雙循環(huán)下，房地產(chǎn)行業(yè)如何重塑新格局、激發(fā)新動能？城市房地產(chǎn)開發(fā)投資價值將發(fā)生哪些變化？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何積極調(diào)整戰(zhàn)略？

9月26日，在深圳舉行的第十屆中國價值地產(chǎn)年會上，每日經(jīng)濟新聞聯(lián)手中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)白皮書——城市投資價值與房企雙循環(huán)發(fā)展策略》（以下簡稱《白皮書》）給出解答。

中國指數(shù)研究院常務副院長、中指控股CEO黃瑜在年會現(xiàn)場解讀《白皮書》時表示：“《白皮書》圍繞雙循環(huán)經(jīng)濟戰(zhàn)略及政策導向進行中國城市投資價值、中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局、行業(yè)發(fā)展趨勢、房企應對策略等四大維度的研究，并且對不同企業(yè)在‘三道紅線’下的應對給出了策略建議，希望這些數(shù)據(jù)和報告能夠為房地產(chǎn)開發(fā)上下游企業(yè)賦予新的動能?！?/p>

黃瑜在第十屆中國價值地產(chǎn)年會上解讀《白皮書》

最具投資吸引力城市TOP100

黃瑜表示，“2020年，中指研究院繼續(xù)通過量、價兩大維度來研判城市的價值及發(fā)展?jié)摿?，并結(jié)合城市及房地產(chǎn)市場在新階段呈現(xiàn)出的新特征，對方法體系進行完善和迭代優(yōu)化，更精準地挖掘城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力，推出‘2020年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力百強’“。

《白皮書》顯示，2020年，全國地級以上城市投資吸引力前20名城市仍以1線、1.5線及規(guī)模較突出的2線城市為主。上海、北京、深圳、廣州四個一線城市投資吸引力排名仍然保持不變，依次位居前四名。而杭州則得益于數(shù)字經(jīng)濟引領(lǐng)經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展，疊加吸引人才力度明顯加大，2019年常住人口總量突破千萬、投資吸引力保持全國第五位；南京、成都、武漢、蘇州、 重慶等1.5線城市也位居全國前十名，其中蘇州房地產(chǎn)市場熱度較高，區(qū)域一體化規(guī)劃背景下投資潛力提升，歷經(jīng)三年后回歸前十。

2線城市中，西安、長沙、 寧波、佛山、青島、合肥、濟南等地經(jīng)濟保持較高增速，人口規(guī)模顯著，市場規(guī)模龐大，投資吸引力排名緊隨1.5線城 市之后。2.5線城市中唯一進入前二十的東莞，受益于大灣區(qū)建設規(guī)劃，經(jīng)濟快速增長，市場穩(wěn)定擴容。

其他2.5 線及3線城市中，珠海、嘉興等城市群內(nèi)緊鄰核心城市的地級市排名靠前，其中珠海、常州、南通、舟山等地排名均有所提升。

”雙循環(huán)之下的城市研究不僅要看城市基本面，也要與房地產(chǎn)投資關(guān)聯(lián)要素指標進行結(jié)合，通過人口、產(chǎn)業(yè)、交通三大維度研判城市發(fā)展?jié)摿??！秉S瑜指出。

人口聚集為城市帶來規(guī)模效應和生產(chǎn)率提升的同時，也帶來更多的住房需求，為房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來更多的機會。研究顯示，近幾年人口繼續(xù)向大城市聚集，深圳、廣州、杭州等城市常住人口增長加快，中心城市人口吸引力突出，加之各地“人才政策“繼續(xù)發(fā)力，引才效果顯著，杭州、廣州、寧波等城市人口加快增長粵港澳及海西、長三角、京津冀及山東半島、中西部六大核心城市成為人口主要聚集區(qū)域，全國整體呈現(xiàn)“3+6”的人口增長格局。

2019年杭州常住人口增加55.4萬，居全國首位，深圳、廣州常住人口大幅增長超40萬，成都、長沙、鄭州等省會城市新增常住人口超20萬。

產(chǎn)業(yè)角度來看，區(qū)域間發(fā)展差距較大，東部地區(qū)經(jīng)濟綜合水平在全國處于絕對的領(lǐng)先地位，北上廣深、杭州、南京等中心城市受益于主要資源的進一步聚集，城市價值有望再上臺階。此外，“北上深”引領(lǐng)東部發(fā)達地區(qū)整體創(chuàng)新實力突出，西安、成都、武漢等中西部核心城市創(chuàng)新動能較強。

黃瑜強調(diào)，交通是實現(xiàn)區(qū)域間要素流通的基礎(chǔ)，“內(nèi)循環(huán)”主導經(jīng)濟發(fā)展的新背景下樞紐城市競爭優(yōu)勢將得到進一步強化。

高速鐵路、城市軌道交通的不斷建成通車，推動了人流、物流和資金流在城市間的流動，促進區(qū)域密切交流合作和 資源優(yōu)化配置。白皮書指出，截至2019年末，我國高速鐵路運營里程達3.5萬公里，已提前完成《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》中2020年高速鐵路3 萬公里的目標。未來隨著鐵路網(wǎng)的不斷完善，區(qū)域協(xié)同發(fā)展趨勢將會持續(xù)加強，也將帶動城市群的高質(zhì)量建設，中心城市能級和核心競爭力進一步提升。

