來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

抓住機(jī)會(huì)，進(jìn)軍“A8”、“一年至少2N”、“多核持卡，輕松上車”，這些話，你能看懂什么意思嗎？

30歲的李雪（化名）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，周圍一些人每天討論的“專業(yè)術(shù)語(yǔ)”一度令她讀起來恍如天書，而只有一句“去年買深圳的都賺了上百萬(wàn)了”，讓她印象深刻。

李雪后來才逐漸了解到，上述這些表述，都是從某房產(chǎn)論壇流傳出的炒房黑話，其中“A”等于資產(chǎn)，“進(jìn)軍A8”指的就是要通過買房達(dá)到資產(chǎn)8位數(shù)；“N”是套數(shù)的意思，“一年至少2N”是指每年要入手兩套房產(chǎn)；而“核”的意思是身份，“多核持卡”的意思是，用親朋好友的名義辦多張信用卡用以套現(xiàn)，完成首付積累。

近期，一些炒房客再度興奮起來。會(huì)出現(xiàn)新一輪的樓市上行周期嗎？

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，以現(xiàn)有的政策力度和市場(chǎng)熱度來看，其他熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)大幅度上漲的可能性不大。而政策力度是否會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，或要到今年下半年才會(huì)更加清晰。

實(shí)漲還是虛漲？

深圳房?jī)r(jià)漲了嗎？不同的人有不同的看法。

炒房者的眼中，這個(gè)問題的答案是“肯定漲了，抓緊買”。

在深圳工作四年的趙渝（化名）在回答這一問題時(shí)，堅(jiān)定地認(rèn)為深圳的房?jī)r(jià)“當(dāng)然漲了”。

已經(jīng)落戶深圳，沒有房貸記錄的金融從業(yè)者趙渝，在去年11月，看上了深圳坂田區(qū)域一套總價(jià)420萬(wàn)的二手房，已經(jīng)勸服了家里人，準(zhǔn)備將位于重慶主城區(qū)的一套房子出售籌集首付。但春節(jié)回來，趙渝突然發(fā)現(xiàn)，4月上旬，這套房子的掛牌價(jià)已經(jīng)漲到了480萬(wàn)。

“我覺得最近業(yè)主有點(diǎn)飄了?！痹诮邮?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪的時(shí)候，深圳一位從業(yè)多年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士告訴記者，與其說近期深圳房?jī)r(jià)上漲，更多是房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期下，業(yè)主的掛牌價(jià)有所上漲。他的多個(gè)客戶都在近期調(diào)高了掛牌價(jià)格，其中既有主動(dòng)調(diào)高的，也有因?yàn)樽约合霌Q的房子價(jià)格調(diào)高后也跟漲的。

但他也同時(shí)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從實(shí)際的成交來看，他們大區(qū)最近周末的成交總價(jià)，平均每套比去年高4萬(wàn)元左右，而成交套數(shù)則和去年高峰期數(shù)量基本一致。

近期深圳住建部門回應(yīng)當(dāng)?shù)貥鞘袩狳c(diǎn)問題時(shí)稱，今年一季度深圳新房?jī)r(jià)格上漲1.0%，二手房上漲2.8%。

其中，新房而言，深圳住建部門指出，最近熱議的兩三個(gè)樓盤都集中在南山、寶安等熱點(diǎn)地區(qū)，其他區(qū)的銷售、交易總體是穩(wěn)定的，一些媒體報(bào)道的季度成交均價(jià)不全面、不真實(shí)，不能真實(shí)地反映深圳行情。

而對(duì)于二手房，深圳住建部門在回應(yīng)中稱，經(jīng)初步調(diào)查，主要是部分業(yè)主掛牌價(jià)過高，存在嚴(yán)重背離市場(chǎng)行情的情況，但掛牌價(jià)不等于成交價(jià)，“不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)和人員惡炒深圳樓價(jià)”。

中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則認(rèn)為，輿論炒作放大了深圳樓市的火熱程度，實(shí)際上，新房主要是少數(shù)樓盤價(jià)格較高，大多數(shù)樓盤仍處在橫盤調(diào)整狀態(tài)。

多方面因素推高預(yù)期

多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，供應(yīng)偏緊、流動(dòng)性寬松、相關(guān)政策調(diào)整，多方面的因素共同導(dǎo)致了深圳樓市此輪的上漲預(yù)期。

其中，深圳樓市長(zhǎng)期供需偏緊的狀況被認(rèn)為是根本原因，2018年、2019年深圳分別新增常住人口49.83萬(wàn)人和增加41.22萬(wàn)人，持續(xù)的人口流入，和四大一線城市中相對(duì)最為寬松的落戶政策，為深圳帶來了大量的住房需求。

