2020年深圳房地產市場可謂“一波三折”，前三季度深圳樓市在2月和7月出現(xiàn)兩次明顯的分水嶺。2月因疫情樓市幾乎暫停，成交量同比降幅達到有史以來新低。隨著疫情緩解，7月深圳樓市復蘇，持續(xù)向好。深圳市政府出臺新的調控政策，意圖給過熱的深圳樓市降溫。第三季度，新房市場供應量增加，新房成交規(guī)模持續(xù)上升。

政策層面，疫情緩解初期，2020年3月11日深圳市住房和建設局發(fā)布《關于應對新冠肺炎疫情支持房地產企業(yè)加快復工復產的若干措施》的通知，對已批未開盤、已批在售項目，允許現(xiàn)場開盤、開放線下售樓處，深圳樓市在全國各大城市中率先回暖。2020年第二季度深圳樓市迅速復蘇，成交規(guī)模持續(xù)上升。

第三季度，為遏制市場過熱，深圳市出臺了“7·15”樓市新政。新政出臺后，深圳樓市迅速進入冷靜期。其中二手房市場受到新政影響最深，成交量高空滑落，購房者紛紛加入“打新”大軍。2020年第三季度的深圳新房市場無論從供應，還是從成交上來看熱度持續(xù)攀升。特別需要注意的是，深圳第三季度新房普遍采用“無房家庭”優(yōu)先的搖號規(guī)則，預計將對深圳市場產生深遠影響，值得關注。

為權威、客觀、公正展現(xiàn)房企在深圳市場的銷售力和影響力，精當、準確、清晰研判深圳市場前景與趨勢，焦點研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年第三季度深圳房地產市場銷售力TOP20》，將通過房企銷售金額、房企銷售面積，項目銷售金額、項目銷售面積等四個維度，體現(xiàn)房企在深圳市場的銷售情況，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

根據焦點研究院的統(tǒng)計，2020年第三季度，深圳房企實現(xiàn)銷售面積160.09萬平方米，銷售金額863.34億元。其中，鴻榮源以14.66萬平方米的銷售面積，96.11億元的銷售金額，位居2020年第三季度深圳房企銷售面積和銷售金額首位。此外，招商蛇口和京基分別以53.27億元和46.82億元的銷售金額位列深圳房企銷售金額榜單的第二位和第三位。

恒大和京基則位居2020年第三季度深圳房企銷售面積的第二位和第三位。恒大銷售面積位居前三，但銷售金額被招商“彎道超車”，主要系招商目前在售項目為豪宅，而恒大在售項目為剛需盤，因此招商在銷售金額上略勝一籌。

項目方面，位于龍華的鴻榮源壹成中心璞譽府位居2020年第三季度深圳項目銷售面積和銷售金額的首位；勤誠達正大城悅園和仁恒四季新園分別位居2020年第三季度深圳項目銷售面積和銷售金額的第二位和第三位。

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榜單解讀

2020年第三季度深圳房地產市場綜述與前景展望

市率先復蘇，第三季度高度活躍

2020年的深圳房地產市場原本有望延續(xù)2019年底的小陽春行情，進入2020年2月，突如其來的新冠疫情，導致深圳樓市在本就屬于傳統(tǒng)銷售淡季的2月份遭遇冰封期。從歷年數(shù)據來看，2月份成交量都會受到春節(jié)假期的影響，2020年2月疊加新冠疫情，導致深圳市房地產成交呈現(xiàn)明顯下滑趨勢。

此外，疫情對社會經濟影響深遠，疫情緩解前后，對家庭收入的偏悲觀預期導致短期內市場觀望情緒升溫。反過來，房企和項目面臨資金吃緊、庫存承壓等影響，被迫開啟線上售樓處，破解當下低迷的困境。 

隨著新冠肺炎疫情有所緩解，行業(yè)企業(yè)復工復產，3月份深圳樓市在全國各大城市中率先回暖，成交量有序放大。4月份，深圳樓市新房住宅成交創(chuàng)5年來同期最高記錄，深圳樓市疫情之后的恢復速度，超出了市場預期。

進入5月份，深圳樓市在“房住不炒”主基調和政府嚴查喝茶費、更名費等違規(guī)操作政策之下，市場熱度有所下降。深圳寶安住建局責成所有住宅項目采取委托公證公開認籌抽簽選房的形式予以銷售，嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等額外費用，在嚴格的政策把控下，2020年5月份深圳新房成交量創(chuàng)下近5年最低。而6月份，深圳新房市場供應量大幅上漲，多個網紅盤入市，帶來成交量穩(wěn)中有升。

整體上看，2020年前兩季度的深圳市場呈現(xiàn)出“先抑后揚”的狀態(tài)。進入第三季度，二手房市場受政策影響成交量有所收縮，但新房市場在2020年第三季度再創(chuàng)新高，供應和成交均呈現(xiàn)上漲趨勢。

