以杠桿換規(guī)模鏡像:房企 CFO 現(xiàn)離職潮部分公司處險境

來源：智能家居時間：2020-10-21 08:28

" 順境 IPO、逆境 CEO、絕境則看 CFO。" 房企融資遭遇監(jiān)管寒冰的 2020 年,CFO 是舉重若輕的存在。與以往不同的是,房企財務負責人的離職開始增多。隨著房企的年度沖刺進入掐秒期,與營銷人員同樣進入沖刺階段的,還有財務崗人員。 " 最近在忙三件事。第一件事是學習和研讀‘三道紅線’政策

" 順境 IPO、逆境 CEO、絕境則看 CFO。" 房企融資遭遇監(jiān)管寒冰的 2020 年，CFO 是舉重若輕的存在。

與以往不同的是，房企財務負責人的離職開始增多。隨著房企的年度沖刺進入掐秒期，與營銷人員同樣進入沖刺階段的，還有財務崗人員。

" 最近在忙三件事。第一件事是學習和研讀‘三道紅線’政策，何時落地、以哪一年的指標做參考等消息都影響我們的節(jié)奏。第二件事是從集團到項目，梳理各個渠道的融資途徑和負債情況。第三件事是日常工作，跟銀行、信托打交道，同時也在為明年的融資計劃做準備。"10 月 14 日，一家已上市的中型房企財務管理人員林靜（化名）向時代周報記者感慨，近期融資環(huán)境變化較大，時間越來越緊迫，只能不斷調整節(jié)奏。

林靜最近變得非常忙碌，但她也發(fā)現(xiàn)，離職的同行開始增多。

" 不管是已經(jīng)公開離職動態(tài)的還是私下顯露離職意向的，近期財務崗人士的壓力都遠高于往年同期。" 在她看來，融資環(huán)境變化和既定目標無法實現(xiàn)是導致財務崗變動的最主要原因。

如林靜所言，今年是財務崗變動的 " 大年 "。據(jù)媒體梳理，房企 9 月離職的高管中，30.4% 的高管為首席財務官、財務總監(jiān)。

在以杠桿換規(guī)模的時代，財務崗配合運營舉債擴張；如今調控進入深水區(qū)，融資收緊之下，財務人員面臨被裁員或轉崗的窘境，職業(yè)挑戰(zhàn)持續(xù)升級。

" 在過去，財務崗更多是配合運營的角色，未來財務崗將深入?yún)⑴c運營工作，甚至扮演領導的角色。在投資節(jié)奏、回款節(jié)奏等發(fā)方面有更多的話語權，一切以不踩線為目標。"10 月 15 日，一名中型房企的地產總裁對時代周報表示，未來 CFO 在企業(yè)中扮演的角色將越來越重要。

CFO 轉會潮

金九銀十到來之際，當房企營銷線人員都在沖刺 KPI 時，一些財務口人員忙著遞交辭呈。

8 月 31 日，在發(fā)布第三季度業(yè)績預告的同一天，世聯(lián)行（002285.SZ）副總經(jīng)理、財務總監(jiān)王正宇辭職卸任。

作為 A 股首家房地產顧問公司，受疫情影響，世聯(lián)行交出近年最差的成績單。

半年度報告顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入 28.01 億元，同比下降 9.77%；歸母凈利潤為 -7452.86 萬元，同比下降 218.82%；經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為 2.86 億元，同比下降 41.19%。虧損的狀態(tài)仍在持續(xù)，經(jīng)營情況還在持續(xù)惡化。季報數(shù)據(jù)顯示，2020 年前三季度，世聯(lián)行的歸母凈利潤虧損 9000 萬元至 4500 萬元。

近期，牛霽旻辭任時代中國（01233.HK）首席財務官、郭柏成辭去正商實業(yè)首席財務總監(jiān)職務、陪伴興業(yè)物聯(lián)闖關 IPO 的陸爽也于 9 月遞交辭呈。

Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至 9 月 28 日，年內已有 229 位上市房企的高管離職。

樓市降溫引發(fā)多米諾骨牌效應，企業(yè)在銷售端承壓，開源節(jié)流的重任壓向 CFO，進一步引發(fā)頻繁的人事變動。一些正在經(jīng)歷 CFO 換防的中小房企，帶著 " 業(yè)績不及預期 "、" 負債高企 " 和 "IPO 新軍 " 等標簽。

融資環(huán)境日漸收緊，對于 CFO 而言，控制負債的考量權重也逐漸加強。近期經(jīng)歷 CFO 出走的正商實業(yè)（00185.HK），其負債水平就高于同行。

截至 2020 年 6 月末，正商實業(yè)的負債率為 93.51%，而凈負債率則高達 343%?？晒Ρ鹊氖?，來自億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，上半年 50 家典型房地產企業(yè)在 2020 年上半年的凈負債率均值為 94.2%。

首席財務官職務變動的現(xiàn)象，更頻繁地發(fā)生在 IPO 新軍企業(yè)里。9 月 1 日，實地集團的財務總監(jiān)李斌晉升為集團執(zhí)行總裁，直接接受董事長和總裁指令。9 月 7 日，時代鄰里公告稱，黃嗣寧辭任公司首席財務官；9 月 18 日下午，陸爽辭任興業(yè)物聯(lián)財務總監(jiān)。

