被“談話”兩次，沈陽終于放大招！出臺8條調(diào)控組合拳，二套首付比例提至5成…多地密集落實“房住不炒”，金九銀十安在？

來源：智能家居時間：2020-09-06 22:10

　　近期，熱點城市密集加碼調(diào)控，堅決遏制投機炒房。

　　9月6日，沈陽出臺八條樓市調(diào)控新政，包括二套房首付比例提高到5成，首付款禁止分期支付和“首付貸”，二手房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年；從嚴管控住宅用地出讓溢價率等。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，沈陽新政有助于減少炒房行為，主要針對即將到來的“金九銀十”做好政策準備，未雨綢繆地對市場進行調(diào)控管理。近期多地調(diào)控密集“堵漏”升級，未來市場熱度較高的城市將會大概率調(diào)控加碼，預計今年的“金九銀十”很難出現(xiàn)。不過，也有觀點認為， 7、8兩月房地產(chǎn)市場淡季不淡，預計9、10月市場行情仍值得期許。

　　沈陽出臺8條調(diào)控組合拳，二套房首付比例提高到5成

　　9月6日，沈陽市房產(chǎn)局等9部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），進一步加強土地市場調(diào)控、加快推進項目建設、完善商品房銷售管理，嚴格差別化信貸稅收政策。

　　《通知》提出，嚴格執(zhí)行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

　　同時，嚴格住房用地出讓溢價率管控。采取“限房價、競地價"、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競配建、競自持部分不計入商品住房開發(fā)建設成本。

　　此外，《通知》要求，依法嚴格整治未許先售行為，取得商品房預售證10日內(nèi)一次性公開全部準售房源和銷售價格，未按規(guī)定銷售的暫停網(wǎng)簽，整改后予以恢復。實時監(jiān)測商品住房銷售價格運行情況，價格變化較大的，及時約談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人。對無正當理由導致價格出現(xiàn)較大變化的項目，責令企業(yè)限期改正，逾期未改正的，暫停網(wǎng)簽。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“沈八條”政策是落實“8.26”部分城市房地產(chǎn)工作會商會精神，進一步體現(xiàn)了穩(wěn)房價的導向。其中，二套房首付比例從過去的4成提高到5成，影響較大，加大了部分炒房客的入市門檻，有助于減少炒房行為。同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，有助于打擊各類“快進快出”的購房行為的。

　　根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計，沈陽二手房價已連續(xù)3個月同比漲幅位居全國第三。沈陽也是先后兩次參加了“7.24”國務院房地產(chǎn)工作座談會和“8.26”住建部部分城市房地產(chǎn)工作會商會的城市?！?.26”會上再次強調(diào)要毫不動搖堅持“房住不炒”定位，落實城市主體責任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩則認為，沈陽出臺新政主要針對即將到來的“金九銀十”做好政策準備，未雨綢繆地對市場進行調(diào)控管理。尤其是從供應端與需求端兩端共同調(diào)控以實現(xiàn)穩(wěn)房價的目標。一是加快土地使用效率，從政策上杜絕房企捂盤惜售的可能，穩(wěn)定房價走勢。二是加大二套房首付比例，調(diào)整稅收，加高炒房成本，降低炒房帶來的房價增長風險。三是本次調(diào)控中的措施在此前的政策中均有提及，但未明確時間節(jié)點等具體內(nèi)容，而本次政策是對之前政策的有效補充。

　　8月樓市成交活躍，一線城市集體“飄紅”

　　目前，疫情對樓市的影響已經(jīng)退去，8月樓市成交淡季不淡，熱點城市更是持續(xù)火熱。

　　易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比增長16%。自5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來，已連續(xù)4個月同比正增長，說明房地產(chǎn)市場已完全擺脫疫情影響走上正軌。1-8月，40城成交面積同比下降9%，3月以來降幅持續(xù)收窄。

