??4月20日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，緊急要求各銀行針對(duì)今年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸（含借款人為企業(yè)或個(gè)人）情況開(kāi)展自查動(dòng)作，在深圳金融圈引發(fā)關(guān)注。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月16日發(fā)布的《2020年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》中，深圳以二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅1.6%領(lǐng)跑70城。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者多方獲悉，這與近期深圳通過(guò)企業(yè)過(guò)賬方式使房抵經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)加杠桿資金流入樓市有關(guān)。

??深圳以外，70城數(shù)據(jù)報(bào)告中因房?jī)r(jià)上漲引發(fā)關(guān)注的另一個(gè)城市是杭州。杭州3月新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲幅度位居全國(guó)第二，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲幅度位居全國(guó)第四。緊接著，4月17日浙江銀保監(jiān)局公布，針對(duì)浙江富陽(yáng)恒通村鎮(zhèn)銀行與余杭德商村鎮(zhèn)銀行開(kāi)出兩張罰單，原因是這兩家銀行未有效管控貸款資金使用，導(dǎo)致個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)貸款被挪用于購(gòu)房。

??這兩家銀行違規(guī)行為，也被市場(chǎng)解讀為助推杭州房?jī)r(jià)上漲原因所在。

??杭州房?jī)r(jià)上漲的真正原因是什么，是因與深圳一樣涌入大量違規(guī)加杠桿資金導(dǎo)致？還是市場(chǎng)需求至此？

??外界等待著真相。

??抵押貸有進(jìn)入但不普遍

??房抵經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸確實(shí)有違規(guī)進(jìn)入杭州樓市的跡象。

??“前幾天去看房，中介給出的建議是，現(xiàn)在可以用全款買房，這樣房?jī)r(jià)可以砍下來(lái)不少；如果錢不夠，他們公司可以借給我，等房子過(guò)戶后，我再拿房子去做抵押貸款出來(lái)，現(xiàn)在的利息比商貸低很多，總體算下來(lái)非常劃算?！币晃挥?jì)劃購(gòu)置二手房的杭州購(gòu)房者表示。

??另一位杭州房地產(chǎn)人士稱，“疫情期間國(guó)家為了拉動(dòng)企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的積極性，出臺(tái)多項(xiàng)低息貸款政策，初衷是好的，但目前很多中小企業(yè)生產(chǎn)需求和財(cái)務(wù)需求上不來(lái)，所以有一部分人會(huì)拿著低息貸款進(jìn)入樓市?！?/p>

??貸款利率降低疊加生產(chǎn)需求降低因素是部分購(gòu)房者或者企業(yè)主“彎道”抄進(jìn)樓市的直接原因。一位小額貸款公司經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人也表示，“今年房抵經(jīng)營(yíng)貸利率非常低，目前是3.5%起，去年下半年還保持在5.7%到6.25%高位”。

??加之浙江銀保監(jiān)局此時(shí)開(kāi)出兩張罰單，這些都是房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的案例。但記者通過(guò)了解發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象并不普遍。

??根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年1月以來(lái)，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)共開(kāi)出702張罰單，浙江銀保監(jiān)局開(kāi)出罰單21張，其中只有4張罰單“涉房”，兩張罰單為上述針對(duì)浙江富陽(yáng)恒通村鎮(zhèn)銀行與余杭德商村鎮(zhèn)銀行的，另外兩張分別針對(duì)1月3日杭州銀行貸后管理不到位，使得流動(dòng)資金貸款挪用入房地產(chǎn)企業(yè)，以及1月16日杭州銀行對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理不審慎，貸款資金被挪用于購(gòu)房。

??另外，探訪余杭區(qū)華元北城芳滿庭、蕭山區(qū)世宸名府等新房項(xiàng)目時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，目前杭州市場(chǎng)在售新房項(xiàng)目也并未普遍出現(xiàn)房抵經(jīng)營(yíng)貸運(yùn)作模式。其中，世宸名府營(yíng)銷人員表示，“目前需要按照規(guī)定攜帶資料，進(jìn)行網(wǎng)上報(bào)名參與搖號(hào)，并未聽(tīng)說(shuō)杭州市場(chǎng)其他新房項(xiàng)目有類似操作，或者說(shuō)我關(guān)注的幾個(gè)新房項(xiàng)目都未出現(xiàn)?！?/p>

??就二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，查閱貝殼買房APP房?jī)r(jià)信息發(fā)現(xiàn)，從去年下半年到今年4月，不少掛牌項(xiàng)目都出現(xiàn)持續(xù)降價(jià)現(xiàn)象。比如濱江區(qū)2019年9月掛牌的一套住宅，至今先后降價(jià)7次，從最開(kāi)始掛牌價(jià)330萬(wàn)元降至4月11日305萬(wàn)元；再比如濱江區(qū)今年3月16日掛牌的一處住宅也從320萬(wàn)元降價(jià)至310萬(wàn)元。相似案例并不少見(jiàn)，也側(cè)面反映出房抵經(jīng)營(yíng)貸并未大規(guī)模進(jìn)入二手房市場(chǎng)。

