物業(yè)股“風(fēng)繼續(xù)吹”，10月22日最新登陸港交所的是第一服務(wù)控股。

雖然疫情的威脅還在，但這并不能阻擋物業(yè)人擁抱資本市場的熱情。這天上午，第一服務(wù)控股在北京舉行了上市慶祝儀式，并通過連線港交所的方式，進(jìn)行了“云敲鑼”環(huán)節(jié)。

與以往物業(yè)公司股價(jià)開盤大漲的境遇不同，第一服務(wù)控股首日破發(fā)，至收盤報(bào)1.76港元，較發(fā)行價(jià)2.4港元跌去26.67%，總市值17.60億港元。

明顯的落差使市場觀點(diǎn)紛紛指向了物業(yè)股回調(diào)、行業(yè)估值過高等外部原因，而規(guī)模偏小則成為其不受機(jī)構(gòu)投資者歡迎的內(nèi)部原因。

物業(yè)這股風(fēng)還能吹多久？這也成為了廣大投資者們關(guān)心的問題。

上市破發(fā)&物業(yè)股回調(diào)

物業(yè)上市這股風(fēng)潮已經(jīng)刮了兩三年，尤其在疫情中其價(jià)值被重新認(rèn)可后，今年的物業(yè)上市公司獲得了前所未有的認(rèn)購率與高估值。

圍繞物業(yè)股的打新和炒新更是火熱一時(shí)，因此第一服務(wù)的破發(fā)，顯得尤為扎眼。

就觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，背靠當(dāng)代置業(yè)的第一服務(wù)控股有限公司，全球發(fā)售2.5億股股份，在10月12日的時(shí)候，其獲孖展超購18倍，錄得11.83億港元。

10月21日，第一服務(wù)公布最終發(fā)售定價(jià)確認(rèn)為2.40港元，這一定價(jià)接近此前預(yù)設(shè)的2.46港元的上限，意味著市場對其估值的認(rèn)可，全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約5.437億港元(假設(shè)超額配股權(quán)未獲行使)。

其香港公開發(fā)售方面，獲得約66.69倍認(rèn)購；國際公開發(fā)售方面，合共獲得約6.25倍認(rèn)購。雖然比不上此前同行們動輒幾百上千倍的認(rèn)購率，但也算是不俗的數(shù)據(jù)。

因此，首日破發(fā)并未影響第一服務(wù)控股董事長張鵬對未來的看好態(tài)度。

他對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這一周物業(yè)股走勢都在調(diào)整，屬正常市場波動?！肮緢?jiān)持長期主義，而且積極向好！”

事實(shí)上，本周一剛剛敲鐘的卓越商企服務(wù)，上市當(dāng)日也僅漲3%，10月22日則是收跌3.58%，報(bào)10.78港元。即使卓越商企服務(wù)認(rèn)購階段獲國際機(jī)構(gòu)投資者超額認(rèn)購近34倍，香港公開發(fā)售方面取得超過650倍的超額認(rèn)購，仍然抵擋不住物業(yè)股的回調(diào)情緒。

Wind數(shù)據(jù)顯示，8月份至今，29家物業(yè)股平均跌幅18.3%，加權(quán)平均跌33.8%。26家普跌的物業(yè)公司中，中奧到家跌幅達(dá)到50%，是跌幅最大的一只物業(yè)股。

針對這一現(xiàn)象，有券商分析師指出，物業(yè)股中期業(yè)績增速較去年同期有所放緩，低于市場預(yù)期，導(dǎo)致了股價(jià)出現(xiàn)一定程度的下滑?！叭绻?jīng)營業(yè)績不好，會有各類壓力的，至少股價(jià)不穩(wěn)?！?/p>

此外，盈路證券分析師則認(rèn)為，目前板塊輪動不在物業(yè)股上，資金更偏愛熱點(diǎn)短線，疊加前期活躍物管股回調(diào)，也會打壓上市首日的資金人氣。

一資深投資者更是“耿直”說，最近發(fā)行的地產(chǎn)物業(yè)股都統(tǒng)統(tǒng)不建議打新。理由是，“幾只物業(yè)股都有一個共同的特征：估值過高”。

譬如世茂服務(wù)400億港元左右的招股市值，市盈率達(dá)到80多倍，比物業(yè)頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)的56倍市盈率和保利物業(yè)的49倍市盈率，還要高得多。

有數(shù)據(jù)就顯示，距離世茂服務(wù)認(rèn)購截止不足24小時(shí)，但實(shí)際認(rèn)購倍數(shù)還不到3倍，而且存在持續(xù)大量撤單的行為，認(rèn)購倍數(shù)進(jìn)一步下滑?！爱?dāng)然，這也與螞蟻集團(tuán)將同時(shí)登陸A+H有關(guān)，抽血效應(yīng)肯定是有的，但肯定不是核心因素?！痹撡Y深投資者如是說。