同時，成都、廣州、杭州、北京、青島、 天津、鄭州等城市軌道交通在建路線長，預計未來1-2年內(nèi)，這些城市的交通情況將得到顯著改善，沿線片區(qū)的價值進一步提升。近5年，全國城市軌道交通開通城市及運營線路逐年增加，從2015年的26個城市、116條線路，增加到2019年的40個城市、208條線路。2019年全國城市軌道交通新增運營里程達975公里，共有40個城市擁有城市軌道交通，新增運營里程近1000公里，其中成都以新增線路106公里居全國首位。

各陣營房企的競爭格局

2020年上半年，房企逐步修復因疫情影響的業(yè)績，各陣營間的競爭更聚焦一二線城市。上半年20家代表房企60.9%的銷售業(yè)績來源于二線城市、19.2% 來自于一線城市，合計占比80.1%,較去年增長3.1個百分點，其中一線城市貢獻率增長明顯。

分企業(yè)來看，五成以上企業(yè)一二線銷售貢獻率超80%，其中綠城中國加大在一二線銷售力度，2020年上半年，一二線城市的業(yè)績貢獻率為78.9%,同比提升13.5個百分點。

2020年上半年，TOP100房企占據(jù)57.5%的市場份額，TOP100房企權(quán)益銷售總額為5.5萬億元，市場份額56.5%，上升1.3個百分點。19家房企破千億元，較去年同期持平；百億房企130家，較去年同期增加10家。TOP100上半年權(quán)益銷售金額門檻值168.7億元。

房企間競爭格局也在2020年發(fā)生了微妙變化。除超級陣營增長顯著外，不同陣營的發(fā)展策略呈現(xiàn)分化。13家1000億元以上“超級陣營”銷售額增長率均值2.20%，憑借廣泛布局，多地聯(lián)動、集中推盤，實現(xiàn)了業(yè)績穩(wěn)定發(fā)展。

第一陣營（500億~1000億元）銷售額增長率均值為1%,該陣營的企業(yè)注重打造特色產(chǎn)品以及運營模式，推動業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。第二陣營（200億~500億元）在穩(wěn)固大本營的同時注重區(qū)域協(xié)同發(fā)展，積極拓展重點城市群的核心城市，與去年基本持平；第三陣營（100億~200億元）和第四陣營內(nèi)部分化更加凸顯，部分企業(yè)憑借區(qū)域深耕，緊抓粵港澳、長三角等熱點城市發(fā)展機遇，以綠色科技等產(chǎn)品特色或城市更新等業(yè)務運營模式的差異化實現(xiàn)業(yè)績增長。

雙循環(huán)下房企的發(fā)展策略

《白皮書》判斷，2020年全年全國房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)“市場規(guī)模高位調(diào)整，房價以穩(wěn)為主，新開工小幅下降，投資增速回落"的格局。

政策端，樓市調(diào)控基調(diào)將保持基本穩(wěn)定，堅持“房住不炒”定位不變，房地產(chǎn)金融監(jiān)管或?qū)⑨槍π在厙溃恍枨蠖讼掳肽暾邇?yōu)化邊際效應逐漸減弱，加之疫情反復對居民收入預期的影響將制約銷售持續(xù)反彈，全年商品房銷售面積將在高位有所調(diào)整，預計降幅在5%~6.5%之間；價格端，地價高位運行及改善型項目集中入市將支撐房價整體以穩(wěn)為主；而在投資端，下半年土地購置費及建筑工程投資將共同拉動投資額較快增長，但考慮到上半年疫情沖擊，全年房地產(chǎn)開貿(mào)殳資額增速或?qū)⒒芈渲?.5%~7.0%區(qū)間。

這意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)正在步入總量峰值、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的階段，市場集中度持續(xù)提升,整體利潤水平呈下降趨勢。未來，以數(shù)字化驅(qū)動發(fā)展將成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向之一?！矫?，房企通過結(jié)合數(shù)字化工具，向精細化運營轉(zhuǎn)變，進一步提升運營效率的同時，助力品牌發(fā)展。另一方面，通過打造數(shù)據(jù)中臺聯(lián)通數(shù)據(jù)孤島，沉淀數(shù)據(jù)資產(chǎn)發(fā)揮數(shù)據(jù)價值，將幫助房企更加及時的響應客戶需求和 市場變化，賦能品牌發(fā)展。

對此，《白皮書》認為，房企應結(jié)合不同城市市場周期及特點，通過線上線下營銷聯(lián)動、適時推出折扣促銷等方式促進銷售回款，從銷售端確保資金的流動性和安全性。2020下半年，房企需償還債務規(guī)模超5000億元，加之償債高峰的到來，未來房企償債壓力仍然巨大。房企應在做好銀行貸款、信托、債券等融資方式的同時，進行融資創(chuàng)新，如通過發(fā)行ABS方式盤活存量資產(chǎn)，使融資渠道更加多元。

特別值得一提的是，2020年上半年拿地金額前100企業(yè)拿地總額15169.8億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100企業(yè)拿地門檻值升至40億元，環(huán)比增長21.2%。黃瑜強調(diào)，企業(yè)一定要進對城市，把握一二線城市、長三角等熱點區(qū)域，借助智能化的工具拿地，而不是盲目拿地，用科學的工具甚至是在線看地，做一系列的數(shù)字研判，做一系列可視化的工具，做土地投資價值的判斷。

面對當前行業(yè)最為關(guān)注的“三道紅線”，黃瑜對不同企業(yè)給出了策略建議：“一定要注重現(xiàn)金流的管理、加大銷售回款；二是審慎投資、量入為出，特別是不要輕易拿地王；第三考慮引進戰(zhàn)略投資降杠桿，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；同時也要拓展融資渠道，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，應對目前的市場變化。

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