上述三家企業(yè)中，實地集團正在沖刺 IPO 的路上，而時代鄰里 ( 09928,HK ) 于 2019 年 12 月 19 號于港交所敲鐘上市，興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）則于今年 3 月登陸港交所。

融資難度加大

2020 年是房企的償債高峰期，如何在融資環(huán)境收緊的背景下融資償債，是擺在 CFO 面前的一大難題。

Wind 數(shù)據(jù)顯示，未來 5 年，房企海內外合計債務到期規(guī)模將達 3 萬億元左右，且從 2020 年開始到期規(guī)模將持續(xù)保持高位，全年到期債務約為 1.46 萬億元。

對于債務過高的房企，即將到來的償債高峰容易引發(fā)債務風險和金融風險。當償債高峰遇到融資收緊，CFO 的壓力不言而喻。

10 月 16 日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對時代周報表示，在當前調控政策頻出，加之房企融資收緊信號越加顯著的情況下，中小房企面臨更大的現(xiàn)金流壓力，因此對于財務負責人來說能否解決公司融資問題，降低債務壓力成為重中之重，這樣的壓力之下促使離職潮的出現(xiàn)。另外，由于當前進入每年的離職季，出于個人原因導致人員變動較大。

除了外部因素之外，房企的治理架構亦是決定 CFO 任期的重要因素。

此前，明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強表示，中小房企組織架構體系不成熟，很多是家族企業(yè)，大多數(shù)高管是跟老板一起創(chuàng)業(yè)的元老及創(chuàng)始人家族成員，職業(yè)經(jīng)理人入場后很容易產生碰撞和沖突。如果創(chuàng)始人缺乏足夠的決定和魄力推動實質性變革，放權力度不夠，職業(yè)經(jīng)理人施展的空間就會大大受限，進一步激化雙方矛盾，讓職業(yè)經(jīng)理人選擇轉會。

" 三道紅線 " 重壓

" 三道紅線 " 呼之欲出，房地產行業(yè)游戲規(guī)則即將改變，降負債是房企的首要任務。

近日，多名業(yè)內人士向時代周報記者表示，" 三道紅線 " 將為 CFO 帶來全新的挑戰(zhàn)，并將帶來職業(yè)經(jīng)理人之間的分化。

" 三道紅線 " 之下，中小房企有多難？

10 月 14 日，一名信托機構資本運營部副總經(jīng)理透露，" 三道紅線 " 將為中小房企的融資路增加一道關卡。在政策出臺之前，由于中小房企的擔保措施相對較弱，資質等級相對較低，如果項目不夠優(yōu)質，中小房企通常會風險控制程序被淘汰。" 三道紅線 " 將成為信托業(yè)務的重要標準，踩線較多的房企其融資難度將大大提高，對 CFO 的融資能力也提出了新的要求。

在金融去杠桿的環(huán)境下，高負債發(fā)展的模式逐漸退出歷史。

房企對于規(guī)模的訴求仍在，CFO 承擔著在去杠桿的背景下為公司發(fā)展補充糧草的重任，承載的壓力亦呈指數(shù)級增長。

10 月 16 日，中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對時代周報表示，" 三道紅線 " 之下，流向房地產的資金受到嚴格管控，負責金融的 CFO 壓力增大。融資的來源或者融資的考核變得相當嚴格，容易導致 CFO 無法完成業(yè)績目標，或者在這種環(huán)境無法有所作為，從而引發(fā)離職變動的現(xiàn)象。

" 房企想實現(xiàn)有質量的增長，規(guī)模是一方面，但是更重要的是利潤。" 陳晟表示，當前房企要符合監(jiān)管機構對負債和杠桿的要求，房地產金融穩(wěn)定需要在財務指標、規(guī)模指標和政策匹配上去跳舞，而且都要跳得好才行，只是靠某一方面的財務指標，可能會導致 CFO 考核不合格。

房企財務職場新挑戰(zhàn)

融資環(huán)境變幻萬千，CFO 的職能亦隨之改變。作為公司財務的當家人，CFO 們該如何因時制宜，調整融資策略？

10 月 16 日，58 安居客房產研究院分院院長張波對時代周報表示，未來針對房企融資的管控標準會進一步清晰化。在重點監(jiān)管房企的違規(guī)融資、融資機構違規(guī)向房企提供資金便利的同時，針對房企降負債、降杠桿的要求將會變得更為明確，尤其是針對排名靠前的規(guī)模型房企，管控的要求會更為嚴格。

他建議，面對新的融資環(huán)境，房企 CFO 的工作重點應以側重融資為主，專注負債的平衡性，同時推動股權融資等非債權類融資方式的加速落地。

" 找錢 " 路徑轉變的同時，CFO 對內的角色也在發(fā)生變化。在過去，CFO 管的是錢；在未來，CFO 還需與運營部門深入合作，打好配合。

" 一個合格的 CFO 本身應該具備戰(zhàn)略執(zhí)行的能力。" 近日，一名深圳本地房企副總裁向時代周報記者表示，在過去財務崗更多是參與財務本身的工作，未來思路將被打開。

他建議，財務人員在專業(yè)上需要有更嚴格的財務紀律，對融資和回款的指標進行進一步細化。而在于其他部門的配合上，財務工作者需要有更綜合的運營能力，相關工作者應積極參與運營、研讀市場趨勢，以便在動蕩的環(huán)境中保持競爭力，為職業(yè)晉升加分。

時代周報

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