別猶豫了，快上車！恒大率先開啟下半年房企價(jià)格戰(zhàn)

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-08 20:30

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

恒大再推低折扣優(yōu)惠

這并不新鮮

但再新的招式

不讓利購(gòu)房者也不為所動(dòng)

再老的套路

真讓利購(gòu)房者也蜂擁而至

2020-9-8

長(zhǎng)沙恒大某項(xiàng)目賣到關(guān)門了。

昨天，一個(gè)非業(yè)內(nèi)人人士朋友一大早給我們地產(chǎn)財(cái)富會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)了長(zhǎng)沙恒大XX府9月6日A塔清盤簡(jiǎn)訊，主要內(nèi)容為：

降價(jià)時(shí)間：2020年9月4日； 2 成交分析：56平-68平-88平（平層），9月5日成交成交119套（毛坯101套，精裝18套），9月6日精裝平層成交283套（當(dāng)前數(shù)據(jù)，下午5點(diǎn)系統(tǒng)崩潰，目前還有客戶在刷卡，實(shí)際兩天總計(jì)成交近500套）； 3 成交均價(jià)：毛坯6500元/平，精裝7600元/平；

折扣體系：83折，再享折上9折，實(shí)際約75折，全款分期可至12月。

之所以能關(guān)注到這個(gè)盤，是因?yàn)樗诮衲昴瓿踹^去看過?！拔覝?zhǔn)備買的時(shí)候精裝9000多，昨天直接降到7000多?！?

也就是說，排除恒大花里胡哨的折扣說辭，就按9000元/平米算，該項(xiàng)目折扣至少是84折。

收到這個(gè)消息，我們地產(chǎn)財(cái)富會(huì)立馬發(fā)給恒大一個(gè)置業(yè)顧問去驗(yàn)證了一下，結(jié)果是真的，而且人家朋友圈廣告都懶得刷。

細(xì)思恐極的是，在低折扣的帶動(dòng)下，恒大在調(diào)控政策堪稱全國(guó)標(biāo)兵、房票珍貴程度僅次于一線城市的長(zhǎng)沙，顯示出了兩個(gè)亮點(diǎn)。

一是去化周期奇跡。

該項(xiàng)目作為商住項(xiàng)目，是長(zhǎng)沙最不受歡迎的產(chǎn)品，市場(chǎng)平均去化周期接近三年，但這次做到了100%的去化，賣到系統(tǒng)崩潰關(guān)門。

二是背后映射出恒大強(qiáng)大的執(zhí)行力。

9月6日，恒大連夜召開集團(tuán)營(yíng)銷工作會(huì)議，繼上半年恒大連續(xù)的低折扣優(yōu)惠之后，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在會(huì)上宣布折扣再次“加碼”，在本次“金九銀十”購(gòu)房季中，購(gòu)買恒大房的客戶可獲得至少7折“保底”折扣。

而長(zhǎng)沙該商住項(xiàng)目降價(jià)時(shí)間是9月4日。

眾所周知，上半年房子不好賣，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)房企業(yè)績(jī)完成度低于40% ，百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷售金額下滑2.7%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%；商品房銷售額66895億元，下降5.4%。

現(xiàn)在恒大的這個(gè)故事告訴我們，不是房子不好賣，而是價(jià)格不夠低。

相信大力出奇跡

先全面展示一下恒大本輪祭出的優(yōu)惠政策。

? 全國(guó)樓盤至少7折“保底”折扣。

? 網(wǎng)上賣房2000抵20000、清尾最高88折等多重額外折扣讓利。

? 給予恒大部分管理層額外96折的簽字權(quán)限。

? 所有樓盤每天推出10套特價(jià)房源，給予額外97折

? 新購(gòu)房客戶免收三年物業(yè)管理費(fèi)

