觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在深圳，新推樓盤當(dāng)天售罄，已經(jīng)不是新鮮事。過(guò)去一個(gè)月時(shí)間里，寶安華強(qiáng)城、龍華中海匯德理、光明華潤(rùn)璽云著、光明中海寰宇時(shí)代先后進(jìn)行了線上、線下選房活動(dòng)，將近4000套房源基本上當(dāng)天售罄。

9月14日，南山區(qū)西麗的遠(yuǎn)洋天著華府項(xiàng)目獲得了預(yù)售證，再度成為了人們眼中的“網(wǎng)紅盤”。該項(xiàng)目預(yù)售總套數(shù)為571套，預(yù)售總面積為6.46萬(wàn)平方米，同時(shí)位于南山核心區(qū)域且是地鐵上蓋，有著商業(yè)、自然資源、教育資源等優(yōu)勢(shì)，如大沙河、塘朗山公園、益田假日里等。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從深圳購(gòu)房人群中了解到，憑借上述優(yōu)勢(shì)，不少潛在消費(fèi)者都表示看好這一項(xiàng)目，有參與選房計(jì)劃?！耙?yàn)閺牡囟巍⑴涮滓约邦A(yù)估售價(jià)等方面都不錯(cuò)，特別是在售價(jià)上比其他區(qū)域二手樓盤并沒有高出太多。”

但這個(gè)項(xiàng)目在預(yù)售過(guò)程中卻出現(xiàn)了“意外”。9月17日，深圳住建局官網(wǎng)披露顯示，遠(yuǎn)洋天著華府571套預(yù)售房源全部被區(qū)局鎖定。按照官網(wǎng)文件釋義，“區(qū)局鎖定”指房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被區(qū)局鎖定。

有市場(chǎng)人士介紹，出現(xiàn)這種情況，或許是作為項(xiàng)目操盤手的遠(yuǎn)洋集團(tuán)在推盤過(guò)程中“急了”，而導(dǎo)致這種情緒形成與當(dāng)下銷售業(yè)績(jī)和規(guī)模密切相關(guān)。

由此看“售罄”的市場(chǎng)氛圍，或許能夠體會(huì)到購(gòu)房者與開發(fā)商的“焦慮”情緒，一種是爭(zhēng)搶的焦慮，另一種是推盤的著急。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴我們，目前這些樓盤售罄、受歡迎的根本原因是二手房?jī)r(jià)格倒掛，新房定價(jià)比較合理的，比周圍在售二手房?jī)r(jià)格低或差不多，它存在一個(gè)倒掛的情況。

“上半年，整個(gè)深圳新盤去化率大概是40%，去化率是很低的，之所以看到新房市場(chǎng)比較火熱，網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)的人比較多，是因?yàn)檫@些網(wǎng)紅盤是在一二手房?jī)r(jià)格倒掛下認(rèn)購(gòu)的，其實(shí)很多新房是賣不動(dòng)?！?/p>

區(qū)局鎖定

在獲得預(yù)售證次日，遠(yuǎn)洋就通過(guò)“深圳遠(yuǎn)洋天著華府”公布了銷售公示方案。按照方案，本次項(xiàng)目推出的是3棟ABC座，共571套建筑面積約100-162平方米可售房源，平均售價(jià)未公示。

按照方案時(shí)間排期，意向購(gòu)房人將于9月16日-9月18日18點(diǎn)前完成線上誠(chéng)意登記，包括線上資料遞交及線下資金凍結(jié)等；9月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)行公示審核成功后的《誠(chéng)意登記人名冊(cè)》；9月20日，按無(wú)房與有房?jī)深惪蛻?，先后搖號(hào)確定本項(xiàng)目選房順序。

不過(guò)，早于預(yù)售方案公示前，就有市場(chǎng)消息傳出，遠(yuǎn)洋天著華府本次預(yù)計(jì)推出3棟的ABC三個(gè)單元，共572套住宅，面積分別為99-161平方米，均價(jià)為8.37萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間為801萬(wàn)元-1464萬(wàn)元/套。

拿證三天、進(jìn)行誠(chéng)意登記一天，遠(yuǎn)洋天著華府項(xiàng)目就收到了“警告牌”，本次項(xiàng)目推出的571套房源均被區(qū)局鎖定。

這一項(xiàng)目為何被區(qū)局鎖定？目前市場(chǎng)存在兩種聲音，一是開發(fā)商收取了裝修款導(dǎo)致被鎖盤，另一個(gè)是認(rèn)籌僅針對(duì)前期驗(yàn)資看過(guò)房的客戶。同時(shí)，在該項(xiàng)目銷售公示方案中，開發(fā)商在誠(chéng)意登記對(duì)象中就進(jìn)行了限制，為“僅針對(duì)2020年6月25日-9月15日，購(gòu)房人本人到訪現(xiàn)場(chǎng)并辦理驗(yàn)資活動(dòng)的客戶”。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在處于調(diào)控最緊張時(shí)期，如果違規(guī)的話，肯定會(huì)撞在槍口上，這是毫無(wú)疑問(wèn)的?，F(xiàn)在調(diào)控樓市也是處于嚴(yán)監(jiān)管階段，在拿到預(yù)售證之前，因?yàn)閮r(jià)格倒掛比較明顯，有些開發(fā)商不甘心，有對(duì)認(rèn)購(gòu)客戶收取精裝修的資金。