同時(shí)，深圳供應(yīng)持續(xù)緊張。

同策研究院首席分析師張宏偉則告訴記者，一季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速-6.8%，M2增速10.1%，貨幣增速上行。按照M2增速與GDP名義增速一致原則，流動(dòng)性明顯寬裕，這會(huì)導(dǎo)致投資保值增值的需求明顯，深圳等地豪宅市場(chǎng)同步火熱。而同時(shí)，市場(chǎng)流動(dòng)性寬裕與“限價(jià)”下的市場(chǎng)“倒掛”，又是驅(qū)動(dòng)投資客進(jìn)入樓市的核心驅(qū)動(dòng)因素。

宋丁也認(rèn)為，在全球量化寬松的背景下，我國(guó)也采取了降準(zhǔn)等多項(xiàng)貨幣政策，出于資產(chǎn)保值的需求，避險(xiǎn)資金大量涌入，是深圳樓市行情上漲的基礎(chǔ)性因素。

另外，深圳取消豪宅價(jià)格線，被認(rèn)為是另一個(gè)重要的促因。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，深圳一些樓盤價(jià)格是因?yàn)闈q了，才有很多人想辦法找便宜方便的錢，加大杠桿，再加上豪宅線取消后，短炒成本非常低。

堅(jiān)持“房住不炒”

短期來看，一線城市的樓市仍處在恢復(fù)期。興業(yè)證券的數(shù)據(jù)也顯示，第16周(04.12-04.18)，一線城市新房成交面積單周同比下滑31%。而在體量更大的二手房領(lǐng)域，北京和上海今年以來的成交套數(shù)分別下降約30%和5%，深圳則上漲約49%。

北京方面，有機(jī)構(gòu)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，北京3月份的成交量跟去年同期比，基本上是40%-50%左右的成交量。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，北京二手房成交量在12000套到13000套的時(shí)候是一個(gè)橫盤的狀態(tài)，如果比13000套高，北京的房?jī)r(jià)價(jià)格就可能上漲，但當(dāng)前成交量還不足以支撐北京整體房?jī)r(jià)大幅地上漲。

上海則在豪宅市場(chǎng)的帶動(dòng)下，出現(xiàn)了較為明顯的行情變化。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月最后一周，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)商品住宅成交均價(jià)為125600元/平方米，環(huán)比上升8.4%；中內(nèi)環(huán)間均價(jià)91001元/平方米，環(huán)比下降4.1%；中外環(huán)間價(jià)格為66727元/平方米，環(huán)比下降3.9%；成交量占比超過六成的外環(huán)以外價(jià)格為41304元/平方米，環(huán)比上升2.7%。除內(nèi)環(huán)以內(nèi)和外環(huán)以外住宅成交價(jià)格上漲以外，其他區(qū)域均環(huán)比下滑。

4月23日，人民銀行上?？偛空匍_上海房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，通過個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購(gòu)房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

而上述機(jī)構(gòu)分析人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在現(xiàn)有的嚴(yán)格政策下，一線城市很難大幅度上漲。雖然不少城市開始試探性松動(dòng)樓市調(diào)控政策，中央近期再度強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，從各地頻繁出現(xiàn)政策“一日游”的情況來看，中央政策定力十足，短期內(nèi)政策放松的可能性不大。但張宏偉則認(rèn)為，今年樓市調(diào)控政策起碼不會(huì)再“收緊”。

相關(guān)知識(shí)

一線樓市調(diào)查:掛牌價(jià)上調(diào),成交量不支撐房?jī)r(jià)上漲
一線樓市調(diào)查:掛牌價(jià)上調(diào) 成交量不支撐房?jī)r(jià)上漲
一線城市二手房?jī)r(jià)全部下跌，但時(shí)間不多了
96%城鎮(zhèn)居民家庭有房，房?jī)r(jià)要漲？一線樓市揭示真相
樓市復(fù)蘇“南強(qiáng)北弱”:交易量恢復(fù)七成 部分二手房?jī)r(jià)格上調(diào)
三四五六線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,樓市調(diào)控壓力太大
新房萬(wàn)人搖、學(xué)區(qū)房?jī)疵?、一線城市房?jī)r(jià)齊漲,樓市怎么了?
一線樓市2020年末 翹尾行情調(diào)查
多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲 業(yè)內(nèi):一線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲
調(diào)控頻出 2月樓市成交量明顯下滑