來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

 “周?chē)h(huán)境還是沒(méi)得說(shuō)”“停車(chē)位反正夠用”“學(xué)位有些一般”“只有三房嗎？”“有打新必要嗎？”……

繼去年6月以最高限價(jià)59億元高調(diào)落袋越秀，時(shí)隔一年有余，市場(chǎng)對(duì)于深圳寶安區(qū)尖崗山的項(xiàng)目討論又多了起來(lái)。

這個(gè)案名為“和樾府”的項(xiàng)目，趕在金九之時(shí)拿了個(gè)預(yù)售證，入市價(jià)格也終于落地。

被稱(chēng)為深圳樓市燙手山芋的尖崗山從來(lái)不缺話題，有人說(shuō)是過(guò)度妖魔化，有人也說(shuō)是魔咒真的存在，畢竟如今還有地王多年還套在其中。

去年拿地之時(shí)，可售住宅樓面價(jià)約6.4萬(wàn)/平方米的價(jià)格，讓不少人斷言“不到10萬(wàn)不保本”。如今預(yù)售信息顯示，本次項(xiàng)目備案274套住宅房源，整體均價(jià)則約9.03萬(wàn)/平方米。

一年入市

關(guān)于越秀拿下的這宗高價(jià)地“故事”也不少。

最早在2018年12月，該寶安區(qū)尖崗山大道與臥龍三路交匯處西南側(cè)地塊曾以A122-0357編號(hào)推出，占地1.86萬(wàn)平方米，起始價(jià)20.6億元。彼時(shí)因深圳樓市情緒處于低落之際，“史上最嚴(yán)”的“731限售新政”落地，最終這宗地塊慘遭流拍。

去年6月24日，這宗增加面積至3.89萬(wàn)平方米的尖崗山地塊，出現(xiàn)在了那場(chǎng)號(hào)稱(chēng)深圳“史詩(shī)級(jí)土拍”的拍賣(mài)席上，起拍價(jià)40.74億元。

大雨磅礴下，從未進(jìn)入深圳市場(chǎng)的廣州國(guó)企越秀，以最高限價(jià)59.08億元+配建19610平方米奪標(biāo)。市場(chǎng)對(duì)于這宗地的關(guān)注并不少，其一是尖崗山這個(gè)特殊的豪宅片區(qū)自帶“流量”，每一次土地拍賣(mài)都引起不小轟動(dòng)；其二則是對(duì)于后期項(xiàng)目入市時(shí)間、價(jià)格的猜測(cè)。

據(jù)悉，這宗宅地可售樓面價(jià)是6.4萬(wàn)元/平方米，附近同片區(qū)別墅售價(jià)則為10萬(wàn)元/平方米左右，按照新房備案價(jià)不得明顯高于周邊房?jī)r(jià)的規(guī)定，項(xiàng)目面臨的考驗(yàn)并不小。

而比起相鄰的泰禾兩宗地塊綜合樓面價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，事實(shí)上越秀這宗地或許“更貴”?？梢愿Q見(jiàn)的是，泰禾院子歷時(shí)五年時(shí)間仍尚未入市，這也讓越秀項(xiàng)目蒙上一絲不確定性。

對(duì)于深圳市場(chǎng)首秀，越秀的腳步邁得遠(yuǎn)比市場(chǎng)想象中的快。

在陸續(xù)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、工程規(guī)劃許可證后，于今年3月9日，官方披露的項(xiàng)目信息顯示，越秀尖崗山項(xiàng)目已更名為“和樾府”，一期樁基礎(chǔ)工程已獲施工許可證。有現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)消息也指出，該項(xiàng)目地塊確實(shí)已開(kāi)始基礎(chǔ)工程動(dòng)工。

隨后于8月29日，和樾府正式開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板間，同時(shí)開(kāi)盤(pán)消息幾度傳來(lái)。

直到9月中旬過(guò)后，住建局官網(wǎng)公示越秀和樾府獲批預(yù)售許可證，同時(shí)項(xiàng)目也發(fā)布了銷(xiāo)售公示。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該項(xiàng)目提供總共724套房源，本次備案房源則是其中274套可售住宅產(chǎn)品，包括洋房64套，高層住宅210套，毛坯交付。產(chǎn)品包含建筑面積約110-115-140平方米共三種戶(hù)型，分別位于5棟一二單元、6棟一二單元、10棟一二單元。

最為挑動(dòng)人心的價(jià)格方面，產(chǎn)品整體均價(jià)約9.03萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間在8-13萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間912-1407萬(wàn)元/套。

其中，高層住宅均價(jià)8.6萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間在8-9.5萬(wàn)元/平方米；洋房均價(jià)10.6萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間在9.6-13萬(wàn)元/平方米。

