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文章作者：粵港澳樓市快訊（B999922222）

正展逸園位于坂田中心坂瀾大道萬(wàn)科城東面，是稀缺都市低密度高端墅區(qū)豪宅，規(guī)劃高層+別墅的物業(yè)組合，高層主力產(chǎn)品約120-150平奢闊高拓4-5房，聯(lián)排別墅主力產(chǎn)品約190-220㎡。正展逸園社區(qū)為品質(zhì)新古典風(fēng)格，古典的三段式構(gòu)圖，具有一種歷史感，一種文化縱深感，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代，滿足對(duì)居住品質(zhì)、美學(xué)觀點(diǎn)和文化品位的需求。

我國(guó)現(xiàn)行的稅種約18個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)就占了10個(gè)，9稅1費(fèi)，尤其是最大的稅種土地增值稅，稅率高達(dá)60%，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)，那么，今天就簡(jiǎn)析一下房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中涉及的稅收知識(shí)吧。首先讓我們有一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程的涉稅框架圖，然后再一一細(xì)說(shuō)每一個(gè)稅種。

房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中的涉稅框架圖

一、印花稅

企業(yè)設(shè)立階段，企業(yè)需建立會(huì)計(jì)賬簿，根據(jù)目前最新的印花稅規(guī)定，自2018年5月1日起，對(duì)按萬(wàn)分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對(duì)按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅；企業(yè)拿地階段，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，稅率為0.05%；企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，需要簽訂各類(lèi)合同，如建筑安裝工程承包合同、貨物運(yùn)輸合同、建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同等，不同合同對(duì)應(yīng)的印花稅稅率不同；值得一提的是，這里有個(gè)可以省稅的辦法，根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例的規(guī)定，購(gòu)銷(xiāo)合同的計(jì)稅依據(jù)為合同上載明的購(gòu)銷(xiāo)金額。如果購(gòu)銷(xiāo)合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；如果購(gòu)銷(xiāo)合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；如果購(gòu)銷(xiāo)合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額即含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。因此合同中訂立的不含稅價(jià)格可以少繳納稅款部分的印花稅。

二、契稅

納稅義務(wù)人，獲得土地使用權(quán)的一方；在企業(yè)設(shè)立階段，若接受出資人以土地使用權(quán)出資，則獲得投資的一方需要繳納契稅；在企業(yè)拿地之后，企業(yè)應(yīng)繳納的契稅=土地出讓價(jià)款*適用稅率，一般適用稅率為3%-5%。土地出讓價(jià)款包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)。值得一提的是，市政建設(shè)配套費(fèi)若在土地出讓合同明確列明具體價(jià)格時(shí)，可以作為契稅繳納依據(jù)。若土地出讓合同未列明，則不應(yīng)當(dāng)作為契稅繳納依據(jù)，在實(shí)務(wù)過(guò)程中，須充分與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通確認(rèn)，進(jìn)行合同條款設(shè)計(jì)。

三、耕地占用稅

納稅義務(wù)人，占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人；計(jì)算公式，耕地占用稅=占用的耕地面積*定額稅率。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅

納稅義務(wù)人，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人；計(jì)算公式，城鎮(zhèn)土地使用稅=實(shí)際占用的土地面積*定額稅率；值得一提的是，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地出讓合同中約定的交付土地時(shí)間，若未約定，則從簽訂合同次月算起。在實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商先占有土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，是具有節(jié)稅效果的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間為商品房出售雙方簽訂銷(xiāo)售合同生效的當(dāng)月末，按房屋銷(xiāo)售相應(yīng)比例核減應(yīng)稅土地面積，按月計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅，分上下半年繳納。

