開(kāi)發(fā)商隱瞞抵押業(yè)主買房?jī)赡晡茨苓^(guò)戶:法院判退一賠一

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-27 16:13

開(kāi)發(fā)商隱瞞抵押銷售商鋪，法院判決：退一賠一

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來(lái)源:重慶市第一中級(jí)人民法院

重慶市第一中級(jí)人民法院消息，近日，重慶市潼南區(qū)人民法院對(duì)一起商品房買賣合同糾紛案進(jìn)行公開(kāi)審理。被告某地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）隱瞞抵押銷售房屋，被依法判決退還購(gòu)房款，并賠償?shù)阮~賠償款。

年輕人首次買房

兩年未能過(guò)戶

剛20歲的陳某自主創(chuàng)業(yè)獲第一桶金，想著買套房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資。

2018年5月，陳某選定了某公司開(kāi)發(fā)的位于潼南城區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)。雙方隨即簽訂商品房買賣合同，約定某公司將其已建成的小區(qū)內(nèi)商鋪一間出售給陳某，房屋總價(jià)為99900元，30日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。合同同時(shí)約定房屋無(wú)抵押等產(chǎn)權(quán)限制情況。合同簽訂當(dāng)日，陳某支付了全款。

合同簽訂后，某公司卻以各種理由推脫不予過(guò)戶，陳某不斷催促仍然未果，這一拖就是兩年。

業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商

要求退還購(gòu)房款

當(dāng)初某公司銷售人員極力推薦，稱陳某所購(gòu)商鋪所在小區(qū)今后會(huì)成為商業(yè)中心，商業(yè)價(jià)值潛力巨大?？蓛赡赀^(guò)去了，商鋪所在地段一直沒(méi)有商業(yè)氛圍，商鋪依然空置。加之陳某創(chuàng)業(yè)失敗，急需回籠資金。

于是，2020年3月，陳某以某公司逾期辦證構(gòu)成違約為由起訴至潼南法院，請(qǐng)求解除雙方簽訂的買賣合同，某公司返還購(gòu)房款，并支付違約金。

開(kāi)發(fā)商拒絕退款

法官調(diào)查發(fā)現(xiàn)另有蹊蹺

潼南法院收到陳某起訴材料后，在案件受理前的訴前調(diào)解環(huán)節(jié)，聯(lián)系上某公司。某公司明確拒絕調(diào)解，稱沒(méi)辦法為陳某辦理過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)公司財(cái)務(wù)困難，也沒(méi)錢可退。

訴前調(diào)解不成，案件進(jìn)入審理環(huán)節(jié)。庭審過(guò)程中，某公司依然一副無(wú)所謂的態(tài)度，稱房屋已經(jīng)交付給陳某了，不能過(guò)戶也只是暫時(shí)的問(wèn)題，不同意解除合同也不愿意退款。對(duì)于不能過(guò)戶的原因，某公司則語(yǔ)焉不詳。

承辦法官認(rèn)為，涉及不動(dòng)產(chǎn)案件，查閱不動(dòng)產(chǎn)登記信息，能有助于了解物權(quán)實(shí)際狀況，避免出現(xiàn)法院認(rèn)定事實(shí)和物權(quán)登記狀態(tài)不一致的情形。庭審中被告避而不談不能過(guò)戶的原因，陳某礙于訴訟能力有限，也未能舉示相關(guān)證據(jù)。

基于此，承辦法官依職權(quán)對(duì)涉案房屋進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。發(fā)現(xiàn)原、被告簽訂的買賣合同未辦理備案登記，該房具備辦證條件，但房屋已設(shè)立抵押登記，而且抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間是在陳某購(gòu)房之前。

法官釋明法律

業(yè)主訴求“退一賠一”

結(jié)合調(diào)查的證據(jù)，法官向陳某進(jìn)行了釋明：如果某公司在房屋銷售時(shí)未告知房屋已抵押的情形，則構(gòu)成欺詐?？梢砸罁?jù)法律規(guī)定主張不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

在得知房屋抵押的事情暴露后，某公司一改之前的強(qiáng)硬態(tài)度，主動(dòng)聯(lián)系承辦法官和陳某，尋求調(diào)解。但陳某決心已定，立即變更訴訟請(qǐng)求，要求某公司“退一賠一”。

法院審理

法院審理后認(rèn)為，依照雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》，某公司應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證。而實(shí)際上，早在合同簽訂之前，該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)且該抵押權(quán)至今未注銷，導(dǎo)致陳某取得房屋產(chǎn)權(quán)登記的目的不能實(shí)現(xiàn)。陳某關(guān)于解除合同的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。某公司也未能舉示證據(jù)證明己方在訂約時(shí)告知了陳某房屋存在抵押的事實(shí)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，某公司違背書(shū)面合同約定的房屋產(chǎn)權(quán)狀況承諾及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶期限的約定，構(gòu)成欺詐，應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償。為此，法院判決解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，某公司返還陳某支付的購(gòu)房款99900元，并支付等額賠償金99900元。

法官提醒：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，因開(kāi)發(fā)商將設(shè)立抵押權(quán)的房屋出售而引發(fā)的糾紛屢有發(fā)生。在此，法官提醒購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)需更加小心謹(jǐn)慎，提前去房管部門查清開(kāi)發(fā)商是否有售房資格、自己要買的房屋是否存在已被抵押或被賣給第三人等情況。同時(shí)，購(gòu)房者一定要妥善簽訂購(gòu)房合同，注意保存和搜集證據(jù)，遇到此類糾紛時(shí)用法律手段來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

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