一直高歌猛漲的物業(yè)股遭遇了破發(fā)。

10月22日，第一服務(wù)上市破發(fā)，當(dāng)日收盤(pán)報(bào)1.76港元，較發(fā)行價(jià)2.4港元跌去26.67%，總市值17.60億港元。次日收盤(pán)，第一服務(wù)報(bào)收1.70港元，跌幅3.41%。

物業(yè)股上市潮仍在持續(xù)，但勢(shì)頭似乎已經(jīng)有了些微妙變化。公開(kāi)資料顯示，合景悠活、世茂服務(wù)均已通過(guò)聆訊，將于10月30日登陸港交所，恒大、華潤(rùn)、融創(chuàng)等龍頭房企的物業(yè)分拆業(yè)務(wù)正等待上市。

少見(jiàn)的轉(zhuǎn)板上市 少見(jiàn)的首日破發(fā)

第一服務(wù)成立于2020年1月20日，但其并不是資本市場(chǎng)新軍。

第一服務(wù)的主要資產(chǎn)來(lái)自當(dāng)代置業(yè)旗下的兩家“第一”系公司，是新三板市場(chǎng)極少見(jiàn)的轉(zhuǎn)板合并上市企業(yè)。2019年12月，第一物業(yè)和第一人居從新三板摘牌；2020年2月，第一物業(yè)收購(gòu)第一人居72.1%股權(quán)，兩家公司合二為一。

此前的10月21日，第一服務(wù)公布最終發(fā)售定價(jià)2.40港元，接近此前預(yù)設(shè)的2.46港元上限。香港公開(kāi)發(fā)售方面，合共獲得約66.69倍認(rèn)購(gòu)；國(guó)際公開(kāi)發(fā)售方面，合共獲得約6.25倍認(rèn)購(gòu)。

或正因此，張鵬對(duì)首日破發(fā)并無(wú)太多擔(dān)憂，其在朋友圈發(fā)布了感謝宣言，除了感謝張雷，還列舉了長(zhǎng)長(zhǎng)的保薦機(jī)構(gòu)及投資機(jī)構(gòu)等名單，“公司堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，而且積極向好！”

目前，第一服務(wù)的主要控股股東包括張雷、張鵬、世家集團(tuán)、雪松集團(tuán)、皓峰投資，世家集團(tuán)、雪松集團(tuán)由張雷全資擁有，皓峰投資由張鵬全資擁有。張雷共持有第一服務(wù)52.7%股權(quán)，張鵬持有22.8%股權(quán)。

張雷與張鵬為一致行動(dòng)人，合計(jì)持有第一服務(wù)75.5%股權(quán)。

第一服務(wù)背靠當(dāng)代置業(yè)，本身規(guī)模不大，其業(yè)績(jī)大部分來(lái)自于此。

招股書(shū)說(shuō)明顯示，截至2020年5月22日，第一服務(wù)交付管理的總建筑面積為1500萬(wàn)平方米。其中，當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的總建筑面積990萬(wàn)平方米、第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的總建筑面積510萬(wàn)平方米，占比分別為66%、34%。

在管面積方面，截至2017年末，第一服務(wù)在管建筑面積為731.8萬(wàn)平方米，2018年為1062.6萬(wàn)平方米；2019年，第一服務(wù)業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至中國(guó)19個(gè)省市49個(gè)城市，在管建筑面積達(dá)到1354.3萬(wàn)平方米，三年復(fù)合增長(zhǎng)率為36%。

2017～2019年，當(dāng)代置業(yè)所開(kāi)發(fā)物業(yè)的在管建筑面積分別為630萬(wàn)平方米、750萬(wàn)平方米、940萬(wàn)平方米，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)收益總額的95.2%、85.8%、79.4%。

不過(guò)，第一服務(wù)還是在盡力擺脫對(duì)于母公司的依賴。招股說(shuō)明書(shū)顯示，其第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)占的在管建筑面積由2017年的100萬(wàn)平方米增至2019年的420萬(wàn)平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率約105.2%；第三方開(kāi)發(fā)商獲得的合約建筑面積由2017年的2.9百萬(wàn)平方米增加至2019年的10.8百萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為91.2%。

物業(yè)風(fēng)口還在嗎？

2019年末，物業(yè)企業(yè)上市熱潮掀起，受到了資本市場(chǎng)的追捧，鑫苑服務(wù)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)等一系列開(kāi)發(fā)商分拆物業(yè)紛紛上市，很多企業(yè)的市盈率達(dá)到了40～50倍，最高的招商積余市盈率曾一度超過(guò)130倍。

截至2020年三季度末，上市物業(yè)企業(yè)已達(dá)30家，今年已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)排隊(duì)等待中。

富途證券指出，港股物業(yè)板塊近期出現(xiàn)了整體大幅回調(diào)的現(xiàn)象，多數(shù)物業(yè)股出現(xiàn)了20%~30%的回調(diào)。

在分析原因時(shí)，其指出，物業(yè)股IPO定價(jià)愈發(fā)激進(jìn)，甚至部分物業(yè)新股的發(fā)行市盈率要遠(yuǎn)超已上市的可比公司的估值，因而上市后不久，遭遇大跌，也是完全正常，畢竟在一個(gè)同質(zhì)化的行業(yè)，且在公司整體實(shí)力相近的情況下，可比公司之間的估值不會(huì)相差太大。

中指院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟表示：“2020年以來(lái)，受疫情影響，金融行業(yè)低迷，整個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表現(xiàn)成為資本市場(chǎng)一道亮麗風(fēng)景線?！?/p>

對(duì)于此次第一服務(wù)上市破發(fā)，牛曉娟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我們判斷，現(xiàn)在資本市場(chǎng)還處于一個(gè)方興未艾階段，投資者對(duì)物業(yè)企業(yè)的這種認(rèn)識(shí)將逐步清晰，興趣也會(huì)愈加深厚。此次破發(fā)可能是上市節(jié)點(diǎn)導(dǎo)致，因?yàn)椴痪煤筮€有重磅企業(yè)上市，資金可能都在等待?！?/p>

牛曉娟認(rèn)為，物業(yè)股目前依舊保持著較高的熱度：“物業(yè)股的平均市盈率大約有40倍，目前上市的物業(yè)企業(yè)超過(guò)30家，如果算上潛在上市企業(yè)，到年底有可能能達(dá)到40家左右。在此背景下，市場(chǎng)會(huì)逐漸回歸理性，出現(xiàn)分化是肯定的，業(yè)績(jī)和發(fā)展?jié)摿玫钠髽I(yè)還將保持優(yōu)秀，業(yè)績(jī)稍差的可能會(huì)逐漸冷卻?！?/p>

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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