬于前述兩種情況的，購(gòu)買(mǎi)首套住房，最高貸款額度為120萬(wàn)元。符合第二套房貸款政策要求的，最高貸款額度為60萬(wàn)元。

“換句話(huà)說(shuō)，以前購(gòu)房者社保完稅公積金繳存滿(mǎn)五年、收入符合條件，就能貸款120萬(wàn)元，但現(xiàn)在滿(mǎn)五年也只能貸款50萬(wàn)元，這一下子就差了70萬(wàn)元，首套房普遍資金都緊張，組合貸就成了大家無(wú)奈的選擇。”據(jù)陳偉透露，他所在門(mén)店今年二三季度疫情防控穩(wěn)定后，500萬(wàn)元以下的首套房幾乎八成以上是組合貸。

攤開(kāi)來(lái)算，133萬(wàn)元的貸款總額，25年貸款周期，如果是組合貸款，公積金貸款50萬(wàn)元+首套商貸83萬(wàn)元，等額本息的還款方式，則每月需還款7120.94元，還款人收入流水需要不低于14241.88元；如果是純商業(yè)貸款，首套商貸133萬(wàn)元，等額本息的還款方式，則每月需還款7506.26元，還款人收入流水需要不低于15012.52元，兩種貸款方式月還款額相差800元。

由于首付已經(jīng)掏空了雙方老人的積蓄，剛剛符合五年社保完稅政策的小兩口收入也不高，最終選擇了組合貸。

市管組合貸同比擴(kuò)大3.3%

“我們行今年前三季度新房貸款中，組合貸的比例確實(shí)出現(xiàn)了明顯上漲，目前三季度的數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái)，從前兩個(gè)季度的情況推算，大概上漲了近20%。”某股份制銀行北京分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者證實(shí)了“組合貸突然增加”的情況。同樣感受到組合貸增加的，還有另外兩家房貸業(yè)務(wù)突出的國(guó)有大行，但對(duì)于組合貸增加的原因，目前三家銀行表示還在分析中。

“自從注意到這個(gè)情況，我們就要求面簽員在面簽時(shí)向貸款人了解選擇組合貸的原因?！鄙鲜鰞杉覈?guó)有大行業(yè)務(wù)人員直言銀行部門(mén)考慮到了是公積金政策調(diào)整的原因，但也擔(dān)心是購(gòu)房者對(duì)未來(lái)收入的擔(dān)憂(yōu)和房?jī)r(jià)的波動(dòng)導(dǎo)致?！爱吘宫F(xiàn)在中央對(duì)涉房貸款監(jiān)管很?chē)?yán)，雖然從銀行系統(tǒng)來(lái)看，此前涉房個(gè)貸都還算優(yōu)質(zhì)，但出現(xiàn)如此大規(guī)模的單一業(yè)務(wù)上漲，我們也必須有所警惕。”

我愛(ài)我家研究院提供給北京商報(bào)記者的數(shù)據(jù)也顯示，2020年前三季度，北京二手住宅交易中，全款支付占33.57%，商貸占35.2%，市管公積金占8.43%，市管組合貸款占22.8%，國(guó)管公積金占1.79%，國(guó)管組合貸款占5.27%。組合貸款總占比達(dá)28.07%，如果算上單獨(dú)公積金貸款，涉公積金貸款總占比高達(dá)38.29%。其中變化最大的是市管組合貸，占比較2019年同期擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)，其次是商貸，占比較2019年同期縮小2.45個(gè)百分點(diǎn)。

縱向來(lái)看，2018年前三季度，北京二手房交易中公積金貸款占比接近三成，高過(guò)全款、商貸，位居第一。2018年9月市管公積金新政出臺(tái)后，純公積金貸款的交易占比大幅收窄，商貸及市管公積金組合貸占比大幅提升，2019年前三季度商貸占比回到35%以上，全款占比回到33%以上，市管公積金組合貸提升到兩成左右，市管公積金則回落到不足一成。

2019年、2020年，北京樓市并無(wú)新的大政策，因此二手市場(chǎng)支付結(jié)構(gòu)也與2019年同期基本保持一致，但在市管公積金新政影響下，當(dāng)前北京市管公積金貸款額度有限，越來(lái)越多的剛需族不得不采用公積金貸款+商貸的組合形式進(jìn)行購(gòu)房，因而今年前三季度市管組合貸占比繼續(xù)提升

房子難賣(mài) 賣(mài)方忍耐度提升

組合貸的“走量”也有市場(chǎng)因素推動(dòng)。

記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，近期北京新房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”已成常態(tài)，“特價(jià)”房源也層出不窮。部分樓盤(pán)不但不拒絕組合貸，首付分期也有商討空間，最長(zhǎng)期限可以延至45天。“置換客戶(hù)賣(mài)出房源才能湊夠首付，只需交一筆意向金，房子可以留存最高兩個(gè)月?！币患覙潜P(pán)銷(xiāo)售人員表示。

有二手房業(yè)主也向記者反應(yīng)，近期房?jī)r(jià)稍有提升，帶看就會(huì)“暫?！?。價(jià)格降到低點(diǎn)，也難逃被“挑三揀四”的命運(yùn)，只看不買(mǎi)，只問(wèn)不談?！叭颂舴俊毖娱L(zhǎng)了成交周期?！靶驴粗械姆孔又苯诲X(qián)，自己房子不好賣(mài)了，對(duì)組合貸的忍耐度自然會(huì)有所提升?！?/p>

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，變化源于市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變。組合貸相較于純商業(yè)貸款審批時(shí)間要更長(zhǎng)，手續(xù)也更繁瑣，希望快速回籠資金的開(kāi)發(fā)商之前不愿意接受組合貸。二手房業(yè)主多為置換因素售房，也對(duì)組合貸有“抵觸”。整體來(lái)看，盡管樓市仍處于活躍狀態(tài)，但居民購(gòu)房意愿正在弱化，而房屋供應(yīng)量卻未成比例減少，二手房業(yè)主與開(kāi)發(fā)商不得不“讓步”。此外，目前北京新房項(xiàng)目出現(xiàn)產(chǎn)品“降維”，規(guī)劃更多為一居、兩居面向剛需的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商希望擴(kuò)大客群基數(shù)來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)售規(guī)模，剛需客群對(duì)購(gòu)房成本敏感度高，更傾向于使用組合貸。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前樓市“量多價(jià)低”給剛需傳遞出積極信號(hào)，年內(nèi)整體成交量比去年同期上漲了2-3成，直接導(dǎo)致組合貸使用走高。

北京商報(bào)記者盧揚(yáng) 王寅浩