“拿預(yù)售證前是不能以任何形式收取誠(chéng)意金和凍結(jié)客戶的資金。當(dāng)然，這個(gè)現(xiàn)象屬于一個(gè)潛規(guī)則，很多開發(fā)商私下都在做。調(diào)控之前比較松?！鄙鲜鋈耸垦a(bǔ)充道。

7月8日，深圳住建局組織10人考察組前往長(zhǎng)沙考察房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作。一個(gè)星期后，“考察結(jié)果”正式落地，深圳住建局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，自發(fā)布日起實(shí)行。

新政內(nèi)容涉及提高住宅限購(gòu)年限，深戶購(gòu)房需滿足“3年落戶+3年社?！保蚱揠x婚追溯期延長(zhǎng)為3年；非首套房房貸趨嚴(yán)；部分恢復(fù)豪宅稅，增加總價(jià)750萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理以及嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為等。

“新靴子”落地后，深圳樓市也發(fā)生了微妙的變化。因?yàn)樾抡饕槍?duì)的是二手房市場(chǎng)，同時(shí)受前期疫情影響，開發(fā)商加快了推盤進(jìn)度，加之市場(chǎng)本身需求強(qiáng)勁。多種因素下，深圳樓市熱度開始偏向新房市場(chǎng)。這也是導(dǎo)致8月份以來(lái)新盤當(dāng)天售罄的重要原因之一。

深圳中原研究中心研究報(bào)告顯示，8月迎來(lái)今年供應(yīng)的高峰，共16項(xiàng)目入市（住宅項(xiàng)目14個(gè)），且有多個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目。從整體去化看，開盤銷售普遍表現(xiàn)較好，購(gòu)房者更加傾向于購(gòu)買一手房，新房市場(chǎng)活躍度高。上半月市場(chǎng)幾無(wú)供應(yīng)，訪客指數(shù)降至低位，月中華強(qiáng)城，月末中海匯德理、中海寰宇時(shí)代等多個(gè)熱點(diǎn)樓盤入市，帶動(dòng)了市場(chǎng)氣氛，訪客指數(shù)迅速攀升至高位。

焦慮

遠(yuǎn)洋集團(tuán)，有些急了。

來(lái)到8月份，TOP100房企銷售額已經(jīng)基本回到去年同期水平，亦有不少房企錄得一定的增長(zhǎng)。觀點(diǎn)指數(shù)研究院研究報(bào)告顯示，前8月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)全口徑總銷售金額74434.8億元，同比增長(zhǎng)4.8%，累計(jì)銷售同比增幅較1-7月擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)銷售增速來(lái)看，頭部房企基本回正，TOP20房企中已有17家實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額同比增速為正。

而遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，其前8月份仍然錄得一定程度的下滑。今年8月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)累計(jì)協(xié)議銷售額約600億元，同比下降20%；累計(jì)協(xié)議銷售樓面面積為約316.17萬(wàn)平方米，同比下降14%。

按年銷售目標(biāo)1300億元計(jì)算，前8個(gè)月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)僅完成不到五成，為46.15%。而去年銷售目標(biāo)為1400億元，最終僅完成1300.3億元。若按目前的趨勢(shì)，今年完成目標(biāo)或許仍然存在不確定性。

所以，遠(yuǎn)洋集團(tuán)需要加快推盤速度，完成項(xiàng)目去化。李宇嘉認(rèn)為：“遠(yuǎn)洋集團(tuán)急于推深圳的樓盤也是有可能的，因?yàn)檠劭粗{(diào)控越來(lái)越緊，肯定趕著這個(gè)窗口期出貨，而且市場(chǎng)熱度還在?！?/p>

而以深圳市場(chǎng)為代表的“新市場(chǎng)”將成為遠(yuǎn)洋重要銷售來(lái)源。因?yàn)槠淙ツ赇N售不達(dá)標(biāo)的重要原因是過(guò)于依賴環(huán)渤海區(qū)域市場(chǎng)，該區(qū)域貢獻(xiàn)比率達(dá)到五成，僅北京、天津兩座城市又占據(jù)了環(huán)渤海區(qū)域銷售額的62%。

意識(shí)到目前銷售現(xiàn)狀后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開始進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，形成了北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西六大開發(fā)事業(yè)部。具體到規(guī)劃上，提出“南移西拓”戰(zhàn)略，在鞏固原有京津冀等核心區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)上，將粵港澳大灣區(qū)放在戰(zhàn)略布局的焦點(diǎn)。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁助理、華南區(qū)域總經(jīng)理趙建軍曾對(duì)外透露，“南移西拓”對(duì)華南區(qū)域是一種鼓舞，也是一種支持，未來(lái)華南區(qū)域的業(yè)績(jī)與規(guī)模將逐漸成為集團(tuán)主力。