??高價(jià)盤(pán)地鐵盤(pán)網(wǎng)簽放松

??以上事實(shí)證明房?jī)r(jià)上漲在新房市場(chǎng)表現(xiàn)超過(guò)二手房市場(chǎng)。那么，是什么助推著杭州新房房?jī)r(jià)上升？答案是供給側(cè)與需求側(cè)雙向拉動(dòng)。

??一位杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究人士稱，“最近的房?jī)r(jià)上漲如果看政府網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)是高價(jià)盤(pán)網(wǎng)簽放松所導(dǎo)致?！?/p>

??一個(gè)數(shù)據(jù)佐證是，杭州今年3月共網(wǎng)簽商品房7123套，簽約金額近299億元；去年同期共網(wǎng)簽商品房7955套，簽約金額約208.9億元。可以看到，與去年同期相比，今年3月網(wǎng)簽商品房總量少了800多套，但簽約金額卻多出90.1億元，說(shuō)明今年入市高價(jià)盤(pán)數(shù)量增多。

??具體來(lái)看，去年3月杭州沒(méi)有出現(xiàn)均價(jià)超3萬(wàn)元/平方米新房項(xiàng)目，今年3月簽約的商品房卻基本來(lái)源均價(jià)超4萬(wàn)元/平方米項(xiàng)目扎堆網(wǎng)簽的助力。其中，湖畔云廬、御虹府、濱江金地御品、曉風(fēng)印月和仁恒濱江園，成交均價(jià)均超過(guò)40000元/平方米，成交套數(shù)都在145套以上。

??對(duì)于杭州房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)原因，千城設(shè)計(jì)總建筑師王修水認(rèn)為，“杭州地鐵‘換乘之王’五號(hào)線月底將通車，以及對(duì)接臨安的16號(hào)線也開(kāi)通在即，還有亞運(yùn)城體育場(chǎng)館建設(shè)等很多基建都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生推動(dòng)作用。尤其交通網(wǎng)、地鐵網(wǎng)的形成，使得地鐵口房產(chǎn)項(xiàng)目相應(yīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，以前地鐵只是規(guī)劃，現(xiàn)在馬上投入使用，所以地鐵房也大面積上市?！?/p>

??在這些高價(jià)盤(pán)、地鐵盤(pán)扎堆入市潮中，還誕生了今年第1個(gè)和第2個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，即融創(chuàng)城、和光塵樾，這也被看作新房市場(chǎng)回暖的一個(gè)跡象。

??這背后與杭州近期出臺(tái)的人才政策有關(guān)。杭州市委辦公廳2月24日印發(fā)《關(guān)于服務(wù)保障“抓防控促發(fā)展”落實(shí)“人才生態(tài)37條”的補(bǔ)充意見(jiàn)》，支持高層次人才優(yōu)先購(gòu)房，促使購(gòu)房需求增長(zhǎng)。但由于杭州購(gòu)房資質(zhì)審核嚴(yán)格，過(guò)審的高層次人才并不多，且很多已經(jīng)有首套房的高層次人才也只能參與普通搖號(hào)。對(duì)此，杭州市政府主辦的杭網(wǎng)議事廳曾指出，“目前高層次人才搖號(hào)買房中簽率為100%?！?/p>

??另外，王修水認(rèn)為是杭州的城市綜合價(jià)值對(duì)外來(lái)人才與企業(yè)主具有吸引力，“總體來(lái)看，杭州互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，尤其此次疫情中阿里等企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)秀，以及杭州宜居城市建設(shè)、人才引進(jìn)政策都走在全國(guó)前列的，這對(duì)人才是具有吸引力的。比如我周邊有不少嘉興、溫州朋友非常希望舉家搬遷至杭州居住，這背后可能產(chǎn)生的是幾代人的剛需訴求，他們可能需要購(gòu)買幾套房。疫情期間，杭州快速的反映和防控以及企業(yè)的助力表現(xiàn)，更加凸顯杭州城市價(jià)值，因此吸引人才到來(lái)，增加購(gòu)房需求?！?/p>

??另一位業(yè)內(nèi)人士表示，“最近貸款利率走低，很多高凈值人群為了資產(chǎn)保值也會(huì)通過(guò)一定方法將資金放置在房產(chǎn)配置中。”這也與一座城市本身的財(cái)富能力有關(guān)，在福布斯《中國(guó)城市百萬(wàn)級(jí)以上活期存款余額人數(shù)TOP20榜》中，新一線城市杭州以217萬(wàn)人位居第六，僅次于北京、上海、深圳、廣州等一線城市，以及香港。

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