來源：界面新聞  記者 ：張子怡

今年年中時，深圳科技園地標建筑漢京中心將貼了多年的“I love SZ”換成了“全球招商”，不少網(wǎng)友調(diào)侃稱“凄慘中帶著一絲好笑”。

然而，這卻是深圳寫字樓市場空置率高企的真實寫照。從羅湖到寶安，經(jīng)過福田到南山，一路向西，房價一路高漲的同時，密集佇立著的寫字樓們已紛紛在其墻立面上“全球招商”的招租電話。

在北上廣深四個一線城市中，深圳寫字樓空置率處于最高水平，超過四分之一的寫字樓都處于空置。

伴隨著不斷上漲的空置率，深圳寫字樓租金從2019年開始進入下行通道，現(xiàn)在的租金水平甚至不如三年前。

三年前，深圳寫字樓租金平均每月232.4元/平方米，如今每月平均租金已下降至192.4元/平方米。

不斷下降的租金使得深圳寫字樓市場變得更為活躍?？萍计髽I(yè)成為下半年深圳寫字樓市場的主要需求者。

過量供應(yīng)

據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的《2020年第三季度深圳房地產(chǎn)市場概述》顯示，高量供應(yīng)持續(xù)累積，未受疫情影響而顯著放緩，過量供應(yīng)仍是空置率上升主因。季內(nèi)，全市平均空置率環(huán)比上升1.6個百分點，至29.7%。

具體到深圳各區(qū)域來看，寶安區(qū)空置率最高，達到49.6%；南山區(qū)空置率達34.7%，空置率水平居全市第二；羅湖區(qū)空置率達25.6%；福田區(qū)空置率達23.2%。

界面新聞了解到，第一太平戴維斯的寫字樓市場樣本為甲級寫字樓。

如果調(diào)研樣本為甲乙級寫字樓，空置率情況相對較好。世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示：在整體市場需求回暖的帶動下，整體市場空置率環(huán)比下降0.8個百分點至20.1%。

雖然空置率數(shù)據(jù)各有差別，但多家機構(gòu)都認為：過量供應(yīng)是深圳寫字樓市場不斷上漲的重要原因，南山成為寫字樓市場的供應(yīng)大戶。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2020年第四季度，預(yù)計有約39.萬平方米的新增甲級寫字樓面積交付入市。2020年全年，預(yù)計累計共有 126萬平方米的新增面積交付。目前南山的現(xiàn)有存量首次超越福田，兩區(qū)同為市場供應(yīng)主力，共占市場總存量的85%。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管、資深董事吳洋表示：“未來六個月，預(yù)計將有40萬平方米新增供應(yīng)集中入市，主要分布在前海和車公廟片區(qū)?！?/p>

第一太平戴維斯認為，空置率受過量供應(yīng)抑制仍將難以修正，其料將突破30%關(guān)口達歷史新高。

深圳寫字樓市場長期處于供過于求的狀態(tài)，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，向前追溯到2006年，深圳的寫字樓市場僅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出現(xiàn)過供不應(yīng)求的局面，其他均為供大于求。

面對寫字樓市場供過于求的問題，從土地供應(yīng)端來看，深圳市政府已開始逐漸減少商業(yè)用地的供應(yīng)量。

深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)用地從2016年到2020年9月止，分別供應(yīng)了了25宗、20宗、16宗、7宗、8宗。

高力國際去年曾預(yù)測稱，深圳未來五年80%的甲級寫字樓新增供應(yīng)都將來自南山和前海。

在深圳商業(yè)用地的供應(yīng)中，南山區(qū)是深圳各區(qū)域商業(yè)用地供應(yīng)量最多的區(qū)域，

中指院統(tǒng)計的2015年到2020年9月為止的商業(yè)用地出讓情況中，從區(qū)域來看，南山區(qū)共掛牌出牌了44宗商業(yè)用地，寶安16宗，福田3宗，羅湖僅有1宗。從板塊來看，前海出讓的土地最多，共出讓了21宗土地，寶安中心出讓土地居第二，出讓了15宗土地，后海出讓13宗土地。

前海供應(yīng)大量商業(yè)用地后，拔地而起的一座座寫字樓們聚集于前海，真正入駐的企業(yè)卻并不多。

去年年中，有機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，前海寫字樓空置率已超過50%。

戴德梁行華南區(qū)及華西區(qū)研究部主管張曉端認為：“前海作為新區(qū)想要發(fā)展，必須要有大量、集中的土地供應(yīng)，形成一定的規(guī)模效應(yīng)，才能夠快速發(fā)展，這樣造成的問題是供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)可能不夠百分百適配，但如果新區(qū)沒有大量供應(yīng)的話，又很難發(fā)展起來。土地供應(yīng)的問題還是有兩面性?！?/p>

到目前，前海區(qū)域的寫字樓，尚處于空置率較高、租金較低的狀態(tài)。

有中介告訴界面新聞：“前海世貿(mào)金融中心目前有四成以上的公司入駐，租金價格180~230元/平方米，看樓層和朝向；卓越前海壹號公司可能更少一些，價格更便宜，130元/平方米能租下來，毛坯的話可能在120元/平方米?！?/p>

