踩盤 | 北京望壇棚戶區(qū)“變身”天壇府,產(chǎn)品、價(jià)格雙“受限”,單價(jià)擬定12萬

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-16 20:26

曾經(jīng)充斥著臟、亂、差的望壇棚戶區(qū)，如今成了北京三環(huán)內(nèi)新房市場(chǎng)的“寵兒”，它有了一個(gè)新的名字——天壇府。

歷經(jīng)4年的拆遷，北京城建終于把望壇棚戶區(qū)整理出一些眉目，大部分建筑已經(jīng)拆除，第一期商品房挖了地基，今年就要面市，也就是天壇府項(xiàng)目?；剡w房也已經(jīng)開始建設(shè)。但《華夏時(shí)報(bào)》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該地塊仍未完成整體拆遷，偶有“釘子戶”突兀地立在其中，十分顯眼。

記者采訪了多名“釘子戶”主人，其均表示，補(bǔ)償方案沒有談攏，不會(huì)搬遷。

該項(xiàng)目置業(yè)顧問稱，天壇府?dāng)M定于2020年下半年開盤，商品房與回遷房同時(shí)于2022年交付使用，當(dāng)前項(xiàng)目的棚戶區(qū)“釘子戶”將由政府部門進(jìn)行協(xié)商安置，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目工期產(chǎn)生影響。

針對(duì)此事，《華夏時(shí)報(bào)》記者電話咨詢了北京城建集團(tuán)天壇府項(xiàng)目所屬公司黨工部部長(zhǎng)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“天壇府的商品房項(xiàng)目并不包含望壇的棚改區(qū)域?！睂?duì)于天壇府項(xiàng)目具體進(jìn)度等問題，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示當(dāng)前疫情期間，暫不接受采訪，后期如需采訪會(huì)主動(dòng)聯(lián)系記者。

棚改“大戶”

位于南二環(huán)與南三環(huán)之間的望壇棚戶區(qū)屬于北京核心區(qū)體量最大的棚改項(xiàng)目，由于體量大、拆遷難度高，摸查準(zhǔn)備期便長(zhǎng)達(dá)十年。真正全面動(dòng)工拆遷是在2016年，也就是北京城建介入之后。按照規(guī)劃，該棚改工程需要整理出15個(gè)地塊，其中2個(gè)為商品房，其余均為回遷房。

商品房即天壇府，占地面積約25萬平方米，整體容積率2.23。項(xiàng)目東至景泰路，南至安樂林路，西至永外大街及民主北街，北至京津城際鐵路南側(cè)綠化帶。南側(cè)緊鄰地鐵景泰站（14號(hào)線）、西側(cè)臨近永定門外站（14號(hào)線、8號(hào)線），與天壇公園南門只隔一條南二環(huán)，直線距離800米。由于北京三環(huán)內(nèi)新建商品房項(xiàng)目較少，該項(xiàng)目還未推出便被認(rèn)為是稀缺資源。

但它同樣避免不了棚戶區(qū)改造面臨的共同難題：拆遷和安置。

根據(jù)北京城建2019年年報(bào)介紹，望壇項(xiàng)目征收拆遷已進(jìn)入收尾攻堅(jiān)階段，項(xiàng)目整體簽約比例達(dá) 99%，非宅征收實(shí)現(xiàn)清零，土地出讓工作有序推進(jìn)，天壇府銷售展示中心已亮相。

而記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，項(xiàng)目工地上仍有一些“釘子戶”沒有搬遷，原因多數(shù)是對(duì)拆遷補(bǔ)償條件不滿意。其中有住戶對(duì)記者表示：“早期同意遷出的鄰居至今居住問題都沒能妥善解決，這種情況我怎么可能再同意拆遷？”針對(duì)這一問題記者與北京城建方面取得了聯(lián)系，但目前暫未得到對(duì)此問題的回應(yīng)。

望壇棚戶改造區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)仍有一些“釘子戶” 苗詩雨攝

“釘子戶”問題不僅影響望壇棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目進(jìn)度，更是對(duì)回遷居民造成了很大的困擾。記者從調(diào)查中了解到，自2019年補(bǔ)償協(xié)議蓋章之后，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，很多回遷居民擔(dān)心望壇項(xiàng)目無法按期交付。

