鑒報(bào)|拆解金地盈利含金量:扣非凈利潤(rùn)大幅下降

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-07 17:39

“穩(wěn)定”是過(guò)去兩年金地集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“金地”）財(cái)務(wù)表現(xiàn)的關(guān)鍵詞，但是疫情之下，暴露出不穩(wěn)定性。根據(jù)金地2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 198.75 億元，同比下降 11.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（簡(jiǎn)稱“歸屬股東凈利潤(rùn)”）29.8億元，同比下降 17.9%。

如果說(shuō)歸屬股東凈利潤(rùn)反映了一家企業(yè)的盈利水平，那么扣非凈利潤(rùn)則更能反映一個(gè)公司日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)水平。具體到金地，上半年扣非凈利潤(rùn)大幅下降40.86%，這使得金地凈利潤(rùn)含金量打折扣。

凈利潤(rùn)含金量打折扣

根據(jù)業(yè)績(jī)公告，2020 年上半年，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入198.75 億元，同比下降 11.6%。對(duì)于營(yíng)業(yè)收入下降的原因，金地表示，主要是由于并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算面積減少。公告顯示，上半年，金地房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積 97.68 萬(wàn)平方米，同比下降 28.6%；結(jié)算收入 169.33 億元，同比下降 15.5%。

結(jié)算下降，這與疫情影響上半年房地產(chǎn)竣工進(jìn)度不無(wú)關(guān)系。上半年，金地竣工面積約 217 萬(wàn)平方米，較上年同期下降 37%，僅完成修訂后全年計(jì)劃的20%。也就是說(shuō)，按照計(jì)劃，下半年金地要完成80%的竣工量，挑戰(zhàn)不小，完成度如何，將影響金地全年?duì)I收、盈利表現(xiàn)。

此外，需要注意的是，金地華南市場(chǎng)也較大影響整體營(yíng)收表現(xiàn)。分區(qū)域來(lái)看，金地營(yíng)收中貢獻(xiàn)最多的是華南區(qū)域，占比為27%，達(dá)53.8億元，但同比大幅下降45.44%，毛利率與上年同期相比更是降了12.85個(gè)百分點(diǎn)，華北、華中、西部的營(yíng)業(yè)收入也呈負(fù)增長(zhǎng)。

受到營(yíng)收下降影響，金地盈利也呈下滑趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，金地實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)47.2億元，同比下降7.9%，歸屬股東凈利潤(rùn)同比下降 17.9%至29.8億元。

歸屬股東凈利潤(rùn)的降幅為何明顯大于營(yíng)收和凈利潤(rùn)？拆解金地凈利潤(rùn)構(gòu)成發(fā)現(xiàn)，上半年，少數(shù)股東損益17.4億元，同比增加16.2%，占比也從去年同期的29.2%上升為36.9%。

近幾年來(lái)，在擴(kuò)規(guī)模道路上，金地不少項(xiàng)目采用合作開發(fā)，在撬動(dòng)規(guī)模快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也使得凈利潤(rùn)被少數(shù)股東瓜分。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，金地集團(tuán)歸屬股東的凈利潤(rùn)占比分別為72.2%、66.9%、65.2%，與此同時(shí)，少數(shù)股東損益占比也逐年增加，分別為27.8%、33.1%、34.8%。

不過(guò)，金地也在有意識(shí)加強(qiáng)權(quán)益占比。在新增土儲(chǔ)權(quán)益占比方面，2019年權(quán)益儲(chǔ)備約886萬(wàn)平方米，占比52.5%，2018年是44.9%、2017年是45.6%。2020年上半年，權(quán)益占比則為52.1%。

如果說(shuō)歸屬股東凈利潤(rùn)反映了一家企業(yè)的盈利水平，那么扣非凈利潤(rùn)則更能夠反映一個(gè)公司日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)水平。

何為扣非凈利潤(rùn)？“非”指的是非經(jīng)常性損益。扣非凈利潤(rùn)是指公司發(fā)生的與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)直接關(guān)系，以及雖與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)，但由于其性質(zhì)、金額或發(fā)生頻率，影響了真實(shí)、公允地反映公司正常盈利能力的各項(xiàng)收入、支出。扣非凈利潤(rùn)更真實(shí)地反映公司主營(yíng)業(yè)務(wù)對(duì)公司盈利和經(jīng)營(yíng)好壞的影響。

縱觀金地上半年的非經(jīng)常性損益是8.6億元，去年同期是0.4億元，同比大幅增長(zhǎng)，而扣非凈利潤(rùn)則大幅下降40.86%至21.2億元。

規(guī)模擴(kuò)張背后問(wèn)題頻現(xiàn)

2001年在上交所上市的金地,曾在地產(chǎn)界與萬(wàn)科、保利、招商蛇口并稱“招保萬(wàn)金”，但此后由于拿地戰(zhàn)略踩空等多種原因，金地掉隊(duì)多年。2016年以來(lái)，金地奮起直追，銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。

2016年，金地銷售額首次突破千億元，同比增速高達(dá)63%。三年后，金地銷售額突破2000億元。今年上半年，金地實(shí)現(xiàn)銷售金額1016.3 億元，同比增長(zhǎng)18.8%，增速在大型房企中排在前列。

土地端亦是如此，金地積極納儲(chǔ)。從2017年開始，金地每年土地投資總額都高達(dá)千億，諸如2019年，新增土地113宗，新增土儲(chǔ)1688萬(wàn)平方米，總投資額達(dá)到1200億元，同比增長(zhǎng)20%。

今年上半年，雖然受疫情影響，但是金地并未放緩拿地速度，拿地總量基本與去年持平。公告顯示，上半年，金地獲取了 52 宗土地，新增土地儲(chǔ)備約 649 萬(wàn)平方米，總土地投資額在526億元左右，略低于去年同期的554億元；權(quán)益土地儲(chǔ)備約 338 萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于去年同期的675萬(wàn)平方米。

截至2020年6月30日，金地已進(jìn)入全國(guó) 65 個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約 5866 萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約 3010 萬(wàn)平方米，權(quán)益占比51.3%。

不過(guò)，在快速規(guī)模擴(kuò)張下，金地不斷被爆出各種問(wèn)題。

今年5月，河北省廊坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布處罰信息顯示，河北金地宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在未辦理施工許可證，擅自開工建設(shè)的違法行為，涉及的工程是金地?華璟1#-8#樓及地下車庫(kù)樁基，而河北金地宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是金地旗下子公司。

6月份，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布4條房企土地違規(guī)競(jìng)買處理決定，主要涉及4月9日、4月26日、5月15日土拍違規(guī)競(jìng)買，其中就有金地。通報(bào)指出，多家房企涉及“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買?！钡囊?guī)定，屬于違規(guī)參與競(jìng)買行為。

今年上半年，深圳市中級(jí)人民法院公布終審判決，深圳金地塞拉維花園因虛假承諾，被法院判賠7400余萬(wàn)元，23位購(gòu)房者人均獲賠322萬(wàn)元。

在規(guī)模道路上飛奔，房企的靈魂很容易跟不上肉體，大房企旗下項(xiàng)目頻頻被爆出違規(guī)拿地、銷售問(wèn)題、產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于金地來(lái)說(shuō)，規(guī)模擴(kuò)張下，要面臨的挑戰(zhàn)不僅是提高營(yíng)收盈利的穩(wěn)定性，還有隨著規(guī)模擴(kuò)張?jiān)诠芾韺用娴囊?guī)范性。

新京報(bào)記者段文平

編輯武新校對(duì) 危卓

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