作為京系房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)雖然早于2005年進(jìn)入華南區(qū)域市場(chǎng)，布局廣東中山，第一個(gè)項(xiàng)目為中山博覽中心項(xiàng)目，第二個(gè)項(xiàng)目為中山遠(yuǎn)洋城，但其一直到2011年左右在“進(jìn)城下鄉(xiāng)”的戰(zhàn)略下探索廣州、深圳兩個(gè)區(qū)域核心城市，于2011年獲得深圳第一個(gè)項(xiàng)目——龍崗遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目，2015年獲得廣州第一個(gè)項(xiàng)目——廣州天驕項(xiàng)目。

于深圳市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)并沒有在招拍掛市場(chǎng)進(jìn)行“搶地”，而是走舊改渠道獲取土儲(chǔ)。而這種方式的特點(diǎn)也很明顯，土儲(chǔ)獲取成本低，但項(xiàng)目入市時(shí)間長(zhǎng)?？梢姡壳斑h(yuǎn)洋集團(tuán)在深圳入市項(xiàng)目仍不多。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公開資料獲悉，目前僅有龍崗遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目、龍崗遠(yuǎn)洋新天地兩個(gè)項(xiàng)目入市銷售。

對(duì)于深圳區(qū)域市場(chǎng)情況，趙建軍曾表示，舊改是核心基礎(chǔ)，深圳現(xiàn)在一地難求，一年也沒幾塊地，大量土地供應(yīng)來(lái)源于舊改，主要原因：一是市場(chǎng)絕對(duì)安全，不存在賣不動(dòng)的情況，雖然政策有變化，但市場(chǎng)是全國(guó)最好的。二是利潤(rùn)可觀，從集團(tuán)內(nèi)部幾個(gè)區(qū)域利潤(rùn)業(yè)績(jī)來(lái)講，給集團(tuán)貢獻(xiàn)了巨大的利潤(rùn)和現(xiàn)金流，

回到本次入市的遠(yuǎn)洋天著華府上，其為遠(yuǎn)洋集團(tuán)深圳第三個(gè)入市項(xiàng)目。實(shí)際上，該項(xiàng)目宗地號(hào)為T403-0282，為紅花嶺工業(yè)區(qū)北區(qū)舊改項(xiàng)目地塊，深圳市眾冠股份有限公司于2019年7月31日通過(guò)協(xié)議方式獲取該地塊。

有消息指出，隨后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與眾冠股份達(dá)成合作協(xié)議。其中，眾冠時(shí)代廣場(chǎng)為一期項(xiàng)目，由遠(yuǎn)洋代建完成，目前已竣工；遠(yuǎn)洋天著華府為二期項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有權(quán)益為56.88%?？傮w項(xiàng)目占地約16萬(wàn)平方米，總建筑面積為123萬(wàn)平方米。

按照規(guī)劃，遠(yuǎn)洋天著華府占地面積約3.8萬(wàn)平方米，總建筑面積約44萬(wàn)平方米，其中包括7棟高層住宅、4棟低層別墅和1所幼兒園，由一條市政道路分割成東區(qū)和西區(qū)。其中，東區(qū)4棟高層為回遷房，剩余為別墅，西區(qū)3棟A、B、C座高層住宅為可售商品房，共計(jì)1540戶。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體進(jìn)一步了解到，于4月份，遠(yuǎn)洋集團(tuán)通過(guò)權(quán)益收購(gòu)形式在深圳擁有土儲(chǔ)約107萬(wàn)平方米，持有權(quán)益為50%-70%期間。其中龍船塘、眾冠（二期）兩個(gè)舊改項(xiàng)目計(jì)劃于今年入市。其余7個(gè)項(xiàng)目擬定了入市時(shí)間為：2021年有3個(gè)，2024年有2個(gè)，2022年和2026年各有1個(gè)。

不過(guò)，趙建軍則表示：“這些項(xiàng)目有詳細(xì)的開發(fā)計(jì)劃，會(huì)逐步釋放，我們希望越早越好。這些項(xiàng)目逐步釋放出來(lái)，再進(jìn)行其他招拍掛、收并購(gòu)，在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方面再做一些增量，華南事業(yè)部的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)就會(huì)建立起來(lái)，比如絕對(duì)數(shù)額的增長(zhǎng)、在集團(tuán)相對(duì)數(shù)額的增長(zhǎng)?！?/p>

而這些項(xiàng)目能否趕上目前充滿不確定性的市場(chǎng)變化速度，進(jìn)而快速轉(zhuǎn)化為銷售和利潤(rùn)？或許也是遠(yuǎn)洋集團(tuán)“焦慮”的問(wèn)題之一。

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