綠色人居進行時,第一服務登陸港交所

退三板、重組、遞表、上市,主打“綠色科技服務”的第一服務花費近一年,如愿在港交所敲鐘上市。

10月22日,當代置業(yè)旗下物業(yè)第一服務控股(2107.HK)正式登陸港交所,海通國際為獨家保薦人。

但資本市場的預期并沒有想象中的好——第一服務開盤即破發(fā),開盤價22港元/股,較發(fā)行價2.4港元/股跌16.67%。截至早盤收盤,第一服務報價1.94港元/股,跌幅19.17%,總市值19.3億港元。

招股書披露,第一服務的營收從2017年的3.79億元增長至去年的6.25億元,復合年增長率為28.4%。截至今年前4月,公司收益為2.25億元。其純利由2017年的4180萬元增加至2019年的8390萬元,復合年增長率41.6%。

就其規(guī)模來看,第一服務的體量在目前上市物企中屬于末尾梯隊——截至今年4月末,公司在管面積約1500萬平方米,合約面積約2700萬平方米,目前合約面積業(yè)務版圖涵蓋19個省市52個城市。

據界面記者統(tǒng)計,截至今年上半年,在管面積低于2000平方米的上市物企包括奧園健康、濱江服務、和泓服務、弘陽服務、興業(yè)物聯(lián)、燁星中國及祈福生活服務。

這其中,來自第三方開發(fā)商開發(fā)項目的在管面積在2017年僅占總量的12.9%,去年提升至23.6%,今年進一步增長至27.4%。來自第三方開發(fā)項目的收益則從2017年的840萬元增值去年4090萬元,今年前4月為1460萬元。

“過去三年,我們在第三方的比例,不管是在收入、管理面積還是合約面積上都會有一個非常高比例的增長,所有項目都是通過招投標獲取而來,并沒有通過收并購的方式獲取?!?第一服務管理層在10月9日舉行的上市媒體發(fā)布會上表示。

盡管第一服務在第三方拓展上實現兩年翻番,但其項目來源于第三方及關聯(lián)方的比例仍近三七開,對關聯(lián)方的依賴程度較高。

除此之外,第一服務在第三方開發(fā)商項目的議價能力較弱。截至2020年4月30日,來自當代置業(yè)以及關聯(lián)方項目的整體平均收入為4.33元/平方米/月,第三方開發(fā)商項目平均收入為每月2.18元/平米。

對于第三方外拓,第一服務也提出了努力的目標。管理層稱,相信仍然會維持并且超過過去三年的發(fā)展速度,預計在2022、2023年,努力做到當代置業(yè)提供的面積占到總體管理面積的1/3以下。

業(yè)績中規(guī)中矩、體量迷你,第一服務讓外界記住的是“綠色科技服務”的故事。

董事長兼非執(zhí)行董事張鵬向媒體表示,“當代物業(yè)公司不是跟別人拼保安保潔、管理面積、增值收入,而是做科技人居,用科技的力量解決人體的舒適度?!?/p>

按業(yè)務條線分,公司的業(yè)務組合分為物業(yè)管理服務、綠色人居解決方案及增值服務三個部分。

2017年至今年前4月,第一服務物業(yè)管理服務部分的收入占比分別為41.6%、40.8%、43.7%及41.4%;綠色人居解決方案部分的營收占比分別為26.7%、26%、24.7%及30.6%;增值服務營收的占比分別為31.7%、33.2%、31.6%及28%。

不難發(fā)現,物業(yè)管理服務依然是第一服務的主要收入來源。但從毛利貢獻來看,綠色人居解決方案和增值服務成為公司盈利增長點。

數據顯示,第一服務近幾年整體毛利率穩(wěn)定在32-34%之間。領先的是增值服務,對第一服務的盈利能力起到一定的提振作用。2017年至今年前4月分別為43.4%、47.1、46.3%及 45.7%,該部分的社區(qū)增值服務最新一期毛利率更是達到了62.1%。

綠色人居解決方案的毛利率有所波動——2017年為30.6%,2018年降至28.8%,去年又回升至34.3%。而物業(yè)管理服務的毛利率最低,不超過30%。

事實上,第一服務的“綠色基因”由來已久。

1999年及2014年,張雷分別創(chuàng)辦了第一物業(yè)的前身北京當代和第一人居的前身第一摩碼人居環(huán)境科技(北京)有限公司。隨后,第一物業(yè)和第一人居分別于2016年5月及2018年3月在新三板掛牌。

而第一人居主要從事提供綠色人居解決方案,即通過應用技術和科技創(chuàng)新改善人居環(huán)境,包括綠色標識的獲取、最終項目的產品特色和定位,提升產品價值。

由于“集團的實際價值并未于新三板準確反映,且新三板缺乏流動性”等原因,第一服務決定將第一物業(yè)和第一人居從新三板退市,二者均由股份有限公司轉制為有限責任公司。

考慮到物業(yè)和人居兩個業(yè)務單元有諸多業(yè)務的協(xié)同性,今年2月第一物業(yè)收購第一人居72.1%股權,兩家公司合二為一重組為如今的第一服務。此后,公司又經過一系列股權騰挪,赴港上市。

目前,第一服務由張雷、張鵬、李熠、劉培慶、龍晗、呂曉彤、上海鼎暉耀家、上海鷗堤藹、 CICC Global、 上海矗源、庭子天顧問咨詢及公眾共同持股。

憑著綠色科技服務,第一服務讓外界有了記憶點。但隨著智慧、綠色、科技等概念不斷為人接納與試用,想獨樹一幟、打造差異化核心競爭力還是有不小的挑戰(zhàn)。

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