馬云的天貓好房？我真不看好的10個(gè)理由

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-17 11:10

基本都昨天好多房地產(chǎn)大佬又井噴站臺(tái)了，這次是易居和阿里的合作發(fā)布會(huì)。結(jié)果新聞里面鋪天蓋地的說(shuō)貝殼的末日到了，轉(zhuǎn)眼資本市場(chǎng)給了這些媒體一個(gè)大耳光：

貝殼股價(jià)創(chuàng)了新高。可見(jiàn)資本市場(chǎng)根本也沒(méi)看懂易居的發(fā)布會(huì)。偉哥簡(jiǎn)單的從旁觀者角度不專(zhuān)業(yè)的聊聊這件事：

首先：偉哥肯定不是貝殼粉

但從市場(chǎng)角度看，本來(lái)就已經(jīng)基本壟斷的貝殼在打通了融資渠道上市后，在市場(chǎng)層面已經(jīng)不可能再有競(jìng)爭(zhēng)，除非將來(lái)出現(xiàn)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商感覺(jué)渠道費(fèi)苦逼或者購(gòu)房者感覺(jué)中介費(fèi)苦逼而鬧來(lái)雷霆雨露、政策打壓。

否則，其他所有企業(yè)只能在區(qū)域市場(chǎng)做做影響力了，全國(guó)性的中介企業(yè)只剩貝殼了。

寡頭壟斷市場(chǎng)，少數(shù)企業(yè)在某種產(chǎn)品的生產(chǎn)中占據(jù)很大的市場(chǎng)份額，該行業(yè)的進(jìn)入壁壘較高。此類(lèi)行業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)估值較高，若企業(yè)能依賴技術(shù)門(mén)檻，形成一定的壟斷地位，則很容易獲得投資。

其次：規(guī)模完全不對(duì)等的合作。

阿里是數(shù)萬(wàn)億估值的龐然大物，易居市值150億，如果說(shuō)阿里收購(gòu)了易居我覺(jué)得還讓人有點(diǎn)信心，花20億級(jí)別的投資，對(duì)于阿里來(lái)說(shuō)，連戰(zhàn)略的邊都算不上。

第三：阿里的角色是什么？

阿里當(dāng)然是世界級(jí)的互聯(lián)網(wǎng)龍頭，但阿里想干什么和阿里要干什么完全不是一個(gè)概念。

2019年，阿里有3次大額度投資：阿里巴巴集團(tuán)以43.59億元人民幣投資紅星美凱龍(601828,股吧)，20億美元收購(gòu)網(wǎng)易考拉，總共146億讓阿里變成了申通快遞的實(shí)際控制人。

所以昨天和易居的10億20億的合作金額，對(duì)于阿里來(lái)說(shuō)，完全談不上戰(zhàn)略，天貓好房是阿里占絕對(duì)控股。

第四：文字游戲：收入100%補(bǔ)貼購(gòu)房者

天貓好房至少在未來(lái)3年內(nèi)不賺錢(qián)，所有收入100%補(bǔ)貼購(gòu)房者。

這其實(shí)就是一個(gè)文字游戲，收入與收益完全是兩碼事，所有收入都補(bǔ)貼，那么意味著嚴(yán)重虧損。

第四：都打著房源系統(tǒng)的幌子干承包商

貝殼的“ACN”，易居也想打造ETC，表面都是學(xué)的美國(guó)的MLS。

但在中國(guó)特色和美國(guó)存量時(shí)代不一樣，其實(shí)都在比對(duì)開(kāi)發(fā)商的收割。所以貝殼在過(guò)去一年無(wú)心插柳，在新房渠道市場(chǎng)開(kāi)了花，一方面，鏈家在二手房能夠養(yǎng)活自己的城市基本已經(jīng)壟斷，基本也就全國(guó)只有10個(gè)城市左右。

