踩盤 | 北京望壇棚戶區(qū)“變身”天壇府,產(chǎn)品、價格雙“受限”,單價擬定12萬

來源：智能家居時間：2020-09-16 20:26

曾經(jīng)充斥著臟、亂、差的望壇棚戶區(qū)，如今成了北京三環(huán)內(nèi)新房市場的“寵兒”，它有了一個新的名字——天壇府。

歷經(jīng)4年的拆遷，北京城建終于把望壇棚戶區(qū)整理出一些眉目，大部分建筑已經(jīng)拆除，第一期商品房挖了地基，今年就要面市，也就是天壇府項目?；剡w房也已經(jīng)開始建設(shè)。但《華夏時報》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該地塊仍未完成整體拆遷，偶有“釘子戶”突兀地立在其中，十分顯眼。

記者采訪了多名“釘子戶”主人，其均表示，補償方案沒有談攏，不會搬遷。

該項目置業(yè)顧問稱，天壇府擬定于2020年下半年開盤，商品房與回遷房同時于2022年交付使用，當前項目的棚戶區(qū)“釘子戶”將由政府部門進行協(xié)商安置，不會對項目工期產(chǎn)生影響。

針對此事，《華夏時報》記者電話咨詢了北京城建集團天壇府項目所屬公司黨工部部長，相關(guān)負責(zé)人表示：“天壇府的商品房項目并不包含望壇的棚改區(qū)域?！睂τ谔靿椖烤唧w進度等問題，相關(guān)負責(zé)人表示當前疫情期間，暫不接受采訪，后期如需采訪會主動聯(lián)系記者。

棚改“大戶”

位于南二環(huán)與南三環(huán)之間的望壇棚戶區(qū)屬于北京核心區(qū)體量最大的棚改項目，由于體量大、拆遷難度高，摸查準備期便長達十年。真正全面動工拆遷是在2016年，也就是北京城建介入之后。按照規(guī)劃，該棚改工程需要整理出15個地塊，其中2個為商品房，其余均為回遷房。

商品房即天壇府，占地面積約25萬平方米，整體容積率2.23。項目東至景泰路，南至安樂林路，西至永外大街及民主北街，北至京津城際鐵路南側(cè)綠化帶。南側(cè)緊鄰地鐵景泰站（14號線）、西側(cè)臨近永定門外站（14號線、8號線），與天壇公園南門只隔一條南二環(huán)，直線距離800米。由于北京三環(huán)內(nèi)新建商品房項目較少，該項目還未推出便被認為是稀缺資源。

但它同樣避免不了棚戶區(qū)改造面臨的共同難題：拆遷和安置。

根據(jù)北京城建2019年年報介紹，望壇項目征收拆遷已進入收尾攻堅階段，項目整體簽約比例達 99%，非宅征收實現(xiàn)清零，土地出讓工作有序推進，天壇府銷售展示中心已亮相。

而記者在現(xiàn)場了解到，項目工地上仍有一些“釘子戶”沒有搬遷，原因多數(shù)是對拆遷補償條件不滿意。其中有住戶對記者表示：“早期同意遷出的鄰居至今居住問題都沒能妥善解決，這種情況我怎么可能再同意拆遷？”針對這一問題記者與北京城建方面取得了聯(lián)系，但目前暫未得到對此問題的回應(yīng)。

望壇棚戶改造區(qū)施工現(xiàn)場仍有一些“釘子戶” 苗詩雨攝

“釘子戶”問題不僅影響望壇棚戶區(qū)改造的項目進度，更是對回遷居民造成了很大的困擾。記者從調(diào)查中了解到，自2019年補償協(xié)議蓋章之后，項目進展緩慢，很多回遷居民擔(dān)心望壇項目無法按期交付。

