二手房交易回暖,行業(yè)呼吁全面落實資金存管保護購房者權益

來源：智能家居時間：2020-10-28 08:11

目前我國正進入存量房時代，行業(yè)報告顯示，前三季度二手房交易量已經恢復到去年同期水平。同時，二手房買賣流程復雜、周期長且涉及金額大，不少人都曾遭遇交易風險。

資金存管制度是規(guī)避交易風險的有效手段。10月23日，20多家新經紀品牌聯(lián)合發(fā)布倡議，呼吁全面落實二手房資金存管制度。多位品牌方代表表示，該制度有利于維護購房者權益，也能夠規(guī)范市場秩序，促進行業(yè)健康發(fā)展。

據(jù)悉，科技力量在房產交易領域內的應用大大促進了交易過程的線上化程度，也為資金存管制度推行提供了必要的條件。交易各方無需多耗時，可以選擇在線上辦理存管手續(xù)，大大緩解資金存管中“怕麻煩”的情形。

10月23日，21個新經紀品牌聯(lián)合倡議全面落實二手房資金存管制度。

男子買二手房未進行資金存管被騙170萬元

“我們將恪守客戶至上，提供品質服務，主動向客戶介紹資金存管的重要性，捍衛(wèi)房產交易資金安全”。10月23日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會新經紀品牌專業(yè)委員會(簡稱“中房學新經紀專委會”)在京召開座談會，21家新經紀品牌聯(lián)合發(fā)布倡議。

上述品牌方強調的資金存管，即將客戶房款放在政府監(jiān)管賬戶、銀行監(jiān)管賬戶或具有資質的第三方存管機構中予以監(jiān)管或存管，待交易成功、符合約定條件后，再將房款解凍至業(yè)主賬戶，若交易失敗，資金會返還給客戶，保障買賣雙方交易資金的安全。

若二手房交易流程中缺失資金存管環(huán)節(jié)，買賣雙方很可能在交易中“踩雷”。

南都曾報道過案例，去年8月，河北省三河市燕郊鎮(zhèn)的王先生在購買當?shù)匾惶追慨a時，因輕信中介公司承諾，同時不了解并沒有使用資金存管，導致被賣家騙去170萬元首付款。事后中介表示無法擔責，當?shù)刈〗ň直硎局荒軈f(xié)助調解，擺在王先生面前的似乎只剩法律一條途徑。但尷尬的是，若賣家名下沒有資產，即使打贏了官司也無法追回170萬元錢款，而且房源被法院拍賣后，銀行是第一受益人，到時王先生恐面臨“錢房兩空”。

中房學副會長兼秘書長柴強介紹，二手房買賣流程復雜、周期長且涉及金額大。在實際交易過程中，由于房屋簽后查封抵押查封隱瞞、房款支付渠道不正規(guī)、共有權人爭端、物業(yè)交割不清、惡意違約等原因導致交易失敗，資金遭受損失的現(xiàn)象并不少見。

今年4月，國家市場監(jiān)督管理總局主管的《中國質量萬里行》雜志調查5000余份樣本發(fā)現(xiàn)，近1/4消費者曾遭遇過二手房交易糾紛，遭遇定金或房款損失的達到16%，其中近兩成是由于賣方違約。

上述調查還發(fā)現(xiàn)，近7成消費者表示不了解二手房交易主要環(huán)節(jié)，超6成不了解其中風險點。

二手房交易糾紛平均每單風險金額近40萬元

座談會上，貝殼研究院發(fā)布了行業(yè)首份《存量房交易安全報告》。

近年來越來越多城市的房地產市場走向存量房時代。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年三季度，我國存量房交易市場規(guī)模繼續(xù)保持復蘇，交易量已經恢復到去年同期水平。前三季度重點32城二手房交易占房屋交易的比例約為43%左右，四個一線城市的二手房交易量占比達到67%左右。

二手房交易的風險給購房者帶來高額財產損失。報告顯示，前三季度，在47起二手房交易資金糾紛投訴案例中，涉及風險總金額1870萬元，平均每單風險金額39.8萬元。

從風險來源看，主要有業(yè)主違規(guī)、產權糾紛、簽后查封、經紀人或經紀機構挪用資金等?！澳壳翱?，一、二線城市風險較少，但是去年三、四線城市不斷發(fā)生經紀人與經紀機構挪用客戶、業(yè)主錢款的情況?！必悮ふ曳扛呒壐笨偛美钗慕芊Q，“一些經紀公司為了維護自身的品牌形象，必須先行墊付，再去追繳違約方責任。因此很多品牌公司也面臨兩難的選擇，蒙受了很大的損失?！?/p>

“資金存管是對抗交易風險的有效手段。”李文杰表示。據(jù)統(tǒng)計，前三季度多地政府部門也出臺了二手房交易資金監(jiān)管的相關政策文件。例如，佛山、廊坊、開封、株洲、?？?、阜陽等，紛紛明確資金監(jiān)管的要求與實施方法。

