第一財經(jīng)

作者：吳俊捷    責編：張歆晨

我們預計到年底毛利率還有一個小幅的回落。

8月28日，萬科（000002.SZ/02202.HK）在線上召開2020年中期業(yè)績會。

報告期內(nèi)，公司收入為1464億元，同比增長5.05%；歸母利潤為125億元，同比增長5.62%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務毛利率為24.1%，同比下降4.2個百分點。

對于市場矚目已久的萬科入股泰禾集團（000732.SZ）一事，萬科總裁祝九勝直言：“我們會全程參與，用最好的善心來妥善處理。我們的底線是不影響萬科股東的權(quán)益和收益水平。”

首度公開下屬業(yè)務業(yè)績

萬科早在2012年就率先提出行業(yè)進入白銀時代，并開始探索轉(zhuǎn)型的變革。本報告期，萬科首度在財報中披露多元化業(yè)務收入。

中期報告顯示，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長5.1%至1463.5億元；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長5.6%至125.1億元。

具體到各業(yè)務板塊來看，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的營業(yè)收入為1381.4億元，占比94.4%；來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為67.0億元，占比4.6%。

其他多元化業(yè)務收入情況也得到公開。報告期內(nèi)，以泊寓為代表的租賃住宅業(yè)務營業(yè)收入錄得10.5億元；印象城等商業(yè)開發(fā)與運營業(yè)務營業(yè)收入同比增長0.3%至30.5億元；高標庫、冷庫等物流倉儲業(yè)務營業(yè)收入同比增長36.9%至8.3億元。

公司財務基本面依舊穩(wěn)健，報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入226.1億元，持有貨幣資金1942.9億元，遠高于一年內(nèi)到期的有息負債968.2億元。公司凈負債率為27.0%，剔除預售款后的資產(chǎn)負債率為75.55%，處于行業(yè)較低區(qū)間。

銷售方面，萬科實現(xiàn)合同銷售面積2077.0萬平方米，同比下降3.4%；實現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%。銷售均價為1.54萬元/平方米，同比小幅下降。

報告期內(nèi)，公司地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的結(jié)算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點。

言及毛利率下行趨勢，韓慧華回應道，近年來整個市場趨穩(wěn)，地價占售價比實際上是在持續(xù)上升。對于整個行業(yè)來說，毛利率下降是一個長期的趨勢，我們目前的銷售毛利率比我們現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率是相對更低的，我們預計到年底還有一個小幅的回落。

組織架構(gòu)再調(diào)整

上半年于萬科來說也是組織架構(gòu)、人事?lián)Q防等持續(xù)推進的一年。

8月27日，萬科內(nèi)部發(fā)文新成立包括蘭州、西安、西寧、新疆和銀川在內(nèi)的西北區(qū)域事業(yè)群。由原西安城市總郭繼勛擔任西北區(qū)域的首席合伙人，兼任西安公司首席合伙人。西北區(qū)域是從原來的中西部區(qū)域中拆分出來的。

這是萬科歷史上第一次分拆區(qū)域，由原來的南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域變成五大區(qū)域。

公司執(zhí)行副總裁、首席運營官王海武表示，這個考慮由來已久，西北五省接近祖國三分之一的面積。過去在組織的設(shè)計上也做了一些探索，比如在中西部區(qū)域設(shè)立了二級招采中心。如今正式成立西北區(qū)域事業(yè)集團，也是對過去探索實踐進一步的發(fā)展，目的是為了加強在西北地區(qū)萬科多項業(yè)務的開展，相信未來會有更好表現(xiàn)。

新近最為業(yè)界矚目的事宜之一，萬科入股泰禾集團也引發(fā)多方面關(guān)注。

7月31日，泰禾集團發(fā)布公告稱，萬科擬接盤控股股東所持部分股份，成為第二大股東，持股比例達19.9%，對價24.27億元。8月3日，雙方完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓。但入股事項最終能否達成，還需滿足一系列條件。

祝九勝在回復“入股泰禾邏輯及進展”這一問題時表示，泰禾的問題更多是資金和融資的問題，它的產(chǎn)品力、基礎(chǔ)能力還是非常不錯的，萬科基于行業(yè)穩(wěn)定的角度考慮，入股泰禾。

但是，萬科最后能不能成為泰禾第二大股東，取決于三個要素：一是泰禾自身的求生欲；二是金融機構(gòu)對這個問題的理解程度。泰禾的確過度負債，但如果大家都要求還本付息就會現(xiàn)金流斷裂，是集體沉船還是集體上岸，由金融機構(gòu)說了算；三是福建省相關(guān)政府部門會以什么樣的方案來化解泰禾危局。

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