而天壇府的銷售展示中心，并沒有如北京城建2019年年報中所說的“已亮相”，截至目前仍在施工。

目前天壇府尚未拿到預(yù)售證，其銷售人員表示預(yù)計取得預(yù)售證的時間為今年10或11月，并于2022年交房。

針對不少天壇府項目意向購房者擔(dān)憂的2022年是否能夠順利交房的問題，《華夏時報》記者與天壇府相關(guān)負責(zé)人取得聯(lián)系，負責(zé)人表示望壇棚戶區(qū)改造與天壇府項目彼此獨立，拆遷進程并不會影響商品房建設(shè)。

天壇府一期商品房基坑開挖苗詩雨攝

產(chǎn)品、價格雙重受限

《華夏時報》記者從天壇府售樓處了解到，天壇府一期有3種戶型：60平米一居室，100平米兩居室，135平米三居室。共200多套房源。二期地塊規(guī)劃產(chǎn)品為150-260平3-4居，入市更大體量的升級改善類房源，總計1244套。

對于一期即將推出的產(chǎn)品，天壇府的銷售人員自稱并不完美?！拔覀兂鍪鄣氖堑囟?，戶型并不是主打賣點?！表椖夸N售人員表示，天壇府項目所處地段的限高為35米，層高3米的住宅只能做到11層，想要追求地塊2.51的容積率指標，就不得不設(shè)計成單層的大面積。

記者了解到，這3種戶型中只有135平米的三居客廳為南北朝向，其余均為東西朝向。樓房排布整體呈“L“型，更類似于商業(yè)外形。

圖片來自中國房評報道

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示：“天壇府一期的戶型確實跟目前的主力產(chǎn)品設(shè)計差距比較大，但是考慮到項目限高等各方面限制，開發(fā)商出于經(jīng)營上的訴求設(shè)計如此戶型，也是可以理解的，最終還是要看市場意向購房者能否接受?！?/p>

而在價格方面，天壇府也受到一定的限制。記者了解到，天壇府項目為城建集團與東城區(qū)政府的合作項目，價格一定程度上也會受到政府限制。置業(yè)顧問表示，項目當前擬定價格為12萬，如果開盤后項目產(chǎn)生溢價則按照溢價比例交由東城區(qū)政府，因此天壇府項目高價格對開發(fā)商而言意義不大。

天壇府周邊新建商品房并不多，對于該項目的稀缺性，其置業(yè)顧問頗為自信。他告訴《華夏時報》記者：“北京內(nèi)城區(qū)的新盤沒有戶型設(shè)計特別好的，但是也不擔(dān)心賣不出去，類似豐臺佑安府項目，首期小面積開盤當天清盤，想買到都很難?！?/p>

記者了解到，望壇周邊的二手房價格約10萬元/平米左右，多為房齡20年以上的老小區(qū)。天壇府南側(cè)的新奧洋房略新，建成于2004年，均價94395元/平米。

距離天壇府450米的永定府，由于執(zhí)行“7090”政策（建設(shè)保障性住房外，剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上），產(chǎn)品預(yù)計為88平2居和135平3居，限均價89068元/平。

按照目前12萬的擬定價，天壇府算得上是東城區(qū)住宅市場的“新貴”。

豪宅研究院院長朱曉紅在接受《華夏時報》記者采訪時表示：“北京二環(huán)至三環(huán)的房子，貴是第一特征，大開間、長進深的大戶型是商家爭取的方向。房價貴不是問題，問題是要看空間功能設(shè)計是不是恰到好處，市場是不是能夠認同。讓市場能認同的房價雖高猶榮，價格低品質(zhì)差照樣不受歡迎?！?/p>

“對于購房者來說，如果不是非要入住東城，一千多萬的價格其實在三、四環(huán)的周邊，還是有一些可選擇的產(chǎn)品。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對《華夏時報》記者講到，按照天壇府當前12萬的預(yù)計售價，100平和135平的購房總價超過一千萬，開盤后可能去化壓力較大，相對而言60平會更加搶手。