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房住不炒——大家都知道是現(xiàn)今中國(guó)的樓市大法。

然而，如何落實(shí)這四個(gè)字，估計(jì)每個(gè)中國(guó)地市領(lǐng)導(dǎo)心里都有一桿秤。

所以，當(dāng)中國(guó)疫情初步結(jié)束，各地紛紛推出樓市救市政策之時(shí)，很大一部分政策卻變成了“一日游”，“多日游”。

就是因?yàn)?，許多地方領(lǐng)導(dǎo)所認(rèn)為的 “ 房住不炒 ”和國(guó)家認(rèn)為的“房住不炒”，不一致造成的。

所以，對(duì)于國(guó)家，對(duì)于地方，對(duì)于中國(guó)樓市，迫切需要一個(gè)“疫情救市”的樣板，來闡釋一下在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，什么才是正確“房住不炒”的救市姿勢(shì)。

4月20日，該榜樣出爐。

前天， 湖北省人民政府辦公廳印發(fā)《促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》。

其中，該通知在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的17條措施中，為全國(guó)所有疫情影響下，各個(gè)地市如何做好“房住不炒”下的市場(chǎng)防冷，打了一個(gè)榜樣。

為什么這么說呢？原因很容易理解。

因?yàn)楝F(xiàn)階段由湖北出臺(tái)這份文件，最為妥當(dāng)。

誰都知道，湖北省是全中國(guó)疫情最嚴(yán)重的一個(gè)省，沒有之一，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)受疫情影響最大的一個(gè)省，由這個(gè)省打出這個(gè)樣板，示范效應(yīng)也最強(qiáng)。

換句話來說， 一些比較激進(jìn)的救市措施，如果連湖北省都沒有提出，別的省最好連想都別想。

這就像，重癥還只住進(jìn)了方艙醫(yī)院，輕癥都開始住ICU，顯然不合適。

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這個(gè)“樣板”救市政策中，到底有哪些內(nèi)容呢？

當(dāng)然，文件很長(zhǎng)，內(nèi)容很多，今天我們只說它其中和別的城市救市不同點(diǎn)。

先說針對(duì)開發(fā)商的。

第一條：調(diào)整土地競(jìng)買保證金比例。2020年10月1日前新出讓的土地，各地可結(jié)合實(shí)際適度降低土地出讓競(jìng)買保證金比例，但不得低于土地出讓底價(jià)的20%。

解讀：很顯然，這一條是“穩(wěn)地價(jià)”的，為了避免開發(fā)商無錢拍地和地方土地流拍，各地可以下調(diào)土拍的保證金比例。但是同時(shí)，也定了一個(gè)紅線20%，這就 避免了開發(fā)商用過低杠桿撬動(dòng)土地 的出現(xiàn)。

第二條：分期繳納土地出讓金。土地受讓人在土地出讓合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)繳納不低于50%的土地出讓價(jià)款，余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長(zhǎng)不超過一年。

企業(yè)因疫情影響無法按期簽訂《成交確認(rèn)書》《土地出讓合同》或繳納出讓金的，經(jīng)申請(qǐng)可延期至疫情消除后3個(gè)月內(nèi)簽約、繳納，不收取滯納金，不記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。

可憑《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、已繳納不低于50%的土地出讓價(jià)款繳納憑證，先行辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

解讀：這一條同樣是“穩(wěn)地價(jià)”用的，為了怕房企拍地后，資金鏈過于緊張，不敢拍地，特意規(guī)定土地的余款可以“分期”。另外對(duì)于實(shí)在“很差錢”的開發(fā)商，三個(gè)月不收取滯納金，同時(shí)也不記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，可以說相當(dāng)有誠(chéng)意了。

另外，對(duì)于開發(fā)商預(yù)售條件也做了放松。但是， 這種放松，都是有度的，而不是無限的。 比如，對(duì)于預(yù)售條件，可以降低各地的預(yù)售門檻，但是許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

另外， 對(duì)于稅收減免，也不是一刀切，而是有針對(duì)性的。

比如明文規(guī)定——對(duì)疫情期間為個(gè)體工商戶減免租金的大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等出租方，當(dāng)年繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可申請(qǐng)困難減免。

