圖：10月22日上午，第一服務(wù)控股在港上市“敲鐘儀式”于北京蔓蘭酒店舉行。

在北京蔓蘭酒店，張鵬敲響了港交所的上市鑼聲，歷經(jīng)兩家“第一”系公司登陸新三板又退市重組，終于迎來了屬于當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)的高光時刻。

10月22日上午9時，第一服務(wù)控股成功在香港聯(lián)交所掛牌上市，股票代碼02107.HK。此次IPO發(fā)售價每股2.40港元，預(yù)計募集資金凈額約5.43億港元，海通國際為獨家保薦人。

本次IPO募資凈額的50%將用于尋求戰(zhàn)略或投資物業(yè)管理公司，其余將用于資能源運維項目、研發(fā)綠色科技、提升公司的信息技術(shù)系統(tǒng)及發(fā)展智能小區(qū)、吸引及培養(yǎng)人才及一般業(yè)務(wù)營運及用作營運資金。

截至當(dāng)日收盤，第一服務(wù)每股報收1.76港元，較招股價跌26.67%，總市值17.6億港元。

在“敲鑼”現(xiàn)場， 第一服務(wù)控股董事長張鵬總結(jié)了當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的四大特征：第一，技術(shù)不斷升級，由物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)公司；第二，品質(zhì)化，鏈接內(nèi)外資源，提供多元增值服務(wù)；第三，資本化，為占領(lǐng)市場份額，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)已進入白熱化競爭的紅海狀態(tài)；第四，差異化，只有具有差異化的核心競爭力才能成功穿越行業(yè)周期。

在招股書的介紹中，第一服務(wù)控股專注于提供涵蓋整個物業(yè)生命周期的綠色物業(yè)管理服務(wù)及綠色人居解決方案，服務(wù)組合可分為物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案、增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線。其中的“綠色人居解決方案業(yè)務(wù)”便是第一服務(wù)想打造的差異化路線。

由新三板轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股

相較于別的分拆物業(yè)上市的公司，第一服務(wù)上市的路徑有所不同。成立于今年1月的第一服務(wù)的前身是當(dāng)代置業(yè)旗下兩家“第一系”公司：第一物業(yè)及第一人居。第一物業(yè)主營物管業(yè)務(wù)，第一人居主營綠色人居解決方案。這兩家公司分別于2016年5月、2018年3月在新三板上市，而后均于2019年底退市，為轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股做鋪墊。

對于退市的原因，第一服務(wù)表示由于新三板由于其交易機制及低成交量難以反映第一物業(yè)及第一人居的實際價值，而于聯(lián)交所上市能提高公司的集資能力及增加集資渠道。

2020年2月28日，第一物業(yè)與第一人居合并，在重組過程中，第一物業(yè)向第一資產(chǎn)及當(dāng)代置業(yè)董事長張雷收購第一人居的72.1%股權(quán)，自此第一服務(wù)的公司框架也已成型。

招股書顯示，重組過后，第一服務(wù)旗下的資產(chǎn)大部分來自于第一物業(yè)及第一人居，第一服務(wù)旗下?lián)碛懈綄俟?5間，其中，通過第一物業(yè)控制29家全資附屬公司以及31家非全資公司，通過第一人居控制5家附屬公司。

圖：全國發(fā)售前，第一服務(wù)股權(quán)架構(gòu)

從持股情況上看，在全球發(fā)售前，張雷透過其控制的世家集團、雪松集團持股52.7%；張鵬透過其控制的皓峰持股22.8%。

圖：全國發(fā)售后，第一服務(wù)股權(quán)架構(gòu)

第一服務(wù)上市后，張雷透過其控制的世家集團、雪松集團持股降低至39.6%，張鵬持股也稀釋至17.11%，其他前期股東持股18.3%，公眾股東持股25%。

招股書顯示，從2017年至2019年，第一服務(wù)收入為3.79億元、4.95億元及6.24億元，復(fù)合年增長率為28.4%，利潤分別為4184萬元、5294萬元及8386萬元，復(fù)合年增長率41.6%；股東應(yīng)占凈利潤分別為3964萬元、5087萬元及7729萬元。

而截至2020年4月，公司利潤為1648.9萬元，同比下降5.1%。對于利潤的壓縮，第一服務(wù)解釋到由于公司業(yè)務(wù)屬勞動密集型，員工成本及分包成本的占比較多，對經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。截至2020年4月底，員工成本及分包成本總額占收益總額49.6%。

從規(guī)模上看，第一服務(wù)仍屬于小型物業(yè)公司。截至2020年4月30日，第一服務(wù)總在管面積1503萬平方米，其中當(dāng)代置業(yè)集團持有面積968萬平方米，第三方開發(fā)商物業(yè)在管面積411萬平方米。

綠色人居較物管業(yè)務(wù)“賺錢”

對比其他物業(yè)公司，第一服務(wù)為上市加入了一層“綠色科技“的概念。張鵬曾在上市發(fā)布會上強調(diào)了綠色人居業(yè)務(wù)對第一服務(wù)的重要性。他表示截止到目前，公司共取得48項專利，并且在特色服務(wù)具有顯著優(yōu)勢，為社會輸出全生命周期的服務(wù)，覆蓋到物業(yè)管理、綠色科技、咨詢、人居產(chǎn)品系統(tǒng)安裝、能源運維等領(lǐng)域。

在招股書中，物業(yè)管理服務(wù)仍是第一服務(wù)的主要收入來源，2019年，錄得物業(yè)管理服務(wù)收入2.73億元，占總收入的43.7%；而綠色人居解決方案收入1.55億元，增值服務(wù)1.97億元，分別占比24.7%、31.6%。

綠色人居解決方案的收入貢獻在今年得以提升。截至今年前4月，綠色人居解決方案的收入貢獻比例提升至30.6%。

在2017-2019年，第一服務(wù)毛利率分別為32.52%、33.29%、34.82%，盈利能力持續(xù)提升。2019年，第一服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)毛利率26.8%，而綠色人居解決方案及增值服務(wù)毛利率分別為34.3%、46.3%。

同時，從2017年開始，第一服務(wù)的增值服務(wù)及綠色人居解決方案的毛利均高于物業(yè)管理服務(wù)的毛利，可見增值服務(wù)及綠色人居解決方案也成為了相較傳統(tǒng)的物管業(yè)務(wù)更“賺錢“的業(yè)務(wù)。

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