上半年物業(yè)股市盈率基本介乎于40-50倍，招商積余市盈率還曾一度超過130倍。而下半年隨著疫情常態(tài)化，物業(yè)股出現(xiàn)回調(diào)，9月份的平均市盈率約為34倍。市場觀點(diǎn)多認(rèn)為，此前物業(yè)估值偏高，合理估值應(yīng)在20-30倍。

和張鵬看法一致的觀點(diǎn)是，物業(yè)股從長期看機(jī)會仍然存在，因?yàn)槲飿I(yè)股有著低負(fù)債、現(xiàn)金流好、行業(yè)永續(xù)、凈資產(chǎn)收益率高等優(yōu)點(diǎn)。分析人士：“最重要的是物業(yè)股仍處于朝陽行業(yè)，這也是機(jī)構(gòu)投資者近來參與物業(yè)股IPO的主要原因?！?/p>

規(guī)模偏愛&利潤驅(qū)使

除卻物業(yè)股回調(diào)、行業(yè)估值過高的大環(huán)境外，第一服務(wù)對比同行，卻是規(guī)模相對較小的一支。

招股書顯示，2017年末，第一服務(wù)在管建筑面積為731.8萬平方米，2018年這一數(shù)據(jù)首次突破千萬，達(dá)1062.6萬平方米。2019年，該公司業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至中國19個省市49個城市，在管建筑面積1354.3萬平方米，三年復(fù)合增長率為36%。

于2020年4月30日，第一服務(wù)合約建筑面積的業(yè)務(wù)版圖進(jìn)一步涵蓋中國19個省市的52個城市，在管建筑面積增至1500萬平米。與此同時(shí)，合約建筑面積由2017年的1140萬平米以增加至2019年的2570萬平米，年復(fù)合增長率50.2%，這一數(shù)據(jù)在2020年4月30日增加至2700萬平米。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2020年遞交招股書等待上市的物業(yè)企業(yè)當(dāng)中，體量較大的是金科服務(wù)，該公司在管面積達(dá)到1.2億平方米，總收益為23.09億元。除此之外，5月15日成功掛牌上市的建業(yè)新生活，在管面積約為5700萬平方米，總收益為17.71億元。

從10月下旬開始，周一已上市的卓越商企服務(wù)于2020年5月在管面積為2580萬平方米，2019年?duì)I收18.4億元；合景悠活2019年4月在管面積為2220萬平方米，2019年?duì)I收11.25億元；世茂服務(wù)2020年6月末在管面積8570萬平方米，2019年?duì)I收25億元。

今年在港排隊(duì)要上市的還有華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)等頭部房企關(guān)聯(lián)物業(yè)公司，結(jié)合恒大物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)略投資等表現(xiàn)，或許機(jī)構(gòu)投資者的確更偏愛體量較大的物業(yè)企業(yè)。

“放眼整個物業(yè)行業(yè)，第一服務(wù)的規(guī)模還不算大，”劉培慶在上市慶祝儀式致辭時(shí)說道，物業(yè)萬億級的市場等待著去開拓。

不過分析人士也提到，物業(yè)管理的最大問題就是不掙錢，分拆上市的物業(yè)公司要獲得資本市場認(rèn)可，一個是從規(guī)模驅(qū)使，另一個是從利潤驅(qū)使，找到新的利潤增長點(diǎn)。

而第一服務(wù)要突出的與其他同行的最大區(qū)別在于，即便物管服務(wù)仍為第一服務(wù)主要收入來源，但綠色人居解決方案與增值服務(wù)反而是第一服務(wù)更“掙錢”的業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，第一服務(wù)由兩家新三板企業(yè)摘牌退市后合并而來，分別為第一物業(yè)和第一人居。其中第一物業(yè)主營物管業(yè)務(wù)，第一人居主營綠色人居解決方案。

招股書顯示，于2017年、2018年及2019年，第一服務(wù)收入為3.79億元、4.95億元及6.24億元，復(fù)合年增長率為28.4%，利潤分別為4184萬元、5294萬元及8386萬元，復(fù)合年增長率41.6%；股東應(yīng)占凈利潤分別為3964萬元、5087萬元及7729萬元。

分業(yè)務(wù)來看，2019年，第一服務(wù)錄得物業(yè)管理服務(wù)收入2.73億元，占總收入的43.7%，仍是主要收入來源，而綠色人居解決方案收入1.55億元，增值服務(wù)1.97億元，分別占比24.7%、31.6%。

而綠色人居解決方案的收入貢獻(xiàn)比例在今年得以提升。截至前四月數(shù)據(jù)，物業(yè)管理服務(wù)與增值服務(wù)的收入貢獻(xiàn)分別為41.4%與28%，而綠色人居解決方案的收入貢獻(xiàn)比例則進(jìn)一步提升至30.6%。

值得關(guān)注到的是，2019年，第一服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)毛利為7322萬元，毛利率26.8%，而綠色人居解決方案及增值服務(wù)毛利分別是5294.7萬元、9134.2萬元，毛利率分別為34.3%、46.3%。

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

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