? 通過“恒房通”APP，推薦他人購(gòu)買，可獲得總房?jī)r(jià)最高3.5%的傭金回報(bào)。

一切為了許家印在恒大內(nèi)部會(huì)議上定下的目標(biāo)：“金九銀十”兩個(gè)月，單月銷售額要沖刺1000億服務(wù)。

都說一鼓作氣，再而衰，三而竭，但恒大的低折扣優(yōu)惠卻是一而再，再而三的使用了。

2月13日，恒大率先在業(yè)內(nèi)實(shí)行網(wǎng)上購(gòu)房，并推出5000元認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠政策，引發(fā)業(yè)內(nèi)房企紛紛抄襲；3月1日，恒大推出推出2.0版本，購(gòu)房?jī)?yōu)惠門檻更低，從5000元認(rèn)購(gòu)直接下探到2000元認(rèn)購(gòu)，而獎(jiǎng)勵(lì)更高。

恒大的方法就是簡(jiǎn)單而直接，對(duì)購(gòu)房者發(fā)出了：我已經(jīng)降到這個(gè)程度了，你到底買不買的靈魂拷問。

購(gòu)房者很吃這一套。

中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，恒大實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售3317億元，位居行業(yè)榜首，領(lǐng)先行業(yè)第二近700億元，接近top10門檻房企半年權(quán)益銷售金額。

在業(yè)績(jī)完成度上，恒大同樣領(lǐng)先行業(yè)。

上半年，恒大銷售同比增加23.8%至3488.4億，完成年度6500億銷售目標(biāo)的54%；銷售回款更是同比增加67%至3120億，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2666億，同比增長(zhǎng)17.5%。不管是總量，還是增速，恒大上述數(shù)據(jù)在今年的特殊背景下，都堪稱亮眼。

恒大業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后是實(shí)實(shí)在在的讓利于消費(fèi)者。今年上半年，恒大每平米銷售均價(jià)從去年同期的10756元下降至9029元，降價(jià)幅度高達(dá)16%。

因?yàn)橛械讱?，因?yàn)榇_實(shí)見證了大力出奇跡，恒大敢把套路玩老，在金九銀十“故技重演”。

積極響應(yīng)監(jiān)管三條紅線

恒大業(yè)績(jī)已經(jīng)不錯(cuò)了，為什么還這么拼？

恒大一直在貫徹年初提出的三大戰(zhàn)略，即“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”。只要把房子都賣了，加速回款，增長(zhǎng)自然就快，負(fù)債也就能降下來。

事實(shí)上恒大的高增長(zhǎng)，降負(fù)債確實(shí)卓有成效，在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上恒大表示：今年上半年，在“降負(fù)債”方面，得益于銷售回款與土地儲(chǔ)備的“一增一減”，二季度有息負(fù)債相比一季度大幅下降400億。

但這還不夠，盡管經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，但監(jiān)管層絲毫沒有放松房地產(chǎn)調(diào)控“緊箍咒”的意思，相反不斷在收緊。

5月，政府工作報(bào)告重申房住不炒，因城施策；7月份住建部邀請(qǐng)北京、上海等十座城市召開房地產(chǎn)工作會(huì)議，部署房地產(chǎn)重點(diǎn)工作；8月底，為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，住建部又召集沈陽、長(zhǎng)春等六城召開地產(chǎn)工作會(huì)議。

此外，監(jiān)管層還為房企設(shè)置了三條紅線，即：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

在這種政策基調(diào)下，地方層面，深圳、南京、無錫等城市已經(jīng)加碼了政策；企業(yè)層面，越過三條紅線的房企眾多，部分房企被明確要求9月底前提交降負(fù)債方案。接來是退回紅線內(nèi)的時(shí)刻。

恒大第一個(gè)當(dāng)起了監(jiān)管的好學(xué)生，以低折扣優(yōu)惠響應(yīng)三條紅線。

而可以預(yù)測(cè)的是，本輪恒大的低折扣優(yōu)惠，將轟炸到每一位潛在購(gòu)房者，也將真正助力企業(yè)高增長(zhǎng)，降負(fù)債。

