中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）8月份，百?gòu)?qiáng)房企銷售迎來(lái)了新一輪增長(zhǎng)。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，8月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額9761.7億元，較7月環(huán)比增長(zhǎng)4%。單月業(yè)績(jī)同比也自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，本月進(jìn)一步提升至30.7%。土地市場(chǎng)方面，在調(diào)控政策不斷出臺(tái)的情況下，8月份的土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌格局。從單月拿地情況來(lái)看，仍有部分企業(yè)拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎，操盤金額TOP50房企中有22%房企8月都未有新增土儲(chǔ)入賬，34%的房企單月拿地金額不足5億。

??對(duì)于下半年，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，隨著監(jiān)管層對(duì)房企設(shè)置的“三道紅線”逐步落地，融資收緊已為房企敲起警鐘，降低負(fù)債率應(yīng)成為下半年主旋律。對(duì)于房企而言，在目前的銷售窗口期，“促銷售、穩(wěn)現(xiàn)金流”仍是第一要?jiǎng)?wù)，尤其是在上半年疫情修復(fù)期經(jīng)歷一輪補(bǔ)庫(kù)存后，整體投資仍需要保持審慎的態(tài)度。

??百?gòu)?qiáng)房企8月單月銷售業(yè)績(jī)同比增三成

??經(jīng)歷了7月份的淡季不淡，8月份，百?gòu)?qiáng)房企銷售迎來(lái)了新一輪增長(zhǎng)。

??根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，8月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額9761.7億元，較7月環(huán)比增長(zhǎng)4%。單月業(yè)績(jī)同比自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，8月份進(jìn)一步提升至30.7%。累計(jì)操盤銷售方面，百?gòu)?qiáng)房企1-8月整體業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)6.2%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月首次回正后繼續(xù)提升。

??如果根據(jù)1-8月份的全口徑銷售金額核算，碧桂園、中國(guó)恒大和萬(wàn)科繼續(xù)占據(jù)前三的位置，銷售金額分別為5293.1億元、4501.4億元和4385億元。除上述三家房企，包括保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)、綠地控股、世茂集團(tuán)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂、金地集團(tuán)、新城控股、陽(yáng)光城、旭輝集團(tuán)、金科集團(tuán)和中南置地在內(nèi)的18家房地產(chǎn)企業(yè)全口徑銷售金額都超過(guò)了1000億元，相比上月增加了中南置地1家企業(yè)。

??從各個(gè)企業(yè)單月的表現(xiàn)看，8月份TOP100房企中有近8成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比提升。截至8月末，已有近7成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超過(guò)去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。具體來(lái)看，碧桂園實(shí)現(xiàn)單月全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模810億元，同比增長(zhǎng)32.8%。萬(wàn)科單月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模590億元，同比增長(zhǎng)33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。

??部分房企拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎

??土地市場(chǎng)方面，8月份調(diào)控政策不斷出臺(tái)的情況下，土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的格局。在溢價(jià)率方面也已經(jīng)連降三個(gè)月，達(dá)到15.8%。

??從競(jìng)拍情況來(lái)看，企業(yè)的參拍積極性較之前有所下降。在克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的企業(yè)中，有6成未參與重點(diǎn)地塊的競(jìng)拍，27%企業(yè)參拍次數(shù)在5次以內(nèi)，僅有9%的企業(yè)積極參與了10次以上。其中，重點(diǎn)地塊競(jìng)拍成功率較高的企業(yè)有綠地、融信、保利、榮安等，競(jìng)拍成功率達(dá)到3成以上。

??新增貨值方面，8月份恒大、碧桂園、融創(chuàng)位列新增貨值TOP3。其中，恒大和碧桂園年內(nèi)新增貨值已超過(guò)4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內(nèi)新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達(dá)到23家，較上月新增4家。從集中度來(lái)看，短期內(nèi)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局不會(huì)被改變。銷售20強(qiáng)房企占據(jù)了六成新增貨值，其中，銷售TOP10房企1-8月新增貨值集中度達(dá)到39%，第二梯隊(duì)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的22%。