其他城市之前都是依賴資本扶持，但隨著過(guò)去一年多渠道的打通，貝殼的重要性出現(xiàn)了，從開(kāi)發(fā)商手里打包房源包銷(xiāo)，一方面滿足了開(kāi)發(fā)商降價(jià)走量的需求，另外一方面，做大了GMV。拼大了市場(chǎng)估值。

貝殼2017年至2019年，新房交易服務(wù)在當(dāng)年總營(yíng)收的占比分別為25.2%、26.1%和44.1%。所以這對(duì)于所有行業(yè)從業(yè)者來(lái)說(shuō)，肯定都是巨大沖擊，但對(duì)于也一直在講這個(gè)故事的易居來(lái)說(shuō)，沖擊肯定最大。

第五：為什么互聯(lián)網(wǎng)思維絕緣房地產(chǎn)思維？

1：房地產(chǎn)是看供給，房東牛逼。互聯(lián)網(wǎng)思維是看需求，用戶為王。

房地產(chǎn)看地段，好地段再差的產(chǎn)品也值錢(qián)，所以以北京為例，四環(huán)內(nèi)的限價(jià)房狗屎一樣的戶型依然搶光，而六環(huán)外的神戶型依然鬼要。

互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展這么多年，唯一沒(méi)有徹底顛覆的是金融和房地產(chǎn)，雖然現(xiàn)在支付已經(jīng)手機(jī)化，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)看政策的趨勢(shì)依然不變，房地產(chǎn)滿足的是投資需求，而不是剛需，所以大數(shù)據(jù)對(duì)于房地產(chǎn)無(wú)效。

大部分互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)都是基于消費(fèi)而建立模型，實(shí)際消費(fèi)能力與投資能力完全不對(duì)等。

2：房地產(chǎn)的最大成本是土地成本、稅費(fèi)、建安、財(cái)務(wù)成本，營(yíng)銷(xiāo)占比非常小，房地產(chǎn)是吉芬商品，越限價(jià)的地方越不需要營(yíng)銷(xiāo)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)靠天吃飯，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)沒(méi)有剛需。

3：互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)于降低房地產(chǎn)拿地、建安成本毫無(wú)影響，互聯(lián)網(wǎng)思維也基本影響不了獲客成本。

4：房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)總結(jié)意義不大，就好像易居的丁博士依賴網(wǎng)簽數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)了十幾年，預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率為零一樣。房地產(chǎn)思維目前看，主要還是依賴經(jīng)驗(yàn)不依賴數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)靠老中醫(yī)吹牛逼居多。

第六：資本市場(chǎng)只認(rèn)第一

第七：貝殼還有敵人嗎？

其實(shí)貝殼的敵人只剩自己。能影響左盟主江湖大業(yè)的可能只有2件事：

1：房?jī)r(jià)是不是中介炒起來(lái)的

未來(lái)的某一天，中介費(fèi)肯定會(huì)漲價(jià)，中介費(fèi)漲價(jià)了，那么聲討貝殼、鏈家才會(huì)讓左老板頭疼。

2：?jiǎn)芜叴碇贫?/p>

中國(guó)的房地產(chǎn)代理制度是類(lèi)似媒婆，而嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這好像是原告和被告的代理律師是一個(gè)人，所以這種商業(yè)模式本身就存在問(wèn)題，這不是什么真房源就能改變的。未來(lái)的某一天，這如果改變，影響最大的肯定是鏈家或者貝殼。

單邊代理與雙邊代理

中介指在不同事物或同一事物內(nèi)部對(duì)立兩極之間起居間聯(lián)系作用的環(huán)節(jié)。對(duì)立的兩極通過(guò)中介聯(lián)成一體。

房地產(chǎn)中介自然也就是撮合二手房買(mǎi)賣(mài)雙方交易，所以如果你通過(guò)中介買(mǎi)賣(mài)二手房，簽署的買(mǎi)賣(mài)合同都是三方合同。