在購(gòu)房者端，今天早上，就有朋友找我們地產(chǎn)財(cái)富會(huì)問詢恒大值不值得買(300785,股吧)的問題，恒大扔下去的石頭，已經(jīng)在消費(fèi)者中激起浪花。

在增長(zhǎng)、負(fù)債端，依據(jù)恒大8月平推期收獲的514.8億元合約銷售金額，對(duì)比疫情優(yōu)惠期遙遙領(lǐng)先同行的權(quán)益銷售（1-2月恒大實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售832.6億，領(lǐng)先第二名近300億），再加上恒大將在“金九銀十”期間推出40多個(gè)全新樓盤——這批新盤將以極其優(yōu)惠的價(jià)格入市，推動(dòng)銷售業(yè)績(jī)大增。9月、10月恒大實(shí)現(xiàn)雙千億雖有難度，卻不難實(shí)現(xiàn)。

畢竟恒大要當(dāng)好學(xué)生，作為購(gòu)房者，“撿漏”的時(shí)候就到了。

恒大給房企出難題，

你們是跟呢，還是跟呢？

面對(duì)恒大的大力度優(yōu)惠，房企大概率是跟，原因不外乎以下幾個(gè)方面：

一回生，二回熟，房企抄了恒大的第一次作業(yè)，第二次就更不會(huì)有心理負(fù)擔(dān)。但同樣的，我們地產(chǎn)財(cái)富會(huì)覺得這次其他房企抄襲恒大作業(yè)也不會(huì)很到位，效果也不如恒大。

一方面，恒大全國(guó)項(xiàng)目多，不僅優(yōu)惠力度大，購(gòu)房者選擇面也廣。購(gòu)房者不買北上廣，可以選擇二線、三線；不買城東、城西，還可以選擇城南、城北，總有項(xiàng)目適合你。城市限制，地緣限制在恒大強(qiáng)大的基本面下，基本不存在。

另一方面，大多數(shù)人都知道世界第一高峰是珠穆朗瑪峰，世界第二高峰知道的人就沒那么多。所以跟恒大第一輪優(yōu)惠政策一樣，盡管跟進(jìn)者多，但無論影響力，實(shí)際效力，還是恒大第一。

金九銀十的窗口不容錯(cuò)過，沒有恒大做初一，其他房企也會(huì)做十五。

眾所周知，在房地產(chǎn)行業(yè)，每年的9、10月份往往是銷售最火爆的時(shí)候，開發(fā)商基本會(huì)通過各種優(yōu)惠打折的促銷手段，讓樓盤能夠快速去化，快速回籠資金?，F(xiàn)在區(qū)別只會(huì)在于，其他房企是小打小鬧，一個(gè)城市，一個(gè)項(xiàng)目的跟進(jìn)，還是一擁而上，全國(guó)范圍跟進(jìn)。

地主家也沒有余糧了。

上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體不如去年，多數(shù)房企現(xiàn)金承壓，房企迫切想在下半年打一個(gè)翻身仗。再疊加近期監(jiān)管部門劃出了“三道紅線”已經(jīng)引發(fā)行業(yè)的熱烈反響，房企勢(shì)必積極把握當(dāng)前的銷售窗口期，加緊供貨、積極營(yíng)銷、搶收業(yè)績(jī)，以便增加銷售回款改善財(cái)務(wù)狀況。

房企要跟進(jìn)恒大降價(jià)促銷，對(duì)購(gòu)房者來說肯定是好事，因?yàn)閭粋麧?rùn)購(gòu)房者可以不關(guān)心，但更低的價(jià)格能買到更好的房子是實(shí)打?qū)嵉摹?

這正是購(gòu)房者上車的好時(shí)機(jī)。

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（責(zé)任編輯：張洋 HN080）