2020年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“一波三折”，前三季度深圳樓市在2月和7月出現(xiàn)兩次明顯的分水嶺。2月因疫情樓市幾乎暫停，成交量同比降幅達(dá)到有史以來(lái)新低。隨著疫情緩解，7月深圳樓市復(fù)蘇，持續(xù)向好。深圳市政府出臺(tái)新的調(diào)控政策，意圖給過(guò)熱的深圳樓市降溫。第三季度，新房市場(chǎng)供應(yīng)量增加，新房成交規(guī)模持續(xù)上升。

政策層面，疫情緩解初期，2020年3月11日深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情支持房地產(chǎn)企業(yè)加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干措施》的通知，對(duì)已批未開盤、已批在售項(xiàng)目，允許現(xiàn)場(chǎng)開盤、開放線下售樓處，深圳樓市在全國(guó)各大城市中率先回暖。2020年第二季度深圳樓市迅速?gòu)?fù)蘇，成交規(guī)模持續(xù)上升。

第三季度，為遏制市場(chǎng)過(guò)熱，深圳市出臺(tái)了“7·15”樓市新政。新政出臺(tái)后，深圳樓市迅速進(jìn)入冷靜期。其中二手房市場(chǎng)受到新政影響最深，成交量高空滑落，購(gòu)房者紛紛加入“打新”大軍。2020年第三季度的深圳新房市場(chǎng)無(wú)論從供應(yīng)，還是從成交上來(lái)看熱度持續(xù)攀升。特別需要注意的是，深圳第三季度新房普遍采用“無(wú)房家庭”優(yōu)先的搖號(hào)規(guī)則，預(yù)計(jì)將對(duì)深圳市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，值得關(guān)注。

為權(quán)威、客觀、公正展現(xiàn)房企在深圳市場(chǎng)的銷售力和影響力，精當(dāng)、準(zhǔn)確、清晰研判深圳市場(chǎng)前景與趨勢(shì)，焦點(diǎn)研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售力TOP20》，將通過(guò)房企銷售金額、房企銷售面積，項(xiàng)目銷售金額、項(xiàng)目銷售面積等四個(gè)維度，體現(xiàn)房企在深圳市場(chǎng)的銷售情況，旨在為市場(chǎng)各方判斷市場(chǎng)趨勢(shì)，進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年第三季度，深圳房企實(shí)現(xiàn)銷售面積160.09萬(wàn)平方米，銷售金額863.34億元。其中，鴻榮源以14.66萬(wàn)平方米的銷售面積，96.11億元的銷售金額，位居2020年第三季度深圳房企銷售面積和銷售金額首位。此外，招商蛇口和京基分別以53.27億元和46.82億元的銷售金額位列深圳房企銷售金額榜單的第二位和第三位。

恒大和京基則位居2020年第三季度深圳房企銷售面積的第二位和第三位。恒大銷售面積位居前三，但銷售金額被招商“彎道超車”，主要系招商目前在售項(xiàng)目為豪宅，而恒大在售項(xiàng)目為剛需盤，因此招商在銷售金額上略勝一籌。

項(xiàng)目方面，位于龍華的鴻榮源壹成中心璞譽(yù)府位居2020年第三季度深圳項(xiàng)目銷售面積和銷售金額的首位；勤誠(chéng)達(dá)正大城悅園和仁恒四季新園分別位居2020年第三季度深圳項(xiàng)目銷售面積和銷售金額的第二位和第三位。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

2020年第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述與前景展望

市率先復(fù)蘇，第三季度高度活躍

2020年的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)原本有望延續(xù)2019年底的小陽(yáng)春行情，進(jìn)入2020年2月，突如其來(lái)的新冠疫情，導(dǎo)致深圳樓市在本就屬于傳統(tǒng)銷售淡季的2月份遭遇冰封期。從歷年數(shù)據(jù)來(lái)看，2月份成交量都會(huì)受到春節(jié)假期的影響，2020年2月疊加新冠疫情，導(dǎo)致深圳市房地產(chǎn)成交呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。