??從各梯隊(duì)的拿地銷售比數(shù)據(jù)來(lái)看，拿地態(tài)度仍然有明顯的分化。10強(qiáng)房企拿地銷售比為0.35，較7月末有所提升，但仍在各梯隊(duì)中最低。第二、三梯隊(duì)房企沖擊規(guī)模的野心明顯，拿地態(tài)度最為積極，拿地銷售比持續(xù)高位，分別為0.54和0.57。從單月拿地來(lái)看，仍有部分企業(yè)拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎，操盤金額TOP50房企中有22%房企本月都未有新增土儲(chǔ)入賬，34%的房企單月拿地金額不足5億。

??從房企前八月的投資意愿看，新城、金科、濱江、首開表現(xiàn)積極，拿地銷售比均超過(guò)行業(yè)平均和梯隊(duì)平均。如首開、濱江1-8月拿地銷售比達(dá)到1.14和1.33。一方面是擴(kuò)規(guī)模的戰(zhàn)略需要，另一方面也與這些企業(yè)布局高能級(jí)城市不無(wú)關(guān)系。其中濱江前8月新增拿地有七成位于杭州，首開也積極在北京納儲(chǔ)。

??另外值得注意的是，此類房企前8月的新增貨值排名遠(yuǎn)高于其銷售，首開、中駿、華宇、弘陽(yáng)等新增土儲(chǔ)貨值均排在前五十名，普遍高出銷售15位以上，為未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)和進(jìn)階夯實(shí)基礎(chǔ)。而在積極拿地的同時(shí)，這些企業(yè)投資策略仍是以深耕大本營(yíng)為主，擴(kuò)張布局均選擇了都市圈高能級(jí)城市。

??此外，從單月來(lái)看，在經(jīng)歷了疫情后期補(bǔ)土儲(chǔ)的階段后，百?gòu)?qiáng)房企拿地節(jié)奏略有放緩。操盤金額TOP50房企中有兩成企業(yè)本月尚未納儲(chǔ)。但部分央企、國(guó)企拿地相對(duì)積極，如中海、綠地、華發(fā)等，單月投資金額突破百億的同時(shí)，拿地銷售比均達(dá)到0.6以上。

??融資收緊信號(hào)明顯，房企償債壓力驟升

??實(shí)際上，部分企業(yè)拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎的背后，與最近一段時(shí)間以來(lái)，房企融資面臨收緊的信號(hào)有關(guān)。

??7月24日，國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)明確提出，要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。8月20日，住建部、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。據(jù)媒體此前報(bào)道，共有碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城等12家房企參會(huì)。

??加上市場(chǎng)此前對(duì)于“三條紅線”的傳聞，雖然管理層方面沒有最終明確，但對(duì)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則已經(jīng)形成，這也使得房企融資收緊的信號(hào)更加強(qiáng)烈。

??而在近期集中舉行的房企中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，關(guān)于“三條紅線”的問(wèn)題也反復(fù)被提及。接下來(lái)“降低負(fù)債、加大回款、控制拿地”可能成為各家房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)一動(dòng)作。

??對(duì)此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，降低負(fù)債率應(yīng)成為下半年主旋律。對(duì)于房企而言，在目前的銷售窗口期，“促銷售、穩(wěn)現(xiàn)金流”仍是第一要?jiǎng)?wù)，尤其是在上半年疫情修復(fù)期經(jīng)歷一輪補(bǔ)庫(kù)存后，整體投資仍需要保持審慎的態(tài)度。

??貝殼研究院近日發(fā)布的融資監(jiān)測(cè)報(bào)告指出，2020年9-12月到期債務(wù)規(guī)模約3603億元，較2019年同期2149億規(guī)模大幅增加68%，房企償債壓力驟升，結(jié)合實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的業(yè)績(jī)壓力，房企下半場(chǎng)或面臨更為艱難處境，不排除多家房企將選擇以價(jià)換量的方式搶占客戶資源。

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