當事人怕麻煩、風險意識弱等原因阻礙資金存管

參會的品牌方普遍認同，資金存管制度可起到“一舉多得”的效果。對客戶而言，資金存管保障了交易資金的安全；同時由于購房款進行了存管，驗證了購房者的資金實力，業(yè)主也就不用擔心客戶拖欠房款。

對于經紀品牌或經紀公司來說，一旦出現(xiàn)交易資金的風險，品牌或公司除了需要投入大量資金賠付成本外，還會失去客戶對品牌的信任，品牌信譽將大大受損。

對于經紀人來說，一旦交易單出現(xiàn)資金安全問題，經紀人將會陷入糾紛處理當中，影響業(yè)務開展，服務效率低，人工耗損大，并且也將損失這一單的傭金收入。

對于政府監(jiān)管部門來說，交易安全也有利于促進行業(yè)健康發(fā)展，維護社會穩(wěn)定。

然而，上述《中國質量萬里行》雜志所做的調研發(fā)現(xiàn)，超過13%消費者未選擇交易資金存管，1/4消費者不清楚是否存管。

為何交易資金存管的使用比例仍然偏低？前述貝殼研究院報告稱，一是交易當事人未做資金存管，主要擔心怕麻煩，延長業(yè)主拿款周期；二是消費者缺乏資金風險意識；三是資金存管的覆蓋不足；四是房屋產權信息、客戶資質信息查詢不夠便捷，買賣雙方和經紀人無法實時了解信息變動，導致合同履約風險。

上述報告建議，各地政府監(jiān)管部門加強政策引導，強化資金監(jiān)管要求；行業(yè)協(xié)會牽頭制定資金存管的示范合同，可在二手房買賣合同中增加資金存管條款，明確資金存管方式、金額及解凍條件；經紀品牌加強門店制度管理，嚴禁門店和經紀人個人經手購房資金。

據(jù)悉，目前國內的資金存管主要有四種方式：當?shù)卣咝员O(jiān)管，如住建部門資金監(jiān)管；城市本地銀行線下存管；第三方支付機構存管；行業(yè)與專業(yè)機構合作存管。

柴強認為，資金存管具體以采取何種模式，目前各地尺度寬嚴不一，效果各異，應進行詳細調研。

南都記者關注到，此次參會的品牌方代表有一項共識，即在制定交易資金存管方案中，絕不允許經紀公司、經紀人使用這筆資金，以防“爆雷”風險。

線上化交易成熟為資金存管提供技術條件

事實上，二手房交易資金存管制度已有多年歷史。早在2006年，原建設部會同央行發(fā)文，此后許多城市陸續(xù)建立了存量房交易資金監(jiān)管制度。

近幾年，中央部門也頻頻發(fā)文規(guī)范資金監(jiān)管制度。2016年，住房和城鄉(xiāng)建設部等部門發(fā)文，提出健全交易資金監(jiān)管制度。今年3月，住建部等部門又印發(fā)《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》，提出市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立交易資金監(jiān)管制度。

時至今日，當下行業(yè)再次呼吁建立資金存管制度與以往有哪些不同？“這次是‘先做后喊’，而不是像以往那樣‘先喊后做’。”中房學新經紀品牌專委會主任委員、21世紀中國不動產中國區(qū)總裁兼CEO盧航稱。

他介紹，過往幾次推行資金存管制度，都是在行業(yè)出現(xiàn)了惡性交易安全事件之后，但喊完口號之后到底誰來做，怎么做，相對而言還不是非常明確。而此次行業(yè)呼吁，不是在惡性事故背景下，而且如今不但有方法，有動因，還具備能力，而且已經做了一些比較成功的實踐。

盧航所說的能力，很大一部分得益于交易線上化的迅速推進。過去資金存管的很多手續(xù)必須在線下完成，增加了時間等各種成本，也是交易各方“怕麻煩”的主要原因。但如今這些流程可以搬到線上完成，一方面提高了效率，節(jié)省了成本；另一方面也有利于協(xié)助經紀品牌實行業(yè)務監(jiān)控和人員管理。

技術是把雙刃劍，線上化也會帶來一些新的挑戰(zhàn)。貝殼找房交易平臺總經理伊凱認為，如何保證線上的實名認證、人臉識別等足夠安全準確，如何保護客戶隱私等，都是行業(yè)需要認真考慮的問題。

“把資金交易安全現(xiàn)狀定義為行業(yè)之痛，一點都不為過?！北R航說，“交易資金存管的問題不解決，就會一直是品牌方的一個‘定時炸彈’?！?/p>

與會的多個品牌方代表均表示，加強交易資金存管，不僅能夠促進安全的市場交易環(huán)境，切實維護購房者合法權益，也能夠有力維護房產經紀的市場秩序，促進房地產經紀行業(yè)健康發(fā)展。希望能盡快推動資金存管制度出臺落地，讓資金存管制度變成行業(yè)的標準，成為客戶、新經紀服務者的習慣。

來源：南方都市報