此外，疫情對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)，疫情緩解前后，對(duì)家庭收入的偏悲觀預(yù)期導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒升溫。反過(guò)來(lái)，房企和項(xiàng)目面臨資金吃緊、庫(kù)存承壓等影響，被迫開啟線上售樓處，破解當(dāng)下低迷的困境。 

隨著新冠肺炎疫情有所緩解，行業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，3月份深圳樓市在全國(guó)各大城市中率先回暖，成交量有序放大。4月份，深圳樓市新房住宅成交創(chuàng)5年來(lái)同期最高記錄，深圳樓市疫情之后的恢復(fù)速度，超出了市場(chǎng)預(yù)期。

進(jìn)入5月份，深圳樓市在“房住不炒”主基調(diào)和政府嚴(yán)查喝茶費(fèi)、更名費(fèi)等違規(guī)操作政策之下，市場(chǎng)熱度有所下降。深圳寶安住建局責(zé)成所有住宅項(xiàng)目采取委托公證公開認(rèn)籌抽簽選房的形式予以銷售，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等額外費(fèi)用，在嚴(yán)格的政策把控下，2020年5月份深圳新房成交量創(chuàng)下近5年最低。而6月份，深圳新房市場(chǎng)供應(yīng)量大幅上漲，多個(gè)網(wǎng)紅盤入市，帶來(lái)成交量穩(wěn)中有升。

整體上看，2020年前兩季度的深圳市場(chǎng)呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”的狀態(tài)。進(jìn)入第三季度，二手房市場(chǎng)受政策影響成交量有所收縮，但新房市場(chǎng)在2020年第三季度再創(chuàng)新高，供應(yīng)和成交均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

第三季度是目前深圳新房市場(chǎng)最為活躍的時(shí)間段，成交規(guī)模和成交價(jià)格呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)趨勢(shì)。

本土企業(yè)在深優(yōu)勢(shì)明顯，城市更新為深圳重要拿地方式

在2020年前三季度的市場(chǎng)表現(xiàn)中，深圳本土房企占據(jù)先天優(yōu)勢(shì)。據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年第三季度深圳房企銷售金額前三被三家深圳本土房企包攬，分別是鴻榮源、招商、京基。而前十的名單內(nèi)，還有勤誠(chéng)達(dá)、中海、恒裕、佳兆業(yè)等深圳本地企業(yè)，外來(lái)房企僅有恒大、仁恒、龍光三家上榜。

這種現(xiàn)象主要與深圳的土地供給有關(guān)，目前在深圳通常拿地的方式：一是公開招拍掛，二是城市更新（舊改）。但是由于深圳土地資源有限，深圳現(xiàn)通過(guò)公開招拍掛的商品房用地較少，且土地價(jià)格不菲，所以城市更新成為房企在深圳重要的拿地方式，而深圳本地房企在城市更新方面的優(yōu)勢(shì)是外地房企無(wú)法比擬的。

從三季度榜單中可以看出，位居2020年第三季度深圳房企銷售金額和銷售面積雙榜首的鴻榮源就是深圳房企中的舊改大戶。

而位居榜單第三的京基雖然多年未出現(xiàn)在公開的土地招拍掛市場(chǎng)，但從深圳的東部到西部，從南山到寶安，京基均有舊改項(xiàng)目。據(jù)公開信息顯示，京基未來(lái)在深圳舊改建筑面積規(guī)模達(dá)到800萬(wàn)平方米以上，貨值或達(dá)到約4000億元以上。

此外，從2020年第三季度入市項(xiàng)目情況也可以看出，入市的項(xiàng)目多為城市更新項(xiàng)目。其中，位于龍華的鴻榮源舊改項(xiàng)目壹成中心璞譽(yù)府位居2020年第三季度深圳項(xiàng)目銷售面積和銷售金額的首位。

