房產銷售有兩種境界，一種是閑發(fā)慌，一種是忙得嗓子喊啞。

許家印大手一揮，估計今年“金九銀十”恒大的銷售們可以盡情啞一回。

9月6日晚10點，恒大召開營銷大會，全國樓盤7折大優(yōu)惠上線。按照恒大公布的活動規(guī)則，一套100萬的房子在最多優(yōu)惠的情況下，僅58萬便可拿下，優(yōu)惠力度之大堪稱史無前例，瞬間刷爆各媒體頭條。

恒大的韭菜已就緒，購房人還不趕緊來割？

樓市資本論認為，在主管部門剛剛重申的地產“三條紅線”重壓及房企沖刺年終目標需求下，恒大“七折超級優(yōu)惠”將打響行業(yè)金九銀十的第一炮，掀起全國售房的促銷大風暴。

更深層次的寓意于房企而言，這讓行業(yè)馬太效應加快發(fā)威，中小房企將日子更加難過，中國地產行業(yè)將迎來8000億恒大的巨獸；于購房者而言，則是宣告近兩年來最佳的抄底時機正式到來。

【一】7折大手筆迎8000億巨獸

先來具體看看這次恒大賣房促銷的超級大手筆。

樓市資本論分解一下恒大下發(fā)的九月、十月的營銷“軍令”，核心內容有5點：

樓市資本論看得出，恒大這次政策就兩個字：“狠”和“穩(wěn)”！

1、折扣政策夠狠

盡管“金九十銀”是樓市傳統(tǒng)旺季，房企打折銷售是常見之事。但像今年恒大“暴力式折扣”，歷史罕見。

根據該政策簡單算了一筆賬：一套原價100萬的恒大房子，如果享受上述所有折扣優(yōu)惠，現在僅需約58萬元。

要是再加上“恒房通”APP，推薦他人成功成交一套恒大房，便可獲得總房價最高3.5%的傭金回報。也就是說，恒大原價100萬的房，享受所有折扣58萬，再推薦他人買一套，最終僅需56萬便可拿下。

優(yōu)惠力度如此“兇猛”，的確“狠”。

2、年終目標走穩(wěn)

樓市資本論發(fā)現，歷史上從未有房企實現過單月銷售千億。那么，恒大此次“金九銀十”兩個月，單月銷售額要沖刺1000億的目標到底有多大？

數據來看，去年“金九銀十”，恒大通過大力促銷，兩月累計實現銷售1734億，連續(xù)兩月刷新房企單月銷售最高紀錄。如今疫情沖擊與調控收緊，銷售額要在去年的高基數上增長15%達到2000億，難度不言而喻。

值得關注的是，今年前八月恒大已累計銷售4506.2億，按6500億目標計算，完成率為69.3%。若能趁“金九銀十”順利搶收2000億，恒大將提前完成全年目標！8000億的內控銷售目標也將大概率完成。

樓市資本論認為，這次恒大率先打響金九銀十優(yōu)惠賣房第一炮的同時，也必將掀起一波全國范圍的房企降價搶收潮，值得眾多購房人關注。

這是中國房地產市場第一次迎接史無前例的8000億巨獸。

【二】抄底購房時機到來

哈佛有一個著名的理論：人的差別在于業(yè)余時間，一個人的命運決定于晚上8點到10點之間。

恒大許家印的“十點營銷軍令”，不僅決定著恒大的命運，也在一定程度上決定了這次房企金九銀十的命運?？梢哉f，這是一個很明顯的樓市信號。

樓市資本論認為，內有房企沖刺年終目標需求，外有三條紅線政策重壓。以恒大七折優(yōu)惠風暴為開端，全國范圍內的抄底購房時機來了。

1、房企剛需：沖刺年終目標

數據顯示，今年上半年，TOP50典型房企目標完成情況不甚理想，其中有近5成房企全年目標完成率不足40%，同比去年降低7.7%。下半年如何發(fā)力，完成年度目標已成為房企們的剛需。

業(yè)內人士告訴樓市資本論，上半年業(yè)績完成率較低，下半年銷售壓力大增下，房企下半年都將拼了命推盤，恒大大招使出，讓所有人都很震動。

2、規(guī)避紅線：降價是大勢所趨

在市場“三條紅線”政策的重申下，降價成為房企進一步發(fā)展的需求。

三條紅線

1、剔除預收款后的資產負債率不大于70%；

2、凈負債率不大于100%；

3、現金短債比不小于1倍。

樓市資本論從2019年年報數據分析來看，不少房企均有兩條及兩條以上指標不達標。同時，在下半年，房地產調控持續(xù)收緊，包括深圳、杭州等城市限購力度加大等政策重壓下，房企面臨銷售及融資的雙重壓力，降負降債成為房企的首要命題。

