恒大銷售嗓子要喊啞，7折風(fēng)暴寓意深遠(yuǎn)

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-09 10:56

房產(chǎn)銷售有兩種境界，一種是閑發(fā)慌，一種是忙得嗓子喊啞。

許家印大手一揮，估計(jì)今年“金九銀十”恒大的銷售們可以盡情啞一回。

9月6日晚10點(diǎn)，恒大召開營(yíng)銷大會(huì)，全國(guó)樓盤7折大優(yōu)惠上線。按照恒大公布的活動(dòng)規(guī)則，一套100萬的房子在最多優(yōu)惠的情況下，僅58萬便可拿下，優(yōu)惠力度之大堪稱史無前例，瞬間刷爆各媒體頭條。

恒大的韭菜已就緒，購(gòu)房人還不趕緊來割？

樓市資本論認(rèn)為，在主管部門剛剛重申的地產(chǎn)“三條紅線”重壓及房企沖刺年終目標(biāo)需求下，恒大“七折超級(jí)優(yōu)惠”將打響行業(yè)金九銀十的第一炮，掀起全國(guó)售房的促銷大風(fēng)暴。

更深層次的寓意于房企而言，這讓行業(yè)馬太效應(yīng)加快發(fā)威，中小房企將日子更加難過，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)將迎來8000億恒大的巨獸；于購(gòu)房者而言，則是宣告近兩年來最佳的抄底時(shí)機(jī)正式到來。

【一】7折大手筆迎8000億巨獸

先來具體看看這次恒大賣房促銷的超級(jí)大手筆。

樓市資本論分解一下恒大下發(fā)的九月、十月的營(yíng)銷“軍令”，核心內(nèi)容有5點(diǎn)：

樓市資本論看得出，恒大這次政策就兩個(gè)字：“狠”和“穩(wěn)”！

1、折扣政策夠狠

盡管“金九十銀”是樓市傳統(tǒng)旺季，房企打折銷售是常見之事。但像今年恒大“暴力式折扣”，歷史罕見。

根據(jù)該政策簡(jiǎn)單算了一筆賬：一套原價(jià)100萬的恒大房子，如果享受上述所有折扣優(yōu)惠，現(xiàn)在僅需約58萬元。

要是再加上“恒房通”APP，推薦他人成功成交一套恒大房，便可獲得總房?jī)r(jià)最高3.5%的傭金回報(bào)。也就是說，恒大原價(jià)100萬的房，享受所有折扣58萬，再推薦他人買一套，最終僅需56萬便可拿下。

優(yōu)惠力度如此“兇猛”，的確“狠”。

2、年終目標(biāo)走穩(wěn)

樓市資本論發(fā)現(xiàn)，歷史上從未有房企實(shí)現(xiàn)過單月銷售千億。那么，恒大此次“金九銀十”兩個(gè)月，單月銷售額要沖刺1000億的目標(biāo)到底有多大？

數(shù)據(jù)來看，去年“金九銀十”，恒大通過大力促銷，兩月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售1734億，連續(xù)兩月刷新房企單月銷售最高紀(jì)錄。如今疫情沖擊與調(diào)控收緊，銷售額要在去年的高基數(shù)上增長(zhǎng)15%達(dá)到2000億，難度不言而喻。

值得關(guān)注的是，今年前八月恒大已累計(jì)銷售4506.2億，按6500億目標(biāo)計(jì)算，完成率為69.3%。若能趁“金九銀十”順利搶收2000億，恒大將提前完成全年目標(biāo)！8000億的內(nèi)控銷售目標(biāo)也將大概率完成。

樓市資本論認(rèn)為，這次恒大率先打響金九銀十優(yōu)惠賣房第一炮的同時(shí)，也必將掀起一波全國(guó)范圍的房企降價(jià)搶收潮，值得眾多購(gòu)房人關(guān)注。

這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次迎接史無前例的8000億巨獸。

【二】抄底購(gòu)房時(shí)機(jī)到來

哈佛有一個(gè)著名的理論：人的差別在于業(yè)余時(shí)間，一個(gè)人的命運(yùn)決定于晚上8點(diǎn)到10點(diǎn)之間。

恒大許家印的“十點(diǎn)營(yíng)銷軍令”，不僅決定著恒大的命運(yùn)，也在一定程度上決定了這次房企金九銀十的命運(yùn)?？梢哉f，這是一個(gè)很明顯的樓市信號(hào)。

樓市資本論認(rèn)為，內(nèi)有房企沖刺年終目標(biāo)需求，外有三條紅線政策重壓。以恒大七折優(yōu)惠風(fēng)暴為開端，全國(guó)范圍內(nèi)的抄底購(gòu)房時(shí)機(jī)來了。

1、房企剛需：沖刺年終目標(biāo)

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP50典型房企目標(biāo)完成情況不甚理想，其中有近5成房企全年目標(biāo)完成率不足40%，同比去年降低7.7%。下半年如何發(fā)力，完成年度目標(biāo)已成為房企們的剛需。

業(yè)內(nèi)人士告訴樓市資本論，上半年業(yè)績(jī)完成率較低，下半年銷售壓力大增下，房企下半年都將拼了命推盤，恒大大招使出，讓所有人都很震動(dòng)。

2、規(guī)避紅線：降價(jià)是大勢(shì)所趨

在市場(chǎng)“三條紅線”政策的重申下，降價(jià)成為房企進(jìn)一步發(fā)展的需求。

三條紅線

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%；

2、凈負(fù)債率不大于100%；

3、現(xiàn)金短債比不小于1倍。

樓市資本論從2019年年報(bào)數(shù)據(jù)分析來看，不少房企均有兩條及兩條以上指標(biāo)不達(dá)標(biāo)。同時(shí)，在下半年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，包括深圳、杭州等城市限購(gòu)力度加大等政策重壓下，房企面臨銷售及融資的雙重壓力，降負(fù)降債成為房企的首要命題。

