第一財(cái)經(jīng)

作者：張歆晨    責(zé)編：張歆晨

如果能夠回A成功，至少1300億戰(zhàn)投的贖回潮不會(huì)上演，也不至于令恒大現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步承壓。

9月24日，一份未經(jīng)證實(shí)的報(bào)告，將中國(guó)恒大（03333.HK）推向風(fēng)口浪尖。

該份名為《恒大集團(tuán)有限公司關(guān)于懇請(qǐng)支持重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目的情況報(bào)告》提及，如果恒大地產(chǎn)本地重組未如期完成，可以引發(fā)一些列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括資本金大幅減少，可能導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，引發(fā)恒大集團(tuán)在相關(guān)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)及券商市場(chǎng)的交叉違約，存在進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能，對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展造成嚴(yán)重影響。

雖然恒大在24日晚間否認(rèn)了該份報(bào)告的存在，稱“網(wǎng)上流傳有關(guān)我公司重組情況的謠言，相關(guān)文件和截圖憑空捏造、純屬誹謗，對(duì)我公司造成嚴(yán)重的商譽(yù)損害?！?/p>

但有關(guān)恒大地產(chǎn)的重組事宜卻真實(shí)存在，即恒大集團(tuán)旗下之恒大地產(chǎn)重組深深房（000029）回歸A股，此事最早發(fā)軔于2016年。

今年9月20日，深深房發(fā)布公告稱，“由于重大資產(chǎn)重組涉及深圳市國(guó)有企業(yè)改革，交易結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，屬于重大無先例事項(xiàng)，重組方案還需進(jìn)一步溝通與論證。”此時(shí)距離該公司股票在2016年9月14日起停牌，已超過4年。

引戰(zhàn)雙刃劍

早在2017年初，恒大為了更好的推動(dòng)與深深房的重組工作，開啟了一系列資本運(yùn)作，第一步便是為旗下之地產(chǎn)板塊引入戰(zhàn)略投資人，稀釋恒大集團(tuán)在恒大地產(chǎn)中的股權(quán)占比，以符合相關(guān)上市條款的要求。

彼時(shí)的恒大債務(wù)壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)引戰(zhàn)文件顯示，截至2016年底，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)9268億，但總負(fù)債8655億，扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率82%，計(jì)入1160億的永續(xù)債后的凈負(fù)債率445%。

2017年1月2日，首輪戰(zhàn)投落地，總金額300億；此后的第二輪和第三輪引戰(zhàn)分別發(fā)生在當(dāng)年6月1日和11月6日，包括中信、山東高速、深業(yè)集團(tuán)、蘇寧、中融等特大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)及民營(yíng)企業(yè)，均成為恒大地產(chǎn)的股東。

三輪增資完成后，戰(zhàn)略投資者合計(jì)向恒大地產(chǎn)投入人民幣1300億元資本金，共獲得恒大地產(chǎn)擴(kuò)大股權(quán)后約36.54%權(quán)益，而原來持有恒大地產(chǎn)100%權(quán)益的凱隆置業(yè)（恒大中國(guó)全資子公司）的持股比例下降至63.46%權(quán)益，恒大地產(chǎn)將繼續(xù)為恒大集團(tuán)的附屬公司。

引入1300億戰(zhàn)略投資后的中國(guó)恒大，順利償付了1160億永續(xù)債，公司債務(wù)負(fù)擔(dān)大幅下降。當(dāng)時(shí)機(jī)構(gòu)測(cè)算顯示，第三輪戰(zhàn)略投資引入后，恒大的資本金得到較大充實(shí)，使得其凈負(fù)債比率從2017年中期的約300%下降至150%左右。鑒于公司對(duì)重組深深房充滿信心，曾表示將進(jìn)一步降杠桿，力求將凈負(fù)債比率下降至70%左右，預(yù)計(jì)在2018~2020年實(shí)現(xiàn)。

但是，引戰(zhàn)時(shí)設(shè)置的對(duì)賭條款，也為恒大重組留下隱憂。首先，恒大地產(chǎn)向戰(zhàn)略投資人承諾，公司在2018年、2019年及2020年之三個(gè)財(cái)政年度凈利潤(rùn)(扣除非經(jīng)常性損益)將分別不得少于人民幣500億元、人民幣550億元及人民幣600億元。三年合計(jì)盈利總額1650億。

其次，如果到2020年恒大地產(chǎn)未能完成重組深深房實(shí)現(xiàn)回歸A股計(jì)劃，戰(zhàn)投有權(quán)利要求凱隆置業(yè)及恒大集團(tuán)董事局主席許家印回購相應(yīng)股權(quán)，或者由凱隆置業(yè)無償向戰(zhàn)略投資者轉(zhuǎn)讓部分恒大地產(chǎn)股份。

過去幾年時(shí)間內(nèi)，恒大按照約定向戰(zhàn)投支付了高額股息，鑒于此，戰(zhàn)略投資人同意將重組完成時(shí)間順延一年至2021年。這意味著，如果恒大不能在2021年前重組成功，1300億的戰(zhàn)投股東仍有可能要求恒大及許家印履行回購義務(wù)。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)的戰(zhàn)略投資者，曾經(jīng)寄希望于深深房的重組成功，從二級(jí)市場(chǎng)退出。但有跡象顯示，部分投資人已開始考慮其他退出渠道。