但在國(guó)外很少有中介，國(guó)外叫代理。買(mǎi)賣(mài)雙方都有一個(gè)代理。代理為了傭金自然就會(huì)保護(hù)自己服務(wù)對(duì)象的利益。

但在中國(guó)，很奇怪，中介費(fèi)是弱勢(shì)群體交，而中介還需要幫助強(qiáng)勢(shì)一方要求更高價(jià)格。

中國(guó)的中介從根源上的弊端，就是這個(gè)雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然都會(huì)損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會(huì)聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)的一方去打壓弱勢(shì)一方。

這是一切中介生意的基本原則和邏輯，你只能討好有話語(yǔ)權(quán)的一方，而互聯(lián)網(wǎng)中介看似無(wú)懈可擊的生意模式——降價(jià)，在中介行業(yè)里毫無(wú)顛覆能力。

第八：周老板從來(lái)也不是干苦活兒的人

周老板值得尊敬是在資本領(lǐng)域，合縱連橫，各路資本市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)退退，所以這在資本市場(chǎng)意義很大。這么多年，周老板已經(jīng)在無(wú)數(shù)個(gè)資本平臺(tái)敲鐘多次，賺習(xí)慣了快錢(qián)，不會(huì)耐心種糧食。易居肯定是值得尊敬的企業(yè)，但這么多年，也沒(méi)穩(wěn)穩(wěn)的做什么，所以這個(gè)阿里合作，也就是今年的熱點(diǎn)話題，過(guò)2月就沒(méi)人關(guān)注了。

第九：互聯(lián)網(wǎng)大佬最值得期待有可能顛覆房地產(chǎn)的要等頭條了

互聯(lián)網(wǎng)大佬最懂房地產(chǎn)的肯定是萬(wàn)億估值的頭條張一鳴，頭條之前他失敗的創(chuàng)業(yè)是九九房，頭條成功了他也沒(méi)干房地產(chǎn)。對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)大佬來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)一直是雞肋，都嘗過(guò)了，都退出了。

其實(shí)看這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是不是重視房地產(chǎn)，只要看，針對(duì)衣食住行這個(gè)最重的住行業(yè)，給的主管經(jīng)理人職務(wù)就知道了。

第十：苦逼的購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，最近2年中介已經(jīng)不是中介了，都在干渠道，如果說(shuō)鏈家還是傳統(tǒng)中介的話，貝殼已經(jīng)可以定義為“房渠”了。

易居講故事的能力那絕對(duì)的房地產(chǎn)領(lǐng)域一枝獨(dú)秀，周老板丁博士，那都老厲害了，但這改變不了業(yè)務(wù)太輕的事實(shí)。綁架不了開(kāi)發(fā)商，特別是易居上市一年多，股價(jià)從來(lái)沒(méi)有接近過(guò)上市當(dāng)天的價(jià)格。

從未來(lái)幾年來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)還是一個(gè)16-17萬(wàn)億的新房為主市場(chǎng)，二手房只有5-8萬(wàn)億。所有資本玩家們爭(zhēng)搶的其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是開(kāi)發(fā)商的渠道費(fèi)。而如果只是簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)商分包渠道，那么按照大部分項(xiàng)目只有30-50%成交渠道看，點(diǎn)位實(shí)際平均不高。

我不看好一個(gè)享受賣(mài)排行榜的百億上市公司會(huì)有顛覆自己的決心！

未來(lái)疊加了資本力量的易居與貝殼未來(lái)幾個(gè)月主戰(zhàn)場(chǎng)只有一個(gè)，搶包銷(xiāo)市場(chǎng)，用高定金包銷(xiāo)。這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)一方面，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)只能越來(lái)越少，阿里能不能成房地產(chǎn)爸爸不好說(shuō)，但渠道肯定在很多城市已經(jīng)越來(lái)越像開(kāi)發(fā)商的爸爸了！

（責(zé)任編輯：徐帥）