而天壇府的銷售展示中心，并沒有如北京城建2019年年報(bào)中所說的“已亮相”，截至目前仍在施工。

目前天壇府尚未拿到預(yù)售證，其銷售人員表示預(yù)計(jì)取得預(yù)售證的時(shí)間為今年10或11月，并于2022年交房。

針對(duì)不少天壇府項(xiàng)目意向購(gòu)房者擔(dān)憂的2022年是否能夠順利交房的問題，《華夏時(shí)報(bào)》記者與天壇府相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，負(fù)責(zé)人表示望壇棚戶區(qū)改造與天壇府項(xiàng)目彼此獨(dú)立，拆遷進(jìn)程并不會(huì)影響商品房建設(shè)。

天壇府一期商品房基坑開挖苗詩雨攝

產(chǎn)品、價(jià)格雙重受限

《華夏時(shí)報(bào)》記者從天壇府售樓處了解到，天壇府一期有3種戶型：60平米一居室，100平米兩居室，135平米三居室。共200多套房源。二期地塊規(guī)劃產(chǎn)品為150-260平3-4居，入市更大體量的升級(jí)改善類房源，總計(jì)1244套。

對(duì)于一期即將推出的產(chǎn)品，天壇府的銷售人員自稱并不完美?！拔覀兂鍪鄣氖堑囟危瑧粜筒⒉皇侵鞔蛸u點(diǎn)。”項(xiàng)目銷售人員表示，天壇府項(xiàng)目所處地段的限高為35米，層高3米的住宅只能做到11層，想要追求地塊2.51的容積率指標(biāo)，就不得不設(shè)計(jì)成單層的大面積。

記者了解到，這3種戶型中只有135平米的三居客廳為南北朝向，其余均為東西朝向。樓房排布整體呈“L“型，更類似于商業(yè)外形。

圖片來自中國(guó)房評(píng)報(bào)道

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“天壇府一期的戶型確實(shí)跟目前的主力產(chǎn)品設(shè)計(jì)差距比較大，但是考慮到項(xiàng)目限高等各方面限制，開發(fā)商出于經(jīng)營(yíng)上的訴求設(shè)計(jì)如此戶型，也是可以理解的，最終還是要看市場(chǎng)意向購(gòu)房者能否接受。”

而在價(jià)格方面，天壇府也受到一定的限制。記者了解到，天壇府項(xiàng)目為城建集團(tuán)與東城區(qū)政府的合作項(xiàng)目，價(jià)格一定程度上也會(huì)受到政府限制。置業(yè)顧問表示，項(xiàng)目當(dāng)前擬定價(jià)格為12萬，如果開盤后項(xiàng)目產(chǎn)生溢價(jià)則按照溢價(jià)比例交由東城區(qū)政府，因此天壇府項(xiàng)目高價(jià)格對(duì)開發(fā)商而言意義不大。

天壇府周邊新建商品房并不多，對(duì)于該項(xiàng)目的稀缺性，其置業(yè)顧問頗為自信。他告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“北京內(nèi)城區(qū)的新盤沒有戶型設(shè)計(jì)特別好的，但是也不擔(dān)心賣不出去，類似豐臺(tái)佑安府項(xiàng)目，首期小面積開盤當(dāng)天清盤，想買到都很難?！?/p>

記者了解到，望壇周邊的二手房?jī)r(jià)格約10萬元/平米左右，多為房齡20年以上的老小區(qū)。天壇府南側(cè)的新奧洋房略新，建成于2004年，均價(jià)94395元/平米。

距離天壇府450米的永定府，由于執(zhí)行“7090”政策（建設(shè)保障性住房外，剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上），產(chǎn)品預(yù)計(jì)為88平2居和135平3居，限均價(jià)89068元/平。

按照目前12萬的擬定價(jià)，天壇府算得上是東城區(qū)住宅市場(chǎng)的“新貴”。

豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“北京二環(huán)至三環(huán)的房子，貴是第一特征，大開間、長(zhǎng)進(jìn)深的大戶型是商家爭(zhēng)取的方向。房?jī)r(jià)貴不是問題，問題是要看空間功能設(shè)計(jì)是不是恰到好處，市場(chǎng)是不是能夠認(rèn)同。讓市場(chǎng)能認(rèn)同的房?jī)r(jià)雖高猶榮，價(jià)格低品質(zhì)差照樣不受歡迎?！?/p>

“對(duì)于購(gòu)房者來說，如果不是非要入住東城，一千多萬的價(jià)格其實(shí)在三、四環(huán)的周邊，還是有一些可選擇的產(chǎn)品?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者講到，按照天壇府當(dāng)前12萬的預(yù)計(jì)售價(jià)，100平和135平的購(gòu)房總價(jià)超過一千萬，開盤后可能去化壓力較大，相對(duì)而言60平會(huì)更加搶手。