五、個(gè)人所得稅

這個(gè)比較簡(jiǎn)單，按照規(guī)定，就是在企業(yè)取得土地使用權(quán)階段，若房開(kāi)對(duì)拆遷的居民沒(méi)有超過(guò)進(jìn)當(dāng)?shù)卣?guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則對(duì)被拆遷人取得的遷拆補(bǔ)償，免征個(gè)人所得稅，若超出了標(biāo)準(zhǔn)，則房開(kāi)應(yīng)代扣代繳其應(yīng)納的個(gè)人所得稅。

六、增值稅

計(jì)算公式

增值稅應(yīng)納稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/(1+10%)*10%-企業(yè)當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

預(yù)繳方式

在企業(yè)預(yù)售階段，房開(kāi)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅額=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%，適用一般計(jì)稅方式的話，適用稅率為10%，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按5%的征收率。

值得一提的是，2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了營(yíng)改增，即2016年5月1日起，房開(kāi)銷(xiāo)售房子需要繳納增值稅，而不再是營(yíng)業(yè)稅。在營(yíng)改增暫行辦法中規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法按照5%的征收率計(jì)稅。一旦選擇，36個(gè)月內(nèi)不得進(jìn)行改變。

關(guān)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目的界定

建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4 月30日前的建筑工程項(xiàng)目。不同納稅人開(kāi)發(fā)老項(xiàng)目與新項(xiàng)目繳納增值稅的情況匯總?cè)缦隆?/p>

七、增值稅附加稅費(fèi)

增值稅附加稅費(fèi)是增值稅的影子，包括城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加，比較容易理解，其計(jì)稅公式=增值稅稅額*（7%+3%+2%）。

八、土地增值稅

作為房地產(chǎn)繳稅的大頭，土增稅的計(jì)稅依據(jù)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額。

計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

=（應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額）*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

具體計(jì)算如下

其中，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額，而扣除項(xiàng)目金額的具體組成如下圖。

值得一提的是，由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在還沒(méi)有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國(guó)庫(kù)，房地產(chǎn)采取先預(yù)征后清算的征管模式。

土增稅應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率，不同地方的預(yù)征率不同，舉個(gè)栗子，目前南寧市城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的預(yù)征率為保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，按3%預(yù)征土地增值稅；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預(yù)征土地增值稅。

九、企業(yè)所得稅

因?yàn)樯婕暗绞杖?、成本和費(fèi)用的確認(rèn)，企業(yè)所得稅是所有稅收種類(lèi)中的最難理解和申報(bào)的。本文也只能拋磚引玉，簡(jiǎn)單介紹涉及到收入的幾個(gè)基本概念，完工年度、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率、預(yù)計(jì)毛利額、實(shí)際毛利額。這幾個(gè)基本概念是做好企業(yè)所得稅匯算清繳必須要明確的。

1.完工年度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅處理以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。

2.預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

3.預(yù)計(jì)毛利額

企業(yè)預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得收入乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并調(diào)整當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。

4.實(shí)際毛利額

完工年度，企業(yè)根據(jù)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單位計(jì)稅成本，計(jì)算出已售產(chǎn)品的計(jì)稅成本，然后根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入減去已售產(chǎn)品的計(jì)稅成本，計(jì)算出已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額。

十、房產(chǎn)稅

課稅對(duì)象主要為房開(kāi)自持的物業(yè)，用于出租，比如公寓和商鋪。房產(chǎn)稅一年征收一次。

計(jì)算方法

以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×年稅率(1.2%)；以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×年稅率(12%)。值得一提的是，若租賃合同約定有免租期，則免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。關(guān)于房產(chǎn)原值的理解，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是房產(chǎn)建造之初所花費(fèi)的總金額。若納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，則要相應(yīng)增加房屋的原值。至此，房地產(chǎn)的10稅，9稅一費(fèi)介紹完畢，每一個(gè)稅種都是一門(mén)學(xué)問(wèn)，特別是大稅種，其中復(fù)雜需要細(xì)細(xì)學(xué)習(xí)才能熟稔于心。本文介紹也只是蜻蜓點(diǎn)水，若有不對(duì)的地方，希望大家多多指教啦。

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