日前，市場(chǎng)消息顯示，蘇寧相關(guān)人士在9月18日的投資者會(huì)議上表示，若2021年1月份恒大地產(chǎn)不能如期在境內(nèi)重組上市，蘇寧計(jì)劃行使相關(guān)條款，要求拿回200億元人民幣戰(zhàn)略投資資金。

融資突圍

臨近2021年，房地產(chǎn)調(diào)控并沒有松動(dòng)跡象，相反，“三道紅線”的祭出，讓杠桿居高不下的恒大倍感寒意。因?yàn)榘凑杖龡l紅線規(guī)定，恒大將無法新增債務(wù)，只能通過自有資金償還債務(wù)。

事實(shí)上，恒大早有預(yù)見，并在2020年初開始有所準(zhǔn)備。3月31日，該集團(tuán)2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事局主席許家印對(duì)外宣布：集團(tuán)于2020年起全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的全新發(fā)展戰(zhàn)略，這一新戰(zhàn)略的核心目標(biāo)是用三年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)銷售金額萬億跨越，大幅降低負(fù)債總額，過渡至穩(wěn)健發(fā)展新階段。

按照許家印的計(jì)劃，恒大將通過大量消耗現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，回籠現(xiàn)金，償付債務(wù)。具體目標(biāo)是2020年銷售8000億，2022年沖擊10000億；償債計(jì)劃方面則是每年降債1500億，至2022年合計(jì)降債4500億。該集團(tuán)8月末披露的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年，集團(tuán)降債總額約400億。

營(yíng)銷策略方面，恒大率先祭出降價(jià)銷售的大旗。今年2月13日，恒大打響全面“網(wǎng)上購房”第一槍，引爆今年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)；此后的2月18日，推出全國(guó)樓盤75折優(yōu)惠，給火爆的市場(chǎng)認(rèn)購再“添一把柴”；至3月18日，集團(tuán)繼續(xù)推動(dòng)營(yíng)銷變革，對(duì)網(wǎng)上619個(gè)樓盤房源明碼標(biāo)價(jià)，掃除購房者對(duì)于價(jià)格的疑慮。

下半年，降價(jià)促銷進(jìn)一步升級(jí)。9月6日晚間十點(diǎn)，許家印再度坐鎮(zhèn)主持集團(tuán)營(yíng)銷大會(huì)，正式下發(fā)了今年九月、十月的營(yíng)銷“軍令”。內(nèi)容主要涉及到，“定下目標(biāo)：‘金九銀十’兩個(gè)月，單月銷售額要沖刺1000億；給出政策：恒大全國(guó)樓盤全線7折；下放權(quán)限：給予恒大總部和地區(qū)公司部門負(fù)責(zé)人以上領(lǐng)導(dǎo)額外96折的簽批權(quán)限；確保推新：加大推新貨力度，未來30天，確保40多個(gè)新項(xiàng)目如期開盤?！?/p>

搶跑行動(dòng)成效已現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，該集團(tuán)前8個(gè)月銷售4506億，完成最新年度目標(biāo)近六成。若9月10月能實(shí)現(xiàn)單月超1000億的目標(biāo)，那么該集團(tuán)全年沖刺8000億并非沒有可能。

與此同時(shí)，恒大旨在降低杠桿比率的資本運(yùn)作仍在進(jìn)行。8月13日夜間，中國(guó)恒大公告稱，賣方、目標(biāo)公司與買方簽訂14份投資協(xié)議，出讓集團(tuán)旗下物業(yè)公司約28.061%股份，以此換取總和為235億港元戰(zhàn)略投資。物業(yè)板塊這一輪引入的戰(zhàn)投包括騰訊控股、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、周大福、中信、光大控股、紅杉資本、云峰基金等。同時(shí)，集團(tuán)也宣布將分拆物業(yè)板塊于香港上市。

緊隨其后的9月15日，恒大集團(tuán)下屬之恒大汽車（0708.HK）發(fā)布公告稱，以先舊后新方式安排引入騰訊控股有限公司、紅杉資本、云鋒基金及滴滴出行等多名知名國(guó)際投資者，籌集約40億港元（約合35億人民幣）。

增加經(jīng)營(yíng)性收入，分拆上市、引入戰(zhàn)投，恒大今年以來在降低債務(wù)杠桿的道路上動(dòng)作頻繁。唯有地產(chǎn)板塊回歸A股仍無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，而這代表著約1300億的股權(quán)有可能重新變回債權(quán)。對(duì)于在全國(guó)擁有大量項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的恒大來說，戰(zhàn)投贖回日期的逼近或許仍有轉(zhuǎn)圜余地，但集團(tuán)的債務(wù)壓力卻真實(shí)而沉重。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，恒大集團(tuán)有息負(fù)債余額8355億。涉及銀行類金融機(jī)構(gòu)128家，借款余額2323億元，其中境內(nèi)銀行類金融機(jī)構(gòu)171家，借款余額2163億元；涉及非銀行類金融機(jī)構(gòu)121家，借款余額3684億元。

如果能夠回A成功，至少1300億戰(zhàn)投的贖回潮不會(huì)上演，也不至于令該集團(tuán)現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步承壓。

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