外地房企雖然憑借強(qiáng)大資金實(shí)力和對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合的能力，在其他城市做得有聲有色，但是想要在深圳落腳卻相較本地房企略顯遜色。

深圳市場(chǎng)區(qū)域分化顯著，供應(yīng)規(guī)模對(duì)成交影響較大

從區(qū)域上看，交易分化趨勢(shì)非常顯著。一方面，區(qū)域供應(yīng)規(guī)模對(duì)成交影響較大，另一方面，則與區(qū)域購(gòu)房需求情況有一定關(guān)系。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年第三季度，原關(guān)外區(qū)系成交主力，福田、南山則系成交單價(jià)最高區(qū)域。

具體來(lái)看，龍崗區(qū)屬于東部區(qū)域，東臨大亞灣與坪山區(qū)、惠州市相鄰，西接龍華區(qū)，南連羅湖區(qū)與鹽田區(qū)、隔大鵬灣與香港新界相望，北靠惠州市、東莞市，可承接福田區(qū)、羅湖區(qū)外溢購(gòu)房需求。

同時(shí)，龍崗區(qū)是近三年來(lái)深圳房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模較大的區(qū)域，且前三季度供應(yīng)規(guī)模位居全市第一位，土地供應(yīng)類型包含了住宅、商業(yè)、辦公等用地。

光明、寶安、南山、龍華也系房地產(chǎn)開發(fā)用地和商品住宅供應(yīng)的主力區(qū)域?？傮w看，西部新盤供應(yīng)量相對(duì)東部較少，但整體去化速度快，整體成交量較大。

值得一提的是，光明區(qū)受粵港澳大灣區(qū)、廣深科技創(chuàng)新走廊等利好影響，成交量?jī)r(jià)均有提升，市場(chǎng)關(guān)注度較高。

此外，原關(guān)內(nèi)區(qū)域，包括羅湖、福田、鹽田供應(yīng)量較低，尤其是羅湖、福田等成熟區(qū)域，可售新盤相對(duì)較少，供應(yīng)量較少，導(dǎo)致整體區(qū)域成交量低。

被稱為深圳“第十一個(gè)區(qū)”的深汕地理位置較遠(yuǎn)、成立時(shí)間短，區(qū)域配套不成熟，但其價(jià)格相對(duì)較低，加之受深圳輻射，總體來(lái)說(shuō)深汕房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)向好。

2020年第三季度深圳各行政區(qū)成交情況，數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東省深圳市住房和建設(shè)局、深圳中原地產(chǎn)、焦點(diǎn)研究院

首置剛需和首次改善需求表現(xiàn)活躍

從2020年第三季度成交戶型情況來(lái)看，首置剛需和首次改善需求表現(xiàn)更為活躍。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年第三季度，深圳商品住宅成交主力面積段系90平方米以下商品住宅，占總量的51.14%。

此外，90平方米至140平方米占總量的41.69%，140至180平方米占總量的5.21%，180平方米以上占總量的1.96%。

2020年第三季度深圳戶型段成交情況，數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東省深圳市住房和建設(shè)局、深圳中原地產(chǎn)、焦點(diǎn)研究院

另?yè)?jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年第三季度全市項(xiàng)目成交價(jià)格5.39萬(wàn)元/平方米。其中，位居銷售力TOP20項(xiàng)目，其成交價(jià)格5.32萬(wàn)元/平方米。

總體來(lái)看，2020年第三季度深圳新房市場(chǎng)供應(yīng)活躍，限價(jià)調(diào)控政策下新房凸顯超高性價(jià)比，市場(chǎng)打新熱情高漲?！?15”新政后，以深戶無(wú)房?jī)?yōu)先、新盤價(jià)格與二手房倒掛、稅費(fèi)少等多方面因素主導(dǎo)著深圳未來(lái)新房市場(chǎng)走向，打新將是未來(lái)一段時(shí)間深圳樓市的主旋律。

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