九萬(wàn)入市

這樣的入市價(jià)格如何？

據(jù)悉，越秀和樾府占地約3.9萬(wàn)平方米，總建面約17萬(wàn)平方米，項(xiàng)目以8F低矮小洋房+高層建筑形態(tài)呈現(xiàn)，容積率3.12，產(chǎn)品以110平方米和115平方米的三房為主，搭配少量140平方米和175平方米的大三房，整體定位為一個(gè)改善居住的高端盤(pán)。

放在所在的尖崗山片區(qū)，該片區(qū)許久已沒(méi)有新盤(pán)推出，此次新房供應(yīng)可以說(shuō)是久旱逢甘露。目前，片區(qū)二手房均價(jià)在9.2萬(wàn)元/平方米左右，單價(jià)區(qū)間為8.5-16.5萬(wàn)元/平方米，整體比較而言均和樾府更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

有業(yè)內(nèi)人士告知，其中中海九號(hào)公館是目前片區(qū)為數(shù)不多的高層二手房，其他項(xiàng)目多是低層洋房別墅。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該項(xiàng)目地塊由中海于2012年11月以總價(jià)48.6億元摘得，折合樓面地價(jià)26689元/平方米，創(chuàng)下了深圳總地價(jià)與樓面價(jià)新高。項(xiàng)目案名定為中海九號(hào)公館，于2013年首次開(kāi)盤(pán)，入市時(shí)均價(jià)6萬(wàn)元/平方米左右。

而目前，中海九號(hào)公館高層住宅二手房均價(jià)10.2萬(wàn)元/平方米，別墅則在12-16萬(wàn)元/平方米不等。即是說(shuō)，越秀和樾府的洋房均價(jià)也僅比中海九號(hào)公館的高層價(jià)格多出不到5000元/平方米。

“這個(gè)價(jià)格在尖崗山片區(qū)來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)是比較適中。”中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁評(píng)價(jià)道。

放在如今的深圳樓市環(huán)境下觀察這個(gè)定價(jià)或許有一點(diǎn)參考意義。今年下半年以來(lái)的深圳樓市可以用“不平靜”形容，前有“715新政”打響今年房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)的第一槍?zhuān)笥小?30公寓限制建設(shè)新政”的發(fā)布。

甚至于越秀和樾府預(yù)售證拿下之際，深圳于9月17日當(dāng)天再次發(fā)布關(guān)于征求《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的通告，要求各企業(yè)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，其中重點(diǎn)提到了二手房?jī)r(jià)格指導(dǎo)以及新房的捂盤(pán)惜售等問(wèn)題。

“若是放在7月前，和樾府這個(gè)價(jià)格確實(shí)不高，但是因?yàn)槿缃褚欢ǔ潭壬鲜袌?chǎng)價(jià)格被壓住了，需求也被壓住了，所以現(xiàn)在提出來(lái)這個(gè)水平的定價(jià)就不會(huì)覺(jué)得很低，剛好適中?！彼味》Q(chēng)。

其續(xù)稱(chēng)，加上泰禾項(xiàng)目影響，尖崗山片區(qū)可能還需要時(shí)間恢復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，所以這個(gè)價(jià)格也是綜合考慮以后的一個(gè)結(jié)果。

同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若綜合考慮產(chǎn)品的各方面因素，這個(gè)定價(jià)事實(shí)上并沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)。

據(jù)悉，尖崗山以得天獨(dú)厚的山水資源，低密度、高綠化率的居住環(huán)境為最大賣(mài)點(diǎn)。在該人士看來(lái)，和樾府的外圍景觀則略有欠缺，“那片的鐵崗山水庫(kù)和山林景色都被九號(hào)公館擋著了”。

其次在戶(hù)型方面，該人士認(rèn)為和樾府產(chǎn)品均打造成三房，這對(duì)于改善戶(hù)型來(lái)說(shuō)略少；再者從實(shí)用率來(lái)看，粗略計(jì)算下來(lái)和樾府實(shí)際均價(jià)大約在每平10.8萬(wàn)元左右，與九號(hào)公館相比無(wú)明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

值得注意的是，近期深圳也有多個(gè)改善性高端住房項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市或已入市，如8月開(kāi)盤(pán)、均價(jià)9萬(wàn)元/平方米的龍華龍光玖樾臺(tái)，折后8.8萬(wàn)元/平方米的招商臻府，以及預(yù)售價(jià)7.6-9.1萬(wàn)元/平方米的西麗遠(yuǎn)洋天著等等。

該人士隱晦表示，就區(qū)域發(fā)展情況，交通便利程度，配套成熟度，學(xué)位情況看，和樾府的優(yōu)勢(shì)并不算特別突出?！爱?dāng)然，尖崗山本來(lái)就是一個(gè)比較特殊的區(qū)域，不算特別熱門(mén)，但勝在環(huán)境優(yōu)質(zhì)與片區(qū)純粹性，交通也在逐漸完善，未來(lái)還是有一定增值空間的?！?/p>

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