二手房交易回暖,行業(yè)呼吁全面落實(shí)資金存管保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-28 08:11

目前我國(guó)正進(jìn)入存量房時(shí)代，行業(yè)報(bào)告顯示，前三季度二手房交易量已經(jīng)恢復(fù)到去年同期水平。同時(shí)，二手房買賣流程復(fù)雜、周期長(zhǎng)且涉及金額大，不少人都曾遭遇交易風(fēng)險(xiǎn)。

資金存管制度是規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。10月23日，20多家新經(jīng)紀(jì)品牌聯(lián)合發(fā)布倡議，呼吁全面落實(shí)二手房資金存管制度。多位品牌方代表表示，該制度有利于維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，也能夠規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

據(jù)悉，科技力量在房產(chǎn)交易領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用大大促進(jìn)了交易過(guò)程的線上化程度，也為資金存管制度推行提供了必要的條件。交易各方無(wú)需多耗時(shí)，可以選擇在線上辦理存管手續(xù)，大大緩解資金存管中“怕麻煩”的情形。

10月23日，21個(gè)新經(jīng)紀(jì)品牌聯(lián)合倡議全面落實(shí)二手房資金存管制度。

男子買二手房未進(jìn)行資金存管被騙170萬(wàn)元

“我們將恪守客戶至上，提供品質(zhì)服務(wù)，主動(dòng)向客戶介紹資金存管的重要性，捍衛(wèi)房產(chǎn)交易資金安全”。10月23日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)新經(jīng)紀(jì)品牌專業(yè)委員會(huì)(簡(jiǎn)稱“中房學(xué)新經(jīng)紀(jì)專委會(huì)”)在京召開(kāi)座談會(huì)，21家新經(jīng)紀(jì)品牌聯(lián)合發(fā)布倡議。

上述品牌方強(qiáng)調(diào)的資金存管，即將客戶房款放在政府監(jiān)管賬戶、銀行監(jiān)管賬戶或具有資質(zhì)的第三方存管機(jī)構(gòu)中予以監(jiān)管或存管，待交易成功、符合約定條件后，再將房款解凍至業(yè)主賬戶，若交易失敗，資金會(huì)返還給客戶，保障買賣雙方交易資金的安全。

若二手房交易流程中缺失資金存管環(huán)節(jié)，買賣雙方很可能在交易中“踩雷”。

南都曾報(bào)道過(guò)案例，去年8月，河北省三河市燕郊鎮(zhèn)的王先生在購(gòu)買當(dāng)?shù)匾惶追慨a(chǎn)時(shí)，因輕信中介公司承諾，同時(shí)不了解并沒(méi)有使用資金存管，導(dǎo)致被賣家騙去170萬(wàn)元首付款。事后中介表示無(wú)法擔(dān)責(zé)，當(dāng)?shù)刈〗ň直硎局荒軈f(xié)助調(diào)解，擺在王先生面前的似乎只剩法律一條途徑。但尷尬的是，若賣家名下沒(méi)有資產(chǎn)，即使打贏了官司也無(wú)法追回170萬(wàn)元錢款，而且房源被法院拍賣后，銀行是第一受益人，到時(shí)王先生恐面臨“錢房?jī)煽铡薄?/p>

中房學(xué)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)介紹，二手房買賣流程復(fù)雜、周期長(zhǎng)且涉及金額大。在實(shí)際交易過(guò)程中，由于房屋簽后查封抵押查封隱瞞、房款支付渠道不正規(guī)、共有權(quán)人爭(zhēng)端、物業(yè)交割不清、惡意違約等原因?qū)е陆灰资。Y金遭受損失的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。

今年4月，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局主管的《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》雜志調(diào)查5000余份樣本發(fā)現(xiàn)，近1/4消費(fèi)者曾遭遇過(guò)二手房交易糾紛，遭遇定金或房款損失的達(dá)到16%，其中近兩成是由于賣方違約。

上述調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，近7成消費(fèi)者表示不了解二手房交易主要環(huán)節(jié)，超6成不了解其中風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