降價(jià)促銷則是快速去化、快速回籠資金最快捷的方式。

從半年報(bào)看，恒大的銷售額、銷售回款、回款率均創(chuàng)歷史新高，有息負(fù)債僅一個(gè)季度便大幅下降400億。按照上半年約90%的回款率計(jì)算，全年銷售回款有望達(dá)7200億，較2019年大幅增加約2700億。這樣一來，恒大完成“有息負(fù)債每年平均下降1500億”的目標(biāo)也很有底氣。

樓市資本論認(rèn)為，政策重壓下，恒大嗅覺靈敏反應(yīng)快，決策果斷有魄力，成為了這輪銷售的帶頭大哥。

3、綜合分析：降價(jià)優(yōu)惠是短期行為

如此大幅度降價(jià)下，很多人的疑問也來了：會(huì)不會(huì)年底再降？

樓市資本論分析認(rèn)為，這種情況大概率不會(huì)發(fā)生。

首先，是貨幣超級(jí)灌溉的結(jié)果。

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣的吸附能力尤為強(qiáng)烈。

樓市資本論發(fā)現(xiàn)，自2000年以來，隨著貨幣和準(zhǔn)貨幣的供應(yīng)量連年增加，房?jī)r(jià)也是逐年攀升，即便房?jī)r(jià)在2008年因經(jīng)濟(jì)危機(jī)受打擊，但由于政府提出了4萬億刺激計(jì)劃，貨幣和準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量隨之暴增，房?jī)r(jià)也隨著貨幣的暴增而被帶動(dòng)起來，在2009年出現(xiàn)暴漲。

同樣的，今年疫情危機(jī)下全球有超過12萬億美元的貨幣投向市場(chǎng)，在貨幣和準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量的暴增下，通貨膨脹不可避免。此時(shí)的低價(jià)，絕不代表年底甚至2021年的市場(chǎng)情況。

其次，成本地價(jià)持續(xù)上漲的影響。

地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，就像面粉與面包。地價(jià)作為房?jī)r(jià)的核心成本之一，雖然不可能完全決定房?jī)r(jià)，但卻決定了房?jī)r(jià)不會(huì)低于某個(gè)水平。

舉例來說，8月底，南京江寧區(qū)淳化地王保利伴湖院開盤，以2.1萬/平米拿地，均價(jià)賣2.4萬/平米，即使在最大限度犧牲利益的情況下，2.4萬/平米依然處在南京江寧區(qū)的正常價(jià)格區(qū)間。

在《全國(guó)百城居住用地價(jià)格報(bào)告》中顯示，1-7月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6088元/平米，同比上漲8.8%。土地市場(chǎng)作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，不會(huì)降低的地價(jià)便決定了房?jī)r(jià)的水漲船高。

樓市資本論判斷，今年的金九銀十將是未來幾年中最好的抄底時(shí)機(jī)，恒大掀起七折優(yōu)惠風(fēng)暴，無疑給購(gòu)房人帶來歷史性的機(jī)會(huì)。

【三】馬太效應(yīng)加快：80%中小房企將潰敗

疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)正愈演愈烈，具有品牌、規(guī)模優(yōu)勢(shì)的“頭部房企”強(qiáng)者恒強(qiáng)，市場(chǎng)加速向龍頭聚攏。

2020年上半年的新冠疫情對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)影響重大。近期，在A股、H股上市的近百家上市房企陸續(xù)公布的半年報(bào)顯示，除了少數(shù)頭部Top10房企實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)外，80%房企都是營(yíng)收及利潤(rùn)同步下滑，是跑輸整個(gè)大盤的。

市場(chǎng)兩極分化之下，大中小房企們正陷入白熱化的洗牌大戰(zhàn)中。

亞布力智庫(kù)首席專家陳旻認(rèn)為，恒大掀起7折售房潮將進(jìn)一步助推行業(yè)的馬太效應(yīng)，未來缺乏資金、土地等規(guī)模優(yōu)勢(shì)的房企將加速被淘汰，或者被頭部房企吸納并入。預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)上80%的開發(fā)商會(huì)死掉，主要是中小房企、地方性房企。

可以預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，前五名的市占率大約18%，在未來五年，前五名將占到30%。

在龍頭房企們還想著規(guī)模增長(zhǎng)的時(shí)候，地方性的中小房企正面臨生死大考。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，今年1-8月發(fā)布破產(chǎn)相關(guān)文書的房企達(dá)269家，經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，大部分是涉及三四線城市的中小房企。

此外，拿地面積也在驗(yàn)證“強(qiáng)者恒強(qiáng)”這一邏輯。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月，Top100房企拿地總面積14591萬平方米，同比下降26.6%，然而TOP10房企拿地總面積4379萬平方米，不僅占TOP100房企拿地面積的30.0%，而且拿地規(guī)模占比較1-3月還略有上升。

樓市資本論忠告廣大購(gòu)房者特別是剛需們，在買房時(shí)也務(wù)必要慎重，盡量向頭部企業(yè)靠攏，選擇實(shí)力強(qiáng)的大開發(fā)商。房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模洗牌之下，中小房企的集中性潰敗或無可避免，緊接而來的后果則是爛尾樓盤的成批出現(xiàn)。

人生的關(guān)鍵就是抓住幾次重大機(jī)遇。

縱觀近年來的中國(guó)樓市進(jìn)程，2020年房企們生存發(fā)展草蛇灰線之下，罕見的購(gòu)房機(jī)遇陡然降臨，是時(shí)候出手了。