　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，8月，30個重點城市整體成交3079萬平方米，同、環(huán)比分別增長了22%和5%，且7月成交較2020年月均水平顯著增長38%。其中，一線城市成交面積為334萬平方米，同、環(huán)比齊增。北、上、廣、深四個一線城市集體“飄紅”，整體成交顯著放量，單月同比漲幅均在35%以上。二三線城市成交面積2745萬平方米，環(huán)比上升4%，同比增長20%。其中，成都、杭州、西安、濟南、天津、長沙、東莞、南寧、蘇州、長春等10個城市成交熱度延續(xù)，同、環(huán)比齊增。

　　值得注意的是，在政策加碼后，深圳、杭州、寧波等熱點城市市場熱度慣性延續(xù)，成交同比漲幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%，在四個一線城市中居首。

　　究其原因，克而瑞研究中心認為，一方面，核心城市房地產(chǎn)市場供應整體偏緊，但由于人口長期凈流入，尤其是高素質(zhì)人才大量聚集，市場需求異常堅挺，且普遍有著較強購買力，市場前景長期看好。盡管熱點城市調(diào)控政策進一步升級，但由于政策力度相較溫和，對房地產(chǎn)市場整體影響程度有限。另一方面，信貸資金整體充裕，房地產(chǎn)市場明顯受益，核心城市更具彈性，疫后無論是改善還是剛需皆持續(xù)釋放，致使成交長期保持在較高水平。

　　多地密集“堵漏”升級，“金九銀十”能否實現(xiàn)？

　　7月以來，中央多次開會強調(diào)“房住不炒”，釋放出調(diào)控收緊的信號。

　　7月24日，國務院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，重申“房住不炒”，首次強調(diào)“時刻繃緊調(diào)控這根弦”，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市參會。7月30日，中央政治局會議再次明確“房住不炒”定位。8月20日，住建部、央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，再次強調(diào)要毫不動搖堅持“房住不炒”定位，落實城市主體責任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個城市參會。

　　7月以來，已經(jīng)有杭州、東莞、寧波、深圳、南京、長春、海口、無錫、沈陽等多個樓市熱度高、房價明顯上漲、出現(xiàn)炒作氛圍的城市相繼收緊了樓市調(diào)控政策，其中，深圳、杭州、東莞等地更是“堵漏”升級，對前期政策“打補丁”。

　　如此密集的調(diào)控政策下，今年的“金九銀十”能否實現(xiàn)備受關注。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂認為，今年的調(diào)控政策更加精準施策，“金九銀十”更難出現(xiàn)。中央多次強調(diào)“房住不炒”的政策導向，LPR利率連續(xù)四個月保持不變，上半年應對疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整。房地產(chǎn)市場快速升溫的條件不存在。近期，住建部召開重點房企融資座談會、城市房地產(chǎn)工作會商會，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強分類指導，未來市場熱度較高的城市將會大概率調(diào)控加碼，不會出現(xiàn)市場過熱的情況。

　　許小樂同時指出，從短期市場先行指標看，市場預期較弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月全國重點城市業(yè)主漲價占比低位持續(xù)下降，房源交易時間仍然保持100天的長周期，這樣的市場很難開啟改善型換房鏈條，因此，今年二手房市場很難有起色?！翱梢灶A計，新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現(xiàn)降價售房的小行情，但價格不僅難以上漲，反而可能小幅下降?！彼f。

　　中指研究院的調(diào)查結(jié)果也顯示，8月，購房需求有所下降，有購房計劃受訪者占比較7月下降3個百分點，其中，半年內(nèi)有購房計劃的受訪者占比也較7月下降。全國置業(yè)意愿強度整體下降，多數(shù)城市群、各線城市受訪者置業(yè)意愿強度均下降。

　　不過，克而瑞研究中心則認為，聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場淡季不淡，預計9、10月市場行情仍值得期許，隨著供應明顯放量，屆時成交有望繼續(xù)走高，部分熱點城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。

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（責任編輯：張洋 HN080）