二手房交易糾紛平均每單風(fēng)險(xiǎn)金額近40萬(wàn)元

座談會(huì)上，貝殼研究院發(fā)布了行業(yè)首份《存量房交易安全報(bào)告》。

近年來(lái)越來(lái)越多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向存量房時(shí)代。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年三季度，我國(guó)存量房交易市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)保持復(fù)蘇，交易量已經(jīng)恢復(fù)到去年同期水平。前三季度重點(diǎn)32城二手房交易占房屋交易的比例約為43%左右，四個(gè)一線城市的二手房交易量占比達(dá)到67%左右。

二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)給購(gòu)房者帶來(lái)高額財(cái)產(chǎn)損失。報(bào)告顯示，前三季度，在47起二手房交易資金糾紛投訴案例中，涉及風(fēng)險(xiǎn)總金額1870萬(wàn)元，平均每單風(fēng)險(xiǎn)金額39.8萬(wàn)元。

從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源看，主要有業(yè)主違規(guī)、產(chǎn)權(quán)糾紛、簽后查封、經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)挪用資金等。“目前看，一、二線城市風(fēng)險(xiǎn)較少，但是去年三、四線城市不斷發(fā)生經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)挪用客戶、業(yè)主錢款的情況?！必悮ふ曳扛呒?jí)副總裁李文杰稱，“一些經(jīng)紀(jì)公司為了維護(hù)自身的品牌形象，必須先行墊付，再去追繳違約方責(zé)任。因此很多品牌公司也面臨兩難的選擇，蒙受了很大的損失?！?/p>

“資金存管是對(duì)抗交易風(fēng)險(xiǎn)的有效手段?！崩钗慕鼙硎?。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度多地政府部門也出臺(tái)了二手房交易資金監(jiān)管的相關(guān)政策文件。例如，佛山、廊坊、開(kāi)封、株洲、?？凇?阜陽(yáng)等，紛紛明確資金監(jiān)管的要求與實(shí)施方法。

當(dāng)事人怕麻煩、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱等原因阻礙資金存管

參會(huì)的品牌方普遍認(rèn)同，資金存管制度可起到“一舉多得”的效果。對(duì)客戶而言，資金存管保障了交易資金的安全；同時(shí)由于購(gòu)房款進(jìn)行了存管，驗(yàn)證了購(gòu)房者的資金實(shí)力，業(yè)主也就不用擔(dān)心客戶拖欠房款。

對(duì)于經(jīng)紀(jì)品牌或經(jīng)紀(jì)公司來(lái)說(shuō)，一旦出現(xiàn)交易資金的風(fēng)險(xiǎn)，品牌或公司除了需要投入大量資金賠付成本外，還會(huì)失去客戶對(duì)品牌的信任，品牌信譽(yù)將大大受損。

對(duì)于經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，一旦交易單出現(xiàn)資金安全問(wèn)題，經(jīng)紀(jì)人將會(huì)陷入糾紛處理當(dāng)中，影響業(yè)務(wù)開(kāi)展，服務(wù)效率低，人工耗損大，并且也將損失這一單的傭金收入。

對(duì)于政府監(jiān)管部門來(lái)說(shuō)，交易安全也有利于促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

然而，上述《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》雜志所做的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，超過(guò)13%消費(fèi)者未選擇交易資金存管，1/4消費(fèi)者不清楚是否存管。

為何交易資金存管的使用比例仍然偏低？前述貝殼研究院報(bào)告稱，一是交易當(dāng)事人未做資金存管，主要擔(dān)心怕麻煩，延長(zhǎng)業(yè)主拿款周期；二是消費(fèi)者缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；三是資金存管的覆蓋不足；四是房屋產(chǎn)權(quán)信息、客戶資質(zhì)信息查詢不夠便捷，買賣雙方和經(jīng)紀(jì)人無(wú)法實(shí)時(shí)了解信息變動(dòng)，導(dǎo)致合同履約風(fēng)險(xiǎn)。