第三季度是目前深圳新房市場最為活躍的時間段，成交規(guī)模和成交價格呈現(xiàn)出結構性上揚趨勢。

本土企業(yè)在深優(yōu)勢明顯，城市更新為深圳重要拿地方式

在2020年前三季度的市場表現(xiàn)中，深圳本土房企占據先天優(yōu)勢。據焦點研究院統(tǒng)計，2020年第三季度深圳房企銷售金額前三被三家深圳本土房企包攬，分別是鴻榮源、招商、京基。而前十的名單內，還有勤誠達、中海、恒裕、佳兆業(yè)等深圳本地企業(yè)，外來房企僅有恒大、仁恒、龍光三家上榜。

這種現(xiàn)象主要與深圳的土地供給有關，目前在深圳通常拿地的方式：一是公開招拍掛，二是城市更新（舊改）。但是由于深圳土地資源有限，深圳現(xiàn)通過公開招拍掛的商品房用地較少，且土地價格不菲，所以城市更新成為房企在深圳重要的拿地方式，而深圳本地房企在城市更新方面的優(yōu)勢是外地房企無法比擬的。

從三季度榜單中可以看出，位居2020年第三季度深圳房企銷售金額和銷售面積雙榜首的鴻榮源就是深圳房企中的舊改大戶。

而位居榜單第三的京基雖然多年未出現(xiàn)在公開的土地招拍掛市場，但從深圳的東部到西部，從南山到寶安，京基均有舊改項目。據公開信息顯示，京基未來在深圳舊改建筑面積規(guī)模達到800萬平方米以上，貨值或達到約4000億元以上。

此外，從2020年第三季度入市項目情況也可以看出，入市的項目多為城市更新項目。其中，位于龍華的鴻榮源舊改項目壹成中心璞譽府位居2020年第三季度深圳項目銷售面積和銷售金額的首位。

外地房企雖然憑借強大資金實力和對產業(yè)鏈垂直整合的能力，在其他城市做得有聲有色，但是想要在深圳落腳卻相較本地房企略顯遜色。

深圳市場區(qū)域分化顯著，供應規(guī)模對成交影響較大

從區(qū)域上看，交易分化趨勢非常顯著。一方面，區(qū)域供應規(guī)模對成交影響較大，另一方面，則與區(qū)域購房需求情況有一定關系。

根據焦點研究院的統(tǒng)計，2020年第三季度，原關外區(qū)系成交主力，福田、南山則系成交單價最高區(qū)域。

具體來看，龍崗區(qū)屬于東部區(qū)域，東臨大亞灣與坪山區(qū)、惠州市相鄰，西接龍華區(qū)，南連羅湖區(qū)與鹽田區(qū)、隔大鵬灣與香港新界相望，北靠惠州市、東莞市，可承接福田區(qū)、羅湖區(qū)外溢購房需求。

同時，龍崗區(qū)是近三年來深圳房地產開發(fā)用地供應規(guī)模較大的區(qū)域，且前三季度供應規(guī)模位居全市第一位，土地供應類型包含了住宅、商業(yè)、辦公等用地。

光明、寶安、南山、龍華也系房地產開發(fā)用地和商品住宅供應的主力區(qū)域。總體看，西部新盤供應量相對東部較少，但整體去化速度快，整體成交量較大。

值得一提的是，光明區(qū)受粵港澳大灣區(qū)、廣深科技創(chuàng)新走廊等利好影響，成交量價均有提升，市場關注度較高。

此外，原關內區(qū)域，包括羅湖、福田、鹽田供應量較低，尤其是羅湖、福田等成熟區(qū)域，可售新盤相對較少，供應量較少，導致整體區(qū)域成交量低。

被稱為深圳“第十一個區(qū)”的深汕地理位置較遠、成立時間短，區(qū)域配套不成熟，但其價格相對較低，加之受深圳輻射，總體來說深汕房地產市場未來向好。

2020年第三季度深圳各行政區(qū)成交情況，數(shù)據來源：廣東省深圳市住房和建設局、深圳中原地產、焦點研究院

首置剛需和首次改善需求表現(xiàn)活躍

從2020年第三季度成交戶型情況來看，首置剛需和首次改善需求表現(xiàn)更為活躍。

根據焦點研究院統(tǒng)計，2020年第三季度，深圳商品住宅成交主力面積段系90平方米以下商品住宅，占總量的51.14%。

此外，90平方米至140平方米占總量的41.69%，140至180平方米占總量的5.21%，180平方米以上占總量的1.96%。

2020年第三季度深圳戶型段成交情況，數(shù)據來源：廣東省深圳市住房和建設局、深圳中原地產、焦點研究院

另據焦點研究院統(tǒng)計，2020年第三季度全市項目成交價格5.39萬元/平方米。其中，位居銷售力TOP20項目，其成交價格5.32萬元/平方米。

總體來看，2020年第三季度深圳新房市場供應活躍，限價調控政策下新房凸顯超高性價比，市場打新熱情高漲?！?15”新政后，以深戶無房優(yōu)先、新盤價格與二手房倒掛、稅費少等多方面因素主導著深圳未來新房市場走向，打新將是未來一段時間深圳樓市的主旋律。

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