臨深惠州樓市狂歡：深圳客占比超6成

來源：智能家居時間：2020-09-12 09:40

本報實習(xí)記者蔣翰林記者趙毅惠州報道

“距離深圳特區(qū)40周年僅剩3天，要買房的趕緊，‘深圳擴容’大禮包來了就不是這個價了?！?月某個周日早上，惠州的某房產(chǎn)中介周喜在帶客戶看樓的間隙，發(fā)了條朋友圈。這是他上午帶看的第5批房客。

數(shù)據(jù)顯示，在深圳、東莞相繼落地限購政策之后，作為臨深片區(qū)的惠州，已連續(xù)三周成交量超過5000套，排在粵港澳大灣區(qū)第一，近乎是排在第二、三的佛山和廣州的總和。面對高漲的成交量，有業(yè)內(nèi)人士認為，惠州這片“供貨高地”以外需為主、以量以價贏得聚焦，只是燃起了一場樓市虛火，趨勢難以長期保持。

《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者發(fā)現(xiàn)，在火熱的惠州樓市下，首付貸、首付分期等亂象，正死灰復(fù)燃。

“首付5萬就可買房?！薄吧饺俗杂忻钣?！首付1.5成，全部樓盤都可以操作。”記者走訪了長通熙園、雅德名居、金利花園、金薈豪庭等多個惠州市內(nèi)樓盤項目，首付貸、開發(fā)商墊付，似乎已成了業(yè)內(nèi)公開的秘密。

天下沒有免費的午餐，事實上，不管是首付貸還是開發(fā)商墊付，都是被明令禁止的買房操作。一位受訪的資深房地產(chǎn)人士稱，首付分期不僅放大了購房杠桿，也讓購房者產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險，“這也說明，當?shù)胤康禺a(chǎn)商正迫切賣樓，加快去庫存?！?/p>

成交量連續(xù)三周超5000套

8月某個周二中午的惠州大亞灣，樓盤營銷中心比街市熱鬧?！芭R深大盤”幾個字掛在門口，大亞灣翡翠山售樓處停滿了車，近7成是來自深圳的粵B車輛。即便在工作日下午一點多，記者看到陸續(xù)有4批客戶砸金蛋、簽訂購房意向合同。汪女士（化名）是其中一個，她本來年中看上了深圳龍崗的一套新房，但受7·15深圳樓市新政影響沒了房票，轉(zhuǎn)而來了臨深的大亞灣。

據(jù)惠州官方數(shù)據(jù)發(fā)布平臺“惠民之家”統(tǒng)計，7月惠州市新房住宅成交量16465套，刷新2017年以來的市場峰值。根據(jù)“惠民之家”的統(tǒng)計，在深圳、東莞相繼落地調(diào)控之后，從7月27日開始，惠州連續(xù)三周成交量超過5000套。即便連漲三周后稍有回落，成交量依然每周超過4500套。

在供應(yīng)量方面，7月惠州所有縣區(qū)均有新增供應(yīng)，供應(yīng)前三的縣區(qū)為大亞灣區(qū)、惠陽區(qū)和仲愷區(qū)。其中臨深片區(qū)的大亞灣供應(yīng)量激增，以4124套、39.13萬平方米排名第一，環(huán)比漲幅達205%、186%。

成交量黑馬的背后，蜂擁搶灘的深圳客是主力軍。根據(jù)樂有家提供的數(shù)據(jù)，從上半年惠州購房者構(gòu)成來看，深圳客占比達62%。

同一天，在坪山高新區(qū)比亞迪(002594,股吧)汽車有限公司上班的孟先生（化名），開車來到位于深圳坪山與大亞灣交匯處的豐谷天璽樓盤看房，他告訴記者：“坪山目前均價接近4萬元，隔壁大亞灣均價1.2萬元，只要坪山三分之一的價格，對我們吸引力還是蠻大的。”

為去化賣力“出貨”

根據(jù)惠州市官方發(fā)布的《2019年惠州國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2019年，惠州商品房施工面積9105.16萬平方米，同比增長16.9%。而與之相比，商品房銷售面積僅有1724.71萬平方米，增長3.7%?？梢?，即便面對火熱的成交量，長期去存量的壓力依然存在。

實際上，惠州源源不斷的新房供應(yīng)量，也一定程度上平抑了當?shù)胤績r漲幅。記者在安居客查到，去年9月，大亞灣均價為9068元，到了今年8月，均價9140元，一年過去，惠州房價漲了72元。

資深地產(chǎn)人士葉曉燕認為，大亞灣大部分項目難以獲得市場持續(xù)的關(guān)注。她說，以外需為主的惠灣市場能以量以價贏得聚焦，但畢竟是供貨高地、競爭的紅海，少推快推，維持熱度是大部分項目的營銷取向。

“目前惠州樓市只是虛火旺盛，明顯上漲的趨勢很難長期保持?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受本報記者采訪時也直言道，惠州樓市無疑虛火旺盛。此外，疫情給上半年的房地產(chǎn)市場澆了盆涼水，下半年，焦慮的地產(chǎn)商正賣力“出貨”。

在惠州樓市短暫的熱鬧中，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首付貸、首付分期等處于灰色地帶的操作，正悄然盛行。

“首付1.5成，惠州全部樓盤都可以操作?！钡掠拥禺a(chǎn)的一位當?shù)刂薪楦嬖V記者，通過第三方金融機構(gòu)借貸實現(xiàn)低首付買房，是惠州樓市公開的秘密。當記者問及是否違規(guī)違法是，該中介稱，“山人自有妙計?！?/p>

對此，記者隨機走訪了長通熙園、雅德名居、金利花園等多個惠州市內(nèi)樓盤項目，加上電話咨詢的5個項目，印證了上述中介的說法，隨機調(diào)查的樓盤均能實現(xiàn)首付貸或者開發(fā)商墊付，其中不乏品牌地產(chǎn)商。

9月7日，位于惠州南站附近一項目5棟正等待開盤，預(yù)售許可證上寫著有282套住宅預(yù)售，售樓處人聲鼎沸，座無虛席。樓盤銷售告訴記者，面積為103平方米的戶型最熱門，單價16401元，共有100套，從上午拿到預(yù)售證，到下午2點，已有300多人排隊認籌，等待當晚8點線上搶房票。

“先繳2萬元認籌金，晚上8點你才有搶房號的資格，搶到算你運氣好?！彪S后，樓盤銷售還小聲告訴記者，自己認識專業(yè)“搶房人士”，可以多加2500元請人搶房，比自己上網(wǎng)搶更容易。

“你看中的戶型剛好剩一套！”白天，記者并未認籌，但到了晚上11點，帶看中介打電話告訴記者，不僅有房剩余，還可通過第三方金融機構(gòu)，首付1.5成就可買房?！笆Ｏ碌?.5成由第三方金融機構(gòu)貸款，不上征信，最長可貸5年，利息6厘8，絕對可靠。”中介稱。

第二天，記者聯(lián)系到了該第三方金融機構(gòu)，該機構(gòu)客服人員否認了中介所說貸款記錄不上征信的說法。

農(nóng)業(yè)銀行廣州市某支行的信貸經(jīng)理告訴記者，“所謂的首付貸，就是客戶通過其他形式的貸款，比如消費貸，實現(xiàn)把所貸資金用作買房?！?他指出，這些多頭貸款主要通過征信的時間差，躲避銀行審核貸款時查詢客戶的征信信息。

開發(fā)商墊付的“誘人陷阱”

除了第三方金融機構(gòu)提供“首付貸”，由開發(fā)商預(yù)先墊付首付款，購房者每月按協(xié)議還款，是惠州低首付購房更為常見的亂象。在記者走訪中，雅德名居、長通熙園、金利花園等，幾乎記者踩盤的所有項目，均可提供這一低首付方式。

“我們周末一天接待90批客戶?！奔词故蹣翘庨_著冷氣，雅德名居售樓人員小秦的襯衣也被汗水沾濕，“一下午汗水沒干過，沒辦法，樓盤太火了?！笔赘?萬元即可買房的低首付政策，吸引了大批購房客前來看房。

記者選中一套總價近140萬元的95平方米住宅，首付3成約42萬元。售樓人員主動向記者提出，首付5萬元即可，剩下的37萬元首付款可與開發(fā)商簽署借款協(xié)議，借兩年按季度還款，開發(fā)商收取8.8厘的利息。“你跟開放商借，一是不用上征信，二是不用你提供流水、身份證、戶口本等資料?！毙∏叵蛴浾邿崆榻忉尩?。

在另一樓盤長通熙園的售樓處，記者提出首付款不夠，銷售人員稱，只要保證今天能繳納10萬元定金，就可以和領(lǐng)導(dǎo)申請墊付15萬元首付款。銷售人員告訴記者，由于銀行會對開發(fā)商收款賬戶進行監(jiān)管，為躲避監(jiān)管，開發(fā)商會先把這15萬元轉(zhuǎn)給購房者，購房者再打到銀行監(jiān)管下的開發(fā)商收款賬戶中?！霸阢y行看來，這就相當于你自己付的首付款了?！迸c雅德名居一樣，購房者需與開發(fā)商簽訂借款協(xié)議，“等于跟開發(fā)商打的欠條，不會上征信?！笔蹣侨藛T稱。

在記者要求下，售樓人員向記者展示了所謂“首付款分期付款協(xié)議書”。協(xié)議書上寫道：“現(xiàn)因乙方資金周轉(zhuǎn)困難，致購房首付款不足，特向甲方申請首付款分期付款”“乙方解除協(xié)議的，乙方按此房款總價的30%向甲方支付違約金?！?/p>

就此協(xié)議書，記者咨詢了北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣，王律師稱，首先開發(fā)商墊資首付貸本身是違法的，是明令禁止的違規(guī)行為，“其次，違約金為總價的30%，顯然是過高的違約金處罰，受法律保護的最高在15%左右?！?/p>

記者聯(lián)系到了長通熙園的開發(fā)商惠州市大唐置業(yè)發(fā)展有限公司，一位董姓負責人表示，對于售樓處實行首付款墊付的售樓手段并不知情。

實際上，早在2017年，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作》中，已明確規(guī)定嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。

而在惠州，據(jù)記者了解，市住建局于7月份印發(fā)了《2020年惠州市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮罚⒃?～12 月開展為期6個月的專項檢查和巡查，整治惠州市行政區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及在建在售商品房項目。

為何在監(jiān)管高壓之下，惠州市房地產(chǎn)市場依然亂象橫行？記者發(fā)函惠州市住建局方面，但截至發(fā)稿，并未有回應(yīng)。

看似“撿漏”“薅羊毛”的首付貸、首付分期，事實上對購房者、開發(fā)商、銀行三方面都危害不小。王玉臣告訴記者，對購房人來說，如果首付分期，意味著其購房資金能力是有問題的，如果將來不能及時支付，容易產(chǎn)生商品房糾紛，而且一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，會停止對其放貸。

（責任編輯：王治強 HF013）