降價促銷則是快速去化、快速回籠資金最快捷的方式。

從半年報看，恒大的銷售額、銷售回款、回款率均創(chuàng)歷史新高，有息負債僅一個季度便大幅下降400億。按照上半年約90%的回款率計算，全年銷售回款有望達7200億，較2019年大幅增加約2700億。這樣一來，恒大完成“有息負債每年平均下降1500億”的目標也很有底氣。

樓市資本論認為，政策重壓下，恒大嗅覺靈敏反應快，決策果斷有魄力，成為了這輪銷售的帶頭大哥。

3、 綜合分析：降價優(yōu)惠是短期行為

如此大幅度降價下，很多人的疑問也來了：會不會年底再降？

樓市資本論分析認為，這種情況大概率不會發(fā)生。

首先，是貨幣超級灌溉的結果。

房地產市場對貨幣的吸附能力尤為強烈。

樓市資本論發(fā)現，自2000年以來，隨著貨幣和準貨幣的供應量連年增加，房價也是逐年攀升，即便房價在2008年因經濟危機受打擊，但由于政府提出了4萬億刺激計劃，貨幣和準貨幣供應量隨之暴增，房價也隨著貨幣的暴增而被帶動起來，在2009年出現暴漲。

同樣的，今年疫情危機下全球有超過12萬億美元的貨幣投向市場，在貨幣和準貨幣供應量的暴增下，通貨膨脹不可避免。此時的低價，絕不代表年底甚至2021年的市場情況。

其次，成本地價持續(xù)上漲的影響。

地價與房價的關系，就像面粉與面包。地價作為房價的核心成本之一，雖然不可能完全決定房價，但卻決定了房價不會低于某個水平。

舉例來說，8月底，南京江寧區(qū)淳化地王保利伴湖院開盤，以2.1萬/平米拿地，均價賣2.4萬/平米，即使在最大限度犧牲利益的情況下，2.4萬/平米依然處在南京江寧區(qū)的正常價格區(qū)間。

在《全國百城居住用地價格報告》中顯示，1-7月份，全國100個城市居住用地價格為6088元/平米，同比上漲8.8%。土地市場作為樓市的風向標，不會降低的地價便決定了房價的水漲船高。

樓市資本論判斷，今年的金九銀十將是未來幾年中最好的抄底時機，恒大掀起七折優(yōu)惠風暴，無疑給購房人帶來歷史性的機會。

【三】馬太效應加快：80%中小房企將潰敗

疫情之下，房地產行業(yè)的馬太效應正愈演愈烈，具有品牌、規(guī)模優(yōu)勢的“頭部房企”強者恒強，市場加速向龍頭聚攏。

2020年上半年的新冠疫情對中國房地產行業(yè)影響重大。近期，在A股、H股上市的近百家上市房企陸續(xù)公布的半年報顯示，除了少數頭部Top10房企實現增長外，80%房企都是營收及利潤同步下滑，是跑輸整個大盤的。

市場兩極分化之下，大中小房企們正陷入白熱化的洗牌大戰(zhàn)中。

亞布力智庫首席專家陳旻認為，恒大掀起7折售房潮將進一步助推行業(yè)的馬太效應，未來缺乏資金、土地等規(guī)模優(yōu)勢的房企將加速被淘汰，或者被頭部房企吸納并入。預計未來市場上80%的開發(fā)商會死掉，主要是中小房企、地方性房企。

可以預計，房地產行業(yè)的頭部企業(yè)，前五名的市占率大約18%，在未來五年，前五名將占到30%。

在龍頭房企們還想著規(guī)模增長的時候，地方性的中小房企正面臨生死大考。據人民法院公告網顯示，今年1-8月發(fā)布破產相關文書的房企達269家，經梳理發(fā)現，大部分是涉及三四線城市的中小房企。

此外，拿地面積也在驗證“強者恒強”這一邏輯。數據顯示，2020年1-4月，Top100房企拿地總面積14591萬平方米，同比下降26.6%，然而TOP10房企拿地總面積4379萬平方米，不僅占TOP100房企拿地面積的30.0%，而且拿地規(guī)模占比較1-3月還略有上升。

樓市資本論忠告廣大購房者特別是剛需們，在買房時也務必要慎重，盡量向頭部企業(yè)靠攏，選擇實力強的大開發(fā)商。房地產行業(yè)大規(guī)模洗牌之下，中小房企的集中性潰敗或無可避免，緊接而來的后果則是爛尾樓盤的成批出現。

人生的關鍵就是抓住幾次重大機遇。

縱觀近年來的中國樓市進程，2020年房企們生存發(fā)展草蛇灰線之下，罕見的購房機遇陡然降臨，是時候出手了。

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