第一財(cái)經(jīng)

作者：吳俊捷    責(zé)編：張歆晨

我們預(yù)計(jì)到年底毛利率還有一個(gè)小幅的回落。

8月28日，萬(wàn)科（000002.SZ/02202.HK）在線上召開(kāi)2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)。

報(bào)告期內(nèi)，公司收入為1464億元，同比增長(zhǎng)5.05%；歸母利潤(rùn)為125億元，同比增長(zhǎng)5.62%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率為24.1%，同比下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于市場(chǎng)矚目已久的萬(wàn)科入股泰禾集團(tuán)（000732.SZ）一事，萬(wàn)科總裁祝九勝直言：“我們會(huì)全程參與，用最好的善心來(lái)妥善處理。我們的底線是不影響萬(wàn)科股東的權(quán)益和收益水平?！?/p>

首度公開(kāi)下屬業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)

萬(wàn)科早在2012年就率先提出行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，并開(kāi)始探索轉(zhuǎn)型的變革。本報(bào)告期，萬(wàn)科首度在財(cái)報(bào)中披露多元化業(yè)務(wù)收入。

中期報(bào)告顯示，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)5.1%至1463.5億元；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)5.6%至125.1億元。

具體到各業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為1381.4億元，占比94.4%；來(lái)自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為67.0億元，占比4.6%。

其他多元化業(yè)務(wù)收入情況也得到公開(kāi)。報(bào)告期內(nèi)，以泊寓為代表的租賃住宅業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入錄得10.5億元；印象城等商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)0.3%至30.5億元；高標(biāo)庫(kù)、冷庫(kù)等物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)36.9%至8.3億元。

公司財(cái)務(wù)基本面依舊穩(wěn)健，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入226.1億元，持有貨幣資金1942.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債968.2億元。公司凈負(fù)債率為27.0%，剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.55%，處于行業(yè)較低區(qū)間。

銷(xiāo)售方面，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2077.0萬(wàn)平方米，同比下降3.4%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3204.8億元，同比下降4.0%。銷(xiāo)售均價(jià)為1.54萬(wàn)元/平方米，同比小幅下降。

報(bào)告期內(nèi)，公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。

言及毛利率下行趨勢(shì)，韓慧華回應(yīng)道，近年來(lái)整個(gè)市場(chǎng)趨穩(wěn)，地價(jià)占售價(jià)比實(shí)際上是在持續(xù)上升。對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，毛利率下降是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，我們目前的銷(xiāo)售毛利率比我們現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率是相對(duì)更低的，我們預(yù)計(jì)到年底還有一個(gè)小幅的回落。

組織架構(gòu)再調(diào)整

上半年于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)也是組織架構(gòu)、人事?lián)Q防等持續(xù)推進(jìn)的一年。

8月27日，萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)文新成立包括蘭州、西安、西寧、新疆和銀川在內(nèi)的西北區(qū)域事業(yè)群。由原西安城市總郭繼勛擔(dān)任西北區(qū)域的首席合伙人，兼任西安公司首席合伙人。西北區(qū)域是從原來(lái)的中西部區(qū)域中拆分出來(lái)的。

這是萬(wàn)科歷史上第一次分拆區(qū)域，由原來(lái)的南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域變成五大區(qū)域。

公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官王海武表示，這個(gè)考慮由來(lái)已久，西北五省接近祖國(guó)三分之一的面積。過(guò)去在組織的設(shè)計(jì)上也做了一些探索，比如在中西部區(qū)域設(shè)立了二級(jí)招采中心。如今正式成立西北區(qū)域事業(yè)集團(tuán)，也是對(duì)過(guò)去探索實(shí)踐進(jìn)一步的發(fā)展，目的是為了加強(qiáng)在西北地區(qū)萬(wàn)科多項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，相信未來(lái)會(huì)有更好表現(xiàn)。

新近最為業(yè)界矚目的事宜之一，萬(wàn)科入股泰禾集團(tuán)也引發(fā)多方面關(guān)注。

7月31日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，萬(wàn)科擬接盤(pán)控股股東所持部分股份，成為第二大股東，持股比例達(dá)19.9%，對(duì)價(jià)24.27億元。8月3日，雙方完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓。但入股事項(xiàng)最終能否達(dá)成，還需滿足一系列條件。

祝九勝在回復(fù)“入股泰禾邏輯及進(jìn)展”這一問(wèn)題時(shí)表示，泰禾的問(wèn)題更多是資金和融資的問(wèn)題，它的產(chǎn)品力、基礎(chǔ)能力還是非常不錯(cuò)的，萬(wàn)科基于行業(yè)穩(wěn)定的角度考慮，入股泰禾。

但是，萬(wàn)科最后能不能成為泰禾第二大股東，取決于三個(gè)要素：一是泰禾自身的求生欲；二是金融機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)問(wèn)題的理解程度。泰禾的確過(guò)度負(fù)債，但如果大家都要求還本付息就會(huì)現(xiàn)金流斷裂，是集體沉船還是集體上岸，由金融機(jī)構(gòu)說(shuō)了算；三是福建省相關(guān)政府部門(mén)會(huì)以什么樣的方案來(lái)化解泰禾危局。

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