看清楚了， 不是所有的房企都能減免，而是房企給租客減免，政府才能給房企減免， 這就無形當(dāng)中要求了房企同時(shí)是責(zé)任和義務(wù)的統(tǒng)一體，而不是單有義務(wù)或單有權(quán)力。

3

對(duì)于買房客戶，救市十七條也規(guī)定了很詳細(xì)。

第一條：對(duì)因新冠肺炎住院治療或隔離人員、參加疫情防控的工作人員以及受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人員，金融機(jī)構(gòu)要靈活調(diào)整住房按揭等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與借款人協(xié)商，適當(dāng)為受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人員減免個(gè)人住房貸款利息，減輕其還款資金壓力。

解讀：這是第一個(gè)地方救市政策涉及到貸款等關(guān)乎買房人最根本切身利益的地方。

當(dāng)然，不是每個(gè)人都能享受減免還款壓力的政策紅包。 政策明確規(guī)定，只有四種人可以：

1、因新冠肺炎住院治療人員

2、因新冠肺炎隔離人員

3、參加疫情防控的工作人員

4、受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人員

那么，這四個(gè)圈圈畫下來，能享受減免的只能是很少的一部分“直接受疫情影響的人”。

我們當(dāng)中絕大多數(shù)，“間接受疫情影響的人”是無法享受銀行減免貸款利息，減輕還款壓力的。

另外，該文用了“鼓勵(lì)”而不是“要求”，真正起到關(guān)鍵作用的是銀行而不是地方政府。

所以，湖北以上相關(guān)人員可以密切關(guān)注你貸款銀行的具體政策出臺(tái)。

第二條：可按規(guī)定申請(qǐng)?jiān)?020年6月30日前緩繳住房公積金，緩繳期間繳存時(shí)間連續(xù)計(jì)算，不影響職工正常提取和申請(qǐng)住房公積金貸款。

在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，住房公積金個(gè)貸率低于80%的市縣，住房公積金管委會(huì)合理確定住房公積金最高貸款額度。

銀行不在政府的管理范圍之內(nèi)，所以文件只能用“鼓勵(lì)”，對(duì)于公積金則屬于地方政府自己的口袋，所以規(guī)定的更細(xì)一些。

首先，對(duì)于因?yàn)橐咔槲茨芗皶r(shí)繳納公積金的人員，繳存時(shí)間連續(xù)計(jì)算，并且不影響職工正常申請(qǐng)和提取，為很多湖北職工吃了定心丸。

另外，對(duì)于公積金使用偏少的地區(qū)，地方政府也可以自行提高公積金最高貸款額度。

比如，很快，湖北下屬的荊州地區(qū)，個(gè)人住房公積金貸款最高額度從45萬元提高至50萬元。

當(dāng)然，從公積金上限從45萬元提升到了50萬元，提高的額度不算大，但是至少是提高了。

不過，荊州還將購房契稅全額返還，這個(gè)精神沒有體現(xiàn)在湖北救市十七條中，不知道會(huì)不會(huì)有撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。

4

總而論之，什么叫做疫情下的“房住不炒”。

湖北救市十七條，給了明確的答案和方向。

對(duì)于買房客戶， 可以加一點(diǎn)杠桿，比如稍微提高一點(diǎn)公積金最高限額。

可以緩交公積金，但是要限定在6月30日之前。

可以減輕一定的還款壓力，但是要約束在一個(gè)較小的人群中。

對(duì)于開發(fā)商，可以在一定程度上加大拍地杠桿，降低預(yù)售條件，以及有條件的減免稅費(fèi)。

比如，土拍保證金比例可以降，但是最低不能低于20%。

比如，可以降低預(yù)售取得條件，但是最少不能少于一棟，不得分層分單元。

比如，可以減免一定的稅費(fèi)，但是只有開發(fā)商給商戶減免，政府才能給開發(fā)商減免。

一切都是有底線的，一切都是有條件的。

在所有的救市在“防冷”的情況下，一定要有“防熱”的留一手。

來源：米宅

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