上述報(bào)告建議，各地政府監(jiān)管部門加強(qiáng)政策引導(dǎo)，強(qiáng)化資金監(jiān)管要求；行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭制定資金存管的示范合同，可在二手房買賣合同中增加資金存管條款，明確資金存管方式、金額及解凍條件；經(jīng)紀(jì)品牌加強(qiáng)門店制度管理，嚴(yán)禁門店和經(jīng)紀(jì)人個(gè)人經(jīng)手購(gòu)房資金。

據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)的資金存管主要有四種方式：當(dāng)?shù)卣咝员O(jiān)管，如住建部門資金監(jiān)管；城市本地銀行線下存管；第三方支付機(jī)構(gòu)存管；行業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作存管。

柴強(qiáng)認(rèn)為，資金存管具體以采取何種模式，目前各地尺度寬嚴(yán)不一，效果各異，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研。

南都記者關(guān)注到，此次參會(huì)的品牌方代表有一項(xiàng)共識(shí)，即在制定交易資金存管方案中，絕不允許經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人使用這筆資金，以防“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。

線上化交易成熟為資金存管提供技術(shù)條件

事實(shí)上，二手房交易資金存管制度已有多年歷史。早在2006年，原建設(shè)部會(huì)同央行發(fā)文，此后許多城市陸續(xù)建立了存量房交易資金監(jiān)管制度。

近幾年，中央部門也頻頻發(fā)文規(guī)范資金監(jiān)管制度。2016年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)文，提出健全交易資金監(jiān)管制度。今年3月，住建部等部門又印發(fā)《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見(jiàn)》，提出市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立交易資金監(jiān)管制度。

時(shí)至今日，當(dāng)下行業(yè)再次呼吁建立資金存管制度與以往有哪些不同？“這次是‘先做后喊’，而不是像以往那樣‘先喊后做’?！敝蟹繉W(xué)新經(jīng)紀(jì)品牌專委會(huì)主任委員、21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁兼CEO盧航稱。

他介紹，過(guò)往幾次推行資金存管制度，都是在行業(yè)出現(xiàn)了惡性交易安全事件之后，但喊完口號(hào)之后到底誰(shuí)來(lái)做，怎么做，相對(duì)而言還不是非常明確。而此次行業(yè)呼吁，不是在惡性事故背景下，而且如今不但有方法，有動(dòng)因，還具備能力，而且已經(jīng)做了一些比較成功的實(shí)踐。

盧航所說(shuō)的能力，很大一部分得益于交易線上化的迅速推進(jìn)。過(guò)去資金存管的很多手續(xù)必須在線下完成，增加了時(shí)間等各種成本，也是交易各方“怕麻煩”的主要原因。但如今這些流程可以搬到線上完成，一方面提高了效率，節(jié)省了成本；另一方面也有利于協(xié)助經(jīng)紀(jì)品牌實(shí)行業(yè)務(wù)監(jiān)控和人員管理。

技術(shù)是把雙刃劍，線上化也會(huì)帶來(lái)一些新的挑戰(zhàn)。貝殼找房交易平臺(tái)總經(jīng)理伊凱認(rèn)為，如何保證線上的實(shí)名認(rèn)證、人臉識(shí)別等足夠安全準(zhǔn)確，如何保護(hù)客戶隱私等，都是行業(yè)需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。

“把資金交易安全現(xiàn)狀定義為行業(yè)之痛，一點(diǎn)都不為過(guò)。”盧航說(shuō)，“交易資金存管的問(wèn)題不解決，就會(huì)一直是品牌方的一個(gè)‘定時(shí)炸彈’?！?/p>

與會(huì)的多個(gè)品牌方代表均表示，加強(qiáng)交易資金存管，不僅能夠促進(jìn)安全的市場(chǎng)交易環(huán)境，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，也能夠有力維護(hù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展。希望能盡快推動(dòng)資金存管制度出臺(tái)落地，讓資金存管制度變成行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，成為客戶、新經(jīng)紀(jì)服務(wù)者的習(xí)慣。

來(lái)源：南方都市報(bào)