世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭麗萍告訴界面新聞：“對待新區(qū)還是要用發(fā)展的眼光來看，前海區(qū)域?qū)懽謽强罩寐矢叩膯栴}，跟其交通情況也有關(guān)。去年10月后，前海開通地鐵，空置率情況已經(jīng)改善很多，現(xiàn)在大概到30%左右的水平。并且前海的土地推出后就是有彈性計劃，從前期到后期會有動態(tài)調(diào)整的過程，尤其是這幾年針對人才住房的用地需求，以后也可能會增加?！?/p>

以價換量

深圳寫字樓市場供應(yīng)量居高不下的問題，仍令甲級寫字樓業(yè)主面臨持續(xù)壓力，他們開始調(diào)整招商策略，對行業(yè)、資質(zhì)等要求減少，實行超前預(yù)租、優(yōu)惠的租賃條件、傭金激勵等。

寫字樓租戶面對租金普降、選擇面增加的市場行情，擴租、換租以提升辦公空間品質(zhì)的需求意向較多，但多數(shù)并不急于成交、并期待爭取更加優(yōu)惠的承租條件，進一步拉長成交周期。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，第三季度，深圳甲級寫字樓總存量維持在596.35萬平方米。受疫情影響而滯后的租賃需求于二季度集中釋放后，三季度新增需求活躍度有所降低，不過整體市場表現(xiàn)仍超預(yù)期，吸納量達到了5.46萬平方米。前三季度累計吸納量19.51萬平方米，較去年同期增加131.97%，與2018年同期相比仍然下降了 47.17%。

寫字樓業(yè)主們不僅調(diào)整招租政策，同時不斷下調(diào)租金，從南山到福田，再到羅湖，各區(qū)域的租金都有所下調(diào)，以價換量現(xiàn)象明顯。

第一太平戴維的數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)每月平均租金216.8元/平方米，同比下降5.7%；南山區(qū)每月平均租金180.7元/平方米，，同比下降8.1%；羅湖區(qū)每月平均租金181.1元/平方米，同比下降4.4%；羅湖區(qū)每月平均租金152.9元/平方米，同比下降10%。

深圳寫字樓租金普降，刺激了市場租賃需求。

今年一、二季度，深圳寫字樓的吸納量一直徘徊在8-9萬平方米左右；但第三季度新增出租24.3萬平方米，增加近3倍。這些吸納量90%以上來自國內(nèi)企業(yè)，9.7%來自于外資企業(yè)。

今年上半年，深圳寫字樓的新增租賃需求，多數(shù)聚焦在金融行業(yè)上，銀行、證券及保險類等傳統(tǒng)金融企業(yè)的新設(shè)立與搬遷升級，支撐近四分之一的市場份額。到下半年，科技巨頭尋求擴張，中小型科技企業(yè)也萌發(fā)出不同相應(yīng)的需求，成為市場新的支撐主力，大約有56%的需求量來自科技產(chǎn)業(yè)。

世邦魏理仕表示：“科技行業(yè)是深圳寫字樓需求結(jié)構(gòu)中占比最大的板塊。一方面，科技企業(yè)的需求還在進一步增大；另一方面，科技產(chǎn)業(yè)鏈上下游的各種聯(lián)動企業(yè)也處于租賃擴充階段。”

大宗交易市場中，寫字樓作為被關(guān)注的重要交易標的。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，第三季度，深圳大宗交易市場錄得6宗交易，總額達53.7億元，環(huán)比增長了3.3倍。

其中，寫字樓的大宗交易就達到4宗，3宗來自甲級寫字樓，1宗為工業(yè)型寫字樓，交易面積近10萬平方米，貢獻了約49.4億元、91.9%的季度成交額。從買家類型進行觀察，科技、保險類公司同樣是主力。

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部主管、資深董事古振鵬告訴界面新聞，“我們發(fā)現(xiàn)，這段時間具備購置辦公需求的科技企業(yè)，基本都是一些處于快速發(fā)展階段或者獨角獸的企業(yè)，他們尚未達到一定規(guī)模，不具備相應(yīng)條件向相關(guān)部門申請企業(yè)總部大樓。因此選擇大宗交易的方式?！?/p>

值得注意的是，盡管深圳寫字樓大宗交易市場情況較好，但也僅針對今年情況而言。

張曉端表示：“上半年大宗交易的情況不如去年，第三季度的交易情況也只相對一二季度而言好了很多。深圳寫字樓租金持續(xù)下降了一兩年，新區(qū)域的租金數(shù)據(jù)表現(xiàn)不太好，租金回報率相對一般。內(nèi)地機構(gòu)出于看好深圳長遠發(fā)展的情況，比如先行示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等帶來的利好，會選擇在深圳繼續(xù)投資?！?/p>

世邦魏理仕提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，當前深圳寫字樓的投資回報率僅為3.7%左右。

目前，深圳寫字樓市場仍處于供應(yīng)高峰，年末預(yù)計還將有近50萬平方米新增供應(yīng)，短期內(nèi)，市場各指